לאחר קיפאון ממושך - הדירות בהולילנד מתייקרות

בינואר 2022 נמכרה בבניין ברחוב פררה אברהם 9 בירושלים דירת 4 חדרים ששטחה 91 מ"ר ב-3 מיליון שקל, כלומר כמעט 33 אלף שקל למ"ר. דירה דומה בבניין ששטחה קצת יותר קטן, 86 מ"ר, נמכרה במאי 2014 ב-2.265 מיליון שקל שהם 26,337 אלף שקל למ"ר – התייקרות של 25%, בעוד בתקופה הזו עלה מדד מחירי הדיור ב-45%.

כתובת הבניין הזה אולי פחות מוכרת לקוראים שאינם ירושלמים, אבל כנראה שלא צריך להכביר מילים כדי לתאר את פרויקט הולילנד שבמסגרתו הוא נבנה.

במונחי מחיר למ"ר העסקה הזו היא מהיקרות שבוצעו במתחם. מנתוני madlan עולה כי המחיר הממוצע למ"ר במעט העסקאות שבוצעו במתחם בשנת 2022 היה 27 אלף שקל למ"ר, עלייה של 8% לעומת כ-25 אלף שקל למ"ר, המחיר הממוצע בכל אחת מהשנים 2021, 2020, 2019.

בנתונים אפשר למצוא במתחם כמה עסקאות בודדות שבוצעו בעשור האחרון של דירות גן או דירה בקומה ה-30 שנמכרו במחירים יוצאי דופן של 40 אלף שקל למ"ר, 50 אלף שקל למ"ר - ואחת אף במחיר של 90 אלף שקל למ"ר. אבל המחיר הממוצע בכל אחת מהשנים בעשור הזה היה בטווח שבין 21 ל-25 אלף שקל למ"ר. השיא נרשם בשנת 2013 עם מחיר ממוצע של 25,132 אלף שקל למ"ר. מאז ועד 2022 הממוצע לא עלה, ואף היו שנים שבהן הוא הגיע עד לכ-21 אלף שקל למ"ר.

אולי המוניטין המפוקפק שיצא למתחם הזה הוא הסיבה לעלייה המתונה במחירים או הקיפאון בפיתוח השכונה - קיפאון בגלל ניסיונות לעדכן את תוכנית הבנייה של המתחם בעקבות הביקורת, ועל רקע פרשיות השחיתות שנקשרו בו.

לדברי טל קופל, מנכ"ל madlan, "למעשה עוד לפני שהתגלתה השחיתות שנקשרה למתחם, הניסיון לשווק את הולילנד כפרויקט יוקרה אקסקלוסיבי ביחס לסביבתו לא ממש הצליח. כאשר משווים לאורך השנים את רמות המחירים בו לרמות המחירים ברמת שרת הסמוכה, מקבלים תמונה דומה מאוד ולעתים זהה".

מצד שני, גלומים במתחם יתרונות שיכולים להוות מנוע לעליית ערך בעתיד. השכונה בנויה על רכס בגובה של 770 מטר מעל פני הים ומציעה לדיירים נוף מרהיב; הפיתוח הסביבתי שכולל גינות נחשב טוב, והיא נגישה לכביש בגין. מומחה נדל"ן שמכיר את הסביבה מספר כי יש בה אוכלוסייה אמידה, אקדמאים, משפטנים ושופטים בדימוס. המגדל במתחם מציע חדר כושר, טרקלין דיירים ושמירה 24 שעות. דמי הניהול בו מתחילים ב-1,000 שקל לחודש, ומהווים חסם כניסה למי שאינו אמיד.

חברת הולילנד פארק רכשה את הזכויות מהלל צ'רני ב-1999. בתחילת הדרך לחברת קארדן היו 30% ממניות החברה, ובשנה שעברה היא השלימה את רכישת כל מניות החברה.

בניית הפרויקט על ידי חברת הולילנד פארק החלה בשנת 2001, אכלוס שמונה הבניינים הראשונים בו הושלם ב-2010. בתחילת הדרך דירות 4 חדרים המשתרעות על פני כ-100 מ"ר נמכרו ב-1.3 מיליון שקל, כלומר כ-13 אלף שקל למ"ר. עם התקדמות המכירות, גרף המחירים החלה לנוע מעלה: ב-2006 אפשר למצוא כבר עסקאות ב-1.6 מיליון שקל, ב-2007 מחיר דירות 4 חדרים כבר חצה את רף 2 מיליון השקל, כאשר דירות נמכרו לפי שווי של כ-22-21 אלף שקל למ"ר.

באוקטובר 2007 נרשם שיא זמני כאשר דירת 100 מ"ר בקומה ה-22 נמכרה ב-2.7 מיליון שקל. באוקטובר 2009 נרשמו עסקאות ראשוניות של דירות יד שנייה, כאשר דירת 100 מ"ר נמכרה ב-2.14 מיליון שקל, ודירת 80 מ"ר נמכרה ב-1.7 מיליון שקל. בשני המקרים המחיר למ"ר הוא כ-21 אלף שקל.

טל קופל | צילום: אורית פניני

החשדות נגד צ'רני ובכירי עיריית ירושלים לשעבר התפרסמו לראשונה ב-2008. המשפט התחיל במחצית השנייה של 2012. בעוד בארץ בתקופה הזו מחירי הדירות התחילו להרים ראש, המחירים בפרויקט נתקעו. ב-2013 המחיר הממוצע היה 25 אלף שקל למ"ר, ומאז ועד 2019 הוא לא חצה את הרף הזה.

במקביל עד שנת 2014 הוועדה המחוזית שקלה לשנות את תכנון המגרשים שעוד לא נבנו, אך חזרה בה בעקבות התנגדות שהגישה חברת הולילנד פארק שאנשיה לא נחשדו כמעורבים בפרשה.

בשנים האחרונות המחירים מתחילים לעלות לאטם. לקרדן נדל"ן נשארו עוד מגרשים לבניית מגדל, שני בניינים ומלון. לאחרונה הגישה החברה בקשה להיתר בנייה, החלה את עבודות החפירה והדיפון, ובשבועות הקרובים תחל לשווק את הפרויקט. ההערכות הן כי מחירי הדירות יתחילו ב-30 אלף שקל למ"ר. לרמי לוי יש במתחם מגרשים לבניית כ-250 דירות בפרויקט שהוא עוד לא התחיל לבנות, מדיניות שמרמזת אולי לכך שהוא מצפה לעליית מחירים.