"כמו לחזור לנקודת ההתחלה": התהום הגדולה שמאיימת על משפרי הדיור

אחרי שהתא המשפחתי שלהם התרחב עם לידת הבן השלישי והמשכורות החודשיות שלהם גדלו, החליטו רפי ומיטל (41), תושבי מרכז הארץ, כי הגיעה העת לעבור לדירה מרווחת יותר – ועל הדרך גם לשדרג את סביבת המגורים. לשם כך הם נדרשו למכור את דירתם הקיימת ולקנות את הנכס החדש והיקר יותר באמצעות כספי המכירה, תוך גרירת המשכנתא מהנכס הנמכר.

אם זה נשמע כמו עוד סיפור התקדמות קלאסי של בני זוג חרוצים ממעמד הביניים, הרי שהתעלמותם של רפי ומיטל מכמה גורמים ומגמות מרכזיים בשוק הנדל"ן – ובראשם עליות המחירים העקביות והחדות המאפיינות את שוק הדירות יד-שנייה למגורים ועליית הריבית – הפכה את המהלך הזה לבלתי-אפשרי עבורם. בזמן שחיפשו דירה חדשה לרכישה, תהליך שארך קרוב לשנה – מחירי הנדל"ן באזור החיפוש עלו בכ-11%. התייקרות זו טרפה מבחינתם את הקלפים, ואילצה אותם להתשקע בשכונה הרבה פחות יוקרתית ומבוקשת מזו שרצו לקנות בה דירה בתחילה.

סיפורם של רפי ומיטל מייצג תופעה הולכת וגדלה, במסגרתה משפרי דיור למיניהם – ממשפחות צעירות ועד לזוגות מבוגרים לקראת פנסיה – המבקשים לעבור לדירה גדולה ויקרה יותר, או במיקום מבוקש יותר, מוצאים את עצמם ניצבים מול שוקת שבורה בעיצומו של התהליך.

"הרצון לשפר דיור ולהתאים את סביבת המגורים למצב העדכני בחיים ולסטטוס הכלכלי-משפחתי הוא טבעי ומובן, אבל בישראל של השנתיים-שלוש האחרונות, כשמחירי הדיור עולים בקצב שנתי דו-ספרתי וכך גם הריבית על המשכנתא, קיימת או חדשה, זה הפך להיות דבר מסוכן", אומרת עו"ד יעל בועז, הבעלים של משרד יעל בועז עורכי דין, המתמחה בדיני מקרקעין, לרבות בליווי רוכשים ומוכרים של נכסים למגורים. "לא פעם קורה שאישור עקרוני למשכנתא הופך בתוך מספר שבועות ללא רלוונטי, כי בינתיים מחירי הרכישה והריביות עלו משמעותית.

עו"ד יעל בועז, מומחית לעסקאות נדל"ן, מקרקעין והתחדשות עירונית. | צילום: נופר יונאי

"החשש של משפרי הדיור מובן ואמיתי", היא מוסיפה. "הם פוחדים להיתקע ללא בית למשך תקופה ארוכה ומהאפשרות שיצטרכו לגור בשכירות, עם אי הוודאות הכרוכה בכך, למשל בכל הקשור לרישום הילדים לבתי הספר והגנים. במקרים רבים רוכשים נאלצים להתפשר על איכויות הדירה החדשה או על המיקום שלה, ויש אף מקרים שבהם משפחות עברו את כל המסע הזה רק בשביל לרכוש דירה שהיא די דומה במאפייניה לדירה שמכרו ועזבו. זה כאילו הם חזרו לנקודת ההתחלה – רק שהם שילמו על זה הרבה מאוד כסף. אמנם הריבית המטפסת הרגיעה מעט את העליות החדות בשוק, אך עדיין אזורי הביקוש נותרים עם מחירי דיור בעלייה".

להיות ממוקדי מטרה

לדברי בועז, משפרי דיור שרוצים להימנע ממצבים עגומים שכאלה יכולים לצמצם את הסיכונים באמצעות כמה פעולות פשוטות: "כיום יותר ויותר אנשים מבינים שכדי לעשות מהלך לשיפור דיור באופן בטוח כדאי ללכת נגד האינסטינקט הראשוני וקודם כל לקנות את הנכס החדש שאליו המשפחה תעבור, כמובן לאחר שהתקבל אישור עקרוני למשכנתא ונערכה שמאות מוקדמת לדירה הנרכשת.

"את הדבר הזה עושים כיום באמצעות הלוואות גישור – הלוואות שנסמכות על המכירה העתידית של הנכס הקיים ומאפשרות למשפרי הדיור את ההון הנדרש, לצד שקט נפשי. צריך להבין שהלוואות גישור הן כלי שכבר מזמן נחשב מקובל ונפוץ בקרב משקי בית פרטיים – ממש כמו משכנתא. גם הבנקים מצדם הבינו שיש פה הזדמנות מצד אחד, ומצוקה אמיתית של לקוחות רבים מצד שני, ולכן כמעט כולם מעניקים כיום הלוואות כאלה".

טיפ חשוב נוסף – פרי שיטה ייחודית שפיתחה בועז במהלך שנות פעילותה בשוק הנדל"ן – עשוי להישמע מובן מאליו, אך לא פעם עושה את ההבדל בין עסקה מוצלחת למוצלחת הרבה יותר: "מי שלא לחוץ לסגור את העסקה והזמן לא דוחק בו, מוטב שיידחה את תשלום הרכישה השני ויחכה עוד קצת לרוכש האופטימלי. כך הוא עשוי לקבל את התמורה הגבוהה ביותר האפשרית לנכס הנמכר.

"בנוסף, כדי למקסם את התמורה מהעסקה, בנכסים מתאימים הייתי מייעצת לשקול עריכת מעין מכרז, כלומר הזמנה להציע הצעות לרכישת הדירה. זה יכול להאיר את הדירה באור שונה, תחרותי ומושך בעיניי הרוכשים הפוטנציאליים, ולהביא אותם להגדיל את הסכומים שהם מציעים עבור הנכס. כמו כן, יש בשיטה זו כדי לייצר לוח תשלומים קבוע מראש בחוזה המכר, המהווה עובדה קיימת עבור הרוכש הפוטנציאלי ומקנה למוכרים יתרון גדול במשא ומתן.

"עבור מי שבכל זאת מחליט למכור את הקיים ואז לקנות את החדש, חשוב מאוד להיות ממוקד מטרה. הכוונה היא לא רק לדעת בדיוק את הנתונים המבוקשים של הדירה החדשה – כמו איזה שטח וכמה חדרים צריכים להיות בה – אלא גם את המאפיינים, המגמות והתרחישים של שוק הנדל"ן באזור הספציפי שבו רוצים לקנות. אמנם בשנים האחרונות המחירים עלו בכל הארץ, אבל יש שכונות שהציגו עליות מחירים גבוהות בהרבה משכנותיהן.

"הריבית המשתנה והשינוי בחוק המכר מבחינת מדד תשומות הבנייה, מביאים חברות קבלניות להכריז על מבצעים כמו תשלום 20/80, על הגנה מפני עליית המדד לתקופת הבנייה ועוד פתרונות שיווקיים. חשוב לציין שגם פה צריך להיעזר בעורך דין מנוסה שיודע לקרוא את האותיות הקטנות.

"כמו כן כדאי לזכור שברבים מהפרויקטים החדשים נותרות דירות פחות אופטימליות תכנונית שלא נמכרו בהתחלה אך היום לנוכח המצב, יימכרו על ידי הקבלנים במחיר אטרקטיבי. אני מקפידה להתעדכן בכל הפרויקטים בסביבה ובמגמות השונות, ולהתאים ללקוח בדיוק את העסקה שהוא צריך ושנכונה לו.

"בכל מקרה, העצה החשובה מכולן עבור כל מי שעושה עסקת מכירה-רכישה שכזו, היא להיוועץ בגורם מלווה מומחה, מיומן ומנוסה, שמכיר את השטח ויכול למנוע מהלקוח להיכנס ל'בורות' כלכליים במהלך העסקה, ובמקרי קיצון גם לספק לו ייעוץ משפטי קריטי בנוגע להתחייבויות שנתן וכבר אינו יכול לעמוד בהן", מסכמת בועז. "אמנם רוב עסקאות הנדל"ן מסתיימות טוב, אך בכל זאת מדובר בעסקה הגדולה ביותר שרובנו נעשה בחיים, ולכן צריך לנהל אותה בתבונה ובזהירות הנדרשת".

לפרטים נוספים >> עו"ד יעל בועז, מומחית לעסקאות נדל"ן, מקרקעין והתחדשות עירונית.