נזק של מאות מיליונים לעיריית ת"א: החלטת ביהמ"ש עשויה לבטל היטלי השבחה ברובעים 3 ו-4

בית המשפט לעניינים מנהליים בת"א קבע היום (ב'), בניגוד להחלטת ועדת הערר המחוזית, כי יש לבצע שומה מחדש של היטלי השבחה שטרם שולמו עבור נכסים שנמכרו ברובעים 3 ו-4. גורמים בענף מסבירים כי משמעות ההחלטה היא שמרבית ההיטלים יופחתו או יבוטלו, מה שצפוי להסב נזק של מאות מיליוני שקלים לעיריית ת"א. יחד עם זאת, ביהמ"ש דחה את הטענה כי קיים פטור גורף מהיטל השבחה ברובעים אלו.

סוגיית היטלי ההשבחה ברובע 3 עלתה לא מעט בשנים האחרונות, מאז שאושרה התוכנית לרובעים 3 ו-4 בתחילת 2018. תוכנית הרובעים ייצרה לבעלי הנכסים ודאות תכנונית כאשר קבעה להם זכויות בנייה ברורות לפי עקרונות תמ"א 38, אך לאחר אישורה עלתה השאלה העקרונית: האם בעת מכירת דירות עליהן חלות תוכניות עירוניות כאלו ניתן לגבות היטל השבחה. אם התשובה היא כן, עולה שאלה עקרונית נוספת: האם יש להתחשב בזכויות תמ"א 38 כמצב קודם באופן אשר מבטל הלכה למעשה את ההשבחה.

בנוגע לרובע 3 בתל אביב, ועדת הערר בראשות סילביה רביד פסקה באוגוסט 2022 כי ניתן ברמה העקרונית להטיל היטל השבחה מכוח התוכנית, בהתעלם מזכויות הבסיס של תמ"א 38, והורתה על מינוי שמאי מייעץ אשר יאמוד את גובה היטל ההשבחה.

בעלי נכסים רבים פנו לבית המשפט בעקבות ההחלטה. בפסיקה שאושרה כעת קבע ביהמ"ש בראשות השופט יעקב שקד כי יש לקבל את הטענה העקרונית לפיה יש לבחון את עליית שווי הנכס גם בשל השפעת תמ"א 38 במצב קודם, כלומר לפני שהתקבלה תוכנית הרובעים.

בפסיקה הנקודתית שהתקבלה כעת מדובר על בית ברחוב יהואש. הזכויות שמתאפשרות מתוקף התוכנית לרובע 3 הן תוספת של קומה וכן קומת גג חלקית, כלומר מתחת לזכויות שמעניקה תמ"א 38. לטענת המערער, לאחר שמכר את שתי הדירות שבבעלותו הוא נדרש לשלם היטל השבחה בגובה שמגיע יחד לכ-800 אלף שקל. הטענה שהציג באמצעות עו"ד בנימין קרייתי הן בערר והן בבית המשפט הייתה כי אין לקבוע היטל השבחה ברובע 3. לטענתו, באם הוחלט שיש מקום לחיוב בהיטל כזה, יש לבחון את המצב הקודם, כלומר שלפיו ניתן היה לנצל את מלוא הזכויות של תמ"א 38.

לנושא זה התבקשה גם התייחסותה של היועצת המשפטית לממשלה, ועמדתה התקבלה לאחרונה. לפי עמדת היועמ"שית, התחדשות ובנייה הן חלק מההשבחה, ולכן כאשר יש עלייה בערך הנכסים ניתן להתעלם מהשפעתה של תמ"א 38 מאחר שהיא חלק מהסיבה לעליית הערך, גם כאשר על הבניין לא חלות זכויות תמ"א 38.

השופט כתב על עמדת היועמ"שית כי הוא סבור שמדובר בסתירה פנימית שיכולה לעורר קושי שמאי באופן שהשומה תיערך באופן ספקולטיבי, וכי עמדתה אף חיזקה את מסקנותיו. "עליית ערך, ככל שאירעה ברובע 3, כתוצאה ממסמך המדיניות, 'נבלעת' בעליית ערך, ככל שאירעה, כתוצאה מתחולתה של תמ"א 38 על אותו רובע 3", לשון הפסיקה. עוד נכתב לגבי מסמך המדיניות של רובע 3 כי הוא "מטיל מגבלות שונות ומפחית את היקף הזכויות לפי תמ"א 38 באזורים שונים בעיר ת"א לפי מדיניותה".

להחלטת בית המשפט יש משמעות אדירה וחיובית עבור בעלי הנכסים, ולעומתם, בעיריית ת"א פחות מרוצים היום. הפסיקה מאפשרת לבעלי נכסים רבים ברובע זה, הסבורים כי השומות שקיבלו מהעירייה היו מופרזות, לערער כשכעת הפסיקה התקדימית ניצבת לעזרם. ההערכה היא כי גם כעת יש מאות תיקי השבחה פתוחים. נתונים שהתקבלו לפני כשנה מעיריית ת"א מעידים על היקף ההכנסות של העירייה מהיטלי השבחה בכלל העיר, ובפרט ברובעים 3 ו-4, ועל חשיבותם עבורה. לפי הנתונים, בתוך כ-4 שנים עיריית ת"א גבתה בשני הרובעים הללו סכום של כ-900 מיליון שקל, כשהיטל ההשבחה הממוצע לדירה חצה את ה-400 אלף שקל.

עו"ד בנימין קרייתי, אשר ייצג את בעל הנכס בתיק ושימש בעבר כראש עיריית טבריה, אמר לאחר קבלת פסק דין: "הלקוח שאני מייצג הוא תושב חוץ שירש שתי דירות ומכר אותן והתברר שעיריית ת"א רוצה ממנו היטל של כ-400 אלף שקל לכל דירה, כשבפועל לטעמנו תוכנית רובע 3 לא תרמה בשום דרך שהיא להעלאת שווי הדירות הללו. הלקוח שילם את הסכום תחת מחאה, והגשנו ערר לוועדת הערר. להערכתי העירייה פעלה כאן בצורה מאד לא ראויה ולא מידתית כי התוכנית לא הוסיפה זכויות מעבר למה שהיה לנכס קודם. כעת מונתה שמאית מייעצת שתערוך את השומות שהוכנו על ידי הוועדה המקומית ת"א, ולהערכתנו ההשבחה תהיה נמוכה מאוד או תתבטל. הפסיקה הזו מייצרת מצב חדש עבור הרבה מאד נישומים ועוררים".

עו"ד ענת בירן, המייצגת עשרות תיקים של מוכרי דירות ברובעים 3 ו-4 בת"א, אמרה: "מדובר ברעידת אדמה בתחום היטלי ההשבחה שגובה עיריית תל אביב. כל מי שמכר דירה ברובעים 3 ו-4 בשנים האחרונות קיבל מהעירייה דרישת תשלום השבחה מופרזת ומנופחת שלא תאמה את המציאות ויכלה להגיע לכדי מאות אלפי שקלים לכל דירה בהיטלי השבחה. החלטת ביהמ"ש ביטלה למעשה את כל השומות המופרזות הללו ומאיינת את ההשבחה שנוצרה בתוכניות הרובעים אם בכלל, וקבעה כי יש לקחת בחשבון את עליית הערך של המקרקעין בעקבות תמ"א 38 במצב קודם. יש עדיין מאות תיקים עומדים ותלויים שטרם נידונו, או כאלה שנידונו וטרם הוכרעו, ושניתן עכשיו לקבל בהם החלטה מהירה בעניין גובה ההשבחה. זו בשורה טובה מאוד למוכרי הדירות בתל אביב, ומכה של ממש לעירייה שלדעתי מוצדקת".

לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, "פסיקת בית המשפט אישרה למעשה את הטענה כי שווי השוק, המבחן השמאי והתנהלות הרשות במתן היתרי בנייה הם הקובעים, משמע - יש להתחשב בזכויות תמ"א 38 כמצב קודם ביחס לשאלה העקרונית: האם תוכנית רובע 3 והזכויות המוקנות בה השפיעו על ערך הדירות. על-כן, פסיקת בית המשפט חיזקה את השפעתו של המישור השמאי, שימשיך ויהווה נדבך משמעותי בתהליך, בהתאם לעקרונות שמאיים מקצועיים".

עו"ד משה רז-כהן, בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות', אמר: "עמדת בית המשפט בהחלט משרתת את בעלי הנכסים והיזמים. פסק הדין מבסס הלכה שתביא להפחתה משמעותית בהיטל ההשבחה, הפחתה שכה חיונית לשוק. אפשר להמשיך ולתהות כיצד גישה זו עולה בקנה אחד עם ההלכה שעוסקת במכירת נכס בתקופת חלות תמ״א 38. הרי בעניין המכר נקבע שהיות והזכויות מותלות ואינן וודאיות, אין להביא בחשבון את קיומה של תמ״א 38. יוצא אפוא שהבעלים אוחזים בחבל משני קצותיו: מן הצד האחד במכר הדירות, מתעלמים מקיומה של התכנית ומן הצד השני אם מאושרת תכנית חדשה שהזכויות בה אינן מותלות, מביאים בחשבון את קיומה של התמ״א לשם הפחתת ההשבחה".

עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה והיטלי השבחה, אמר: "בית המשפט המחוזי דחה באופן חד משמעי את עמדת ועדת ערר תל אביב בראשותה של עו"ד סילביה רביד בכל הנוגע להשבחת תוכנית רובע 3, וקבע באופן חד-משמעי שיש להתחשב במצב קודם בהשפעת תמ"א 38 החלה על בניינים אלה. לאור עקרון מס אמת, לא ניתן להתעלם משווי השוק של המקרקעין הנובע מתמ"א 38, שהינה תוכנית העומדת בפני עצמה, ולא מהווה ציפיות לתכנית רובע 3, כאשר הפוטנציאל שלה ממשי ואמיתי, שיש לאמוד אותו בכלים שמאיים, בהתחשב בהיקף הזכויות (2.5 קומות) ובוודאות למימושן".