יש להפחית את דרישת ההון העצמי ליזמים בפרויקטים של "מחיר מטרה"

שיווק קרקע לדירות במסלול של מחיר מטרה היא הדרך של הממשלה להנגיש את שוק הדיור לזוגות צעירים וחסרי דיור, במטרה לתת להם ביטחון כלכלי וסולידריות, תחושת הצלחה בחיים, לצמצם פערים בין מי שיש להם ומי שאין להם וללכידות חברתית של החברה הישראלית. כסייד אפקט של המטרה החברתית שיווק קרקע במסלול זה במאסה גבוהה יכול גם להשפיע על הוזלה במחירי הדירות, שכן הוא יוציא ממפת הביקושים חסרי דיור רבים שעד לזכייה חיפשו דירה בשוק החופשי.

העקרון בבסיס תוכנית "מחיר מטרה" הינו של שיווק כמות משמעותית מידי שנה של קרקעות שכ-80% מיחידות הדיור שייבנו בהן יימכרו לזכאים במחיר מוזל של כ-20%-30% ממחירי שוק חופשי, ובתקופה של עליית מחירי דירות אף יותר. מבחינת היזמים מדובר בפרויקטים עם רווחיות נמוכה יותר משמעותית אך מסוכנים פחות לתפיסתם.

על אף הביקורת על התוכנית, שעברה גלגולים שונים החל ממחיר מופחת דרך מחיר למשתכן ועד למחיר מטרה , אנו רואים שכל הממשלות בשנים האחרונות בחרו להמשיך ולהציע לדור הצעיר וחסרי הדיור דירות מסובסדות בהגרלה, מה שמעיד על התועלת והערך שממשלות מתחלפות מצאו בה.

בשנה האחרונה חל שינוי מהותי לרעה באפשרויות המימון של קרקעות בתחום ובכלל, שעלול להכביד מאוד על יזמים הפועלים בפרויקטים מסוג זה, יזמים רבים, ובעיקר כאלה שגם עושים בעצמם את הביצוע, שנרתמו ופעלו בפרויקטים אלה בצורה אינטנסיבית בשנים האחרונות, עומדים בפני דרישות הון העצמי גבוהות לצד ריבית מטפסת, שעלולים לקרר את השוק הזה.

הרגולציה החדשה של בנק ישראל כיום דורשת מיזם לספק מימון עצמי של כ-25% מעלויות הקרקע ועלויות הפיתוח, ולכך מצטרפת הריבית הגבוהה בשיעור של כ-20% נוספים אותה על היזם לממן מהונו העצמי במשך כ-3 שנים עד לשיווק הדירות. המשמעות היא שאם עד לפני שנה יזם היה מממן קרקע לפרויקט בהון עצמי של כ-25% מעלותה, כיום עבור אותה הקרקע הבנק יבקש מימון מיידי של 25%, ועלויות הריבית יוכלו להגיע תוך 3 שנים ליותר מ-20%, מה שמביא אותנו למימון של כמעט 50% מהקרקע על ידי היזם הכפלת ההון העצמי מקטינה את פוטנציאל הרכישה של היזם ב-50%. בנוסף הבנקים הינם בעלי תיאבון נמוך יותר לסיכון והינם קפדנים יותר בבחירת הפרויקטים שאותם הם מממנים. לצד זאת, שוק הון חלש וחברות שגייסו בעבר כסף במחיר נמוך מגיעות לשוק לא מספיק נזיל ולא מצליחות לגייס את הכסף בריבית נוחה. כל השינויים האלה מועמסים בכבדות על פרויקטים ב"מחיר מטרה" המתאפיינים בשיעור רווחיות נמוך.

מנשה חן | צילום: גרופית

בעיה נוספת היא השיווק האטי יותר של דירות בפרויקטים קיימים. כאשר יזם מוכר מהר הוא מייצר עודפים בחשבון הפרויקט בבנק, שיכול לשמש לרכישת קרקעות לפיתוח עתידי. ואולם בתקופה שבה מכירת הדירות איטית יותר, קצב ייצור העודפים נמוך יותר, אין אפשרות למימון רכישת קרקעות בדרך זו.

שוק הביקוש וההיצע של מכרזי רמ"י של "מחיר מטרה" מורכב מכוחות שדוחפים לכיוונים הפוכים - מצד אחד בצד ההיצע רואים שיווק קרקעות אגרסיבי של המדינה המעוניינת לקדם פרויקטים של מחיר מטרה משקיעה מאמצים ומשאבים כספיים על מנת לעמוד ביעדיה אלה, ומצד שני דרישות ההון העצמי הגבוהות דוחפת את השוק לכיוון ההפוך – של ירידה ביקוש מצד היזמים לקרקעות לפרויקטים מסוג זה, ולמחירי מכרז פחות תחרותיים, מה שמביא כבר היום לכך שמכרזי רמ"י אינם מספיק אטרקטיביים ולא לכולם נגשים יזמים. ההיצע הגבוה פוגש ביקוש נמוך. בגלל ירידה באפקטיביות של ההון העצמי כאמור ברכישת קרקעות המשמשות כאמצעי בייצור דירות למגורים די מהר השוק ייתקל בבעיה של פחות קרקעות זמינות לבנייה, ירידה בקצב הבנייה והקטנת מלאי הדירות הזמין לרכישה.

לסיכום אם המדינה רוצה לעמוד ביעדים החברתיים שלה ולהמשיך להנגיש דירות מסובסדות רבות במחיר מטרה, עליה לתת את הדעת ולמצוא פתרון גם לצד המימון של רכישת הקרקעות שזה הפקטור המרכזי בביקוש היזמים למכרזים אלה. השילוב של הוראות המפקח על הבנקים הדורש מימון עצמי גבוה, יחד עם הריבית הגבוהה וקצב המכירות האיטי יותר, כל אלה יחד צפויים להביא אותנו לכך שלא יעמדו ביעדי שיווק הקרקעות לבנייה עתידית במסלול "מחיר מטרה" בהסתברות גבוהה יותר. וכשזמינות גורם הייצור קרקע תהיה נמוכה וכשיקטן מלאי הדירות המחירים יטפסו שוב והמדינה תמצא את עצמה עומדת שוב מול שוק גואה וצעירים זועמים.

רו"ח מנשה חן, סמנכ"ל כספים בחברת גרופית

d&b – לדעת להחליט