עצירה בחריקת בלמים: היקף המשכנתאות החדשות ב-2023 צנח ב-40%

אחרי שנים של פעילות ערה, שוק המשכנתאות עצר בחריקת בלמים בשנת 2023. במערכת הבנקאית מעריכים שבדצמבר חלה התאוששות לעומת החודשים האחרונים ונלקחו משכנתאות בהיקף של מעל ל-6 מיליארד שקל. בסיכום שנתי, אשתקד נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של 71.7 מיליארד שקל, צניחה של 40% לעומת היקף המשכנתאות שנלקחו בשנת 2022.

הירידה החדה נבעה בעיקר מהריבית שהמשיכה לעלות בשנה החולפת, והביאה לכך שריבית הפריים הגיעה כבר ל-6.25%.

הנתונים החלשים ביותר היו בחודש אוקטובר אז נלקחו משכנתאות בהיקף של 4.5 מיליארד שקל, שפל של ארבע שנים. נתוני השפל הושפעו מתקופת החגים וכמובן מפתיחת המלחמה שהביאה לכמעט שיתוק בפעילות בשבועות הראשונים לפתיחתה.

דרור פלדמן, מנהל פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות מציין כי מאז נרשמה התאוששות, ואף נתונים טובים יותר מלפני פרוץ המלחמה. "אחרי היציאה מההלם הראשוני של המלחמה, אנשים עשו מאמץ להשלים את תהליך נטילת המשכנתא. ראינו זאת בנתוני נובמבר שהיו טובים יותר, ובדצמבר יש עלייה נוספת בפעילות. יש גם עלייה של עשרות אחוזים בהיקף הבקשות החדשות לעומת חודש אוקטובר", הוא אומר בשיחה עם "כלכליסט".

איך המלחמה משפיעה? יש מעבר של ביקושים מהדרום למרכז?

"אם ננטרל את השבועות הראשונים שהיו טראומטיים, אני יכול לומר שהיום יש לנו פעילות במרחב דרום, ויש רכישות. אין לחץ על המרכז או עלייה בביקושים בעקבות המלחמה, אם היה כזה היינו רואים זאת במחירים, מה שלא קיים. אני לא מאמין שהמלחמה תגרום לשינוי דמוגרפי, ואם אכן תחושת הביטחון תחזור, גם רמת הפעילות בשוק הנדל"I באזורים הללו תחזור לעצמה".

על אף שהמלחמה היא האירוע הדרמטי ביותר שאירע בשנה החולפת, מה שהשפיע בצורה המשמעותית על שוק הנדל"ן והמשכנתאות היה כאמור הריבית. כך למשל, בעוד בינואר אשתקד הריבית הממוצעת במסלול הקבוע לא צמוד עמדה על 4.9%, בנובמבר היא הגיעה ל-5.3%, עלייה זו נבעה מעליית הריבית, וגם מעליית תשואות שנרשמה בשוק האג"ח בתחילת המלחמה (תשואות האג"ח מהוות בנצ'מרק לקביעת תמחור המשכנתאות).

הריבית הגבוהה הדירה רוכשי דירות רבים, שלא יכלו להרשות לעצמם בתנאים לקחת חלק בשוק. אולם הפגיעה הייתה לא רק ברוכשי הדירות, אלא גם במי שכבר יש לו משכנתא - עליית הריבית שהחלה באפריל 2022 ייקרה בממוצע את ההחזר החודשי של בעלי משכנתאות ביותר מאלף שקל, כאשר את הפגיעה החדה ביותר ספגו מי שלקחו משכנתאות בשנים 2021-2022. משכנתאות אלה נלקחו כשמחירי הנדל"ן היו בשיאם, וכשהמשקל של מסלול הפריים במשכנתא (המסלול הרגיש ביותר לעליית ריבית במשק) היה גבוה. במקביל לכך האינפלציה ייקרה הוצאות אחרות של משקי בית, ההאטה במשק פגעה לחלקם בהכנסות, והתוצאה היא שעול המשכנתא הפך בשנה האחרונה לכבד במיוחד.

התגברות העול על נוטלי המשכנתאות מתבטאת בשני נתונים. ראשית, ישנה עלייה בהיקף המשכנתאות שנמצאות בפיגור של מעל ל-90 יום. מנתוני בנק ישראל עולה כי נכון לנובמבר היקף המשכנתאות הללו הגיע ל-3.2 מיליארד שקל, עלייה של 38% לעומת תחילת השנה. יחד עם זאת ראוי לציין כי במונחים היסטוריים זה היקף פיגור נמוך יחסית של 0.6% מסך תיק המשכנתאות העומד על 551 מיליארד שקל (לעומת ממוצע של 0.7% בעשור האחרון). ועדיין אי אפשר להתעלם מהזחילה כלפי מעלה של הנתונים.

הנתון המשמעותי יותר הוא העלייה בהיקף מיחזורי המשכנתא. בעשרת החודשים הראשונים של 2023 היקף המיחזורים הגיע ל-16 מיליארד שקל, לעומת 10.8 מיליארד שקל בתקופה המקבילה בשנת 2022, עלייה של 48% (טרם פורסמו נתוני נובמבר-דצמבר). לא רק שמדובר בעלייה חדה, אלא שלרוב עלייה במיחזורים מתרחשת כשהריבית יורדת ומשתלם למחזר משכנתא בריביות החדשות. השנה הגידול במיחזורים נעשה על אף שהריבית עלתה.

המיחזור היווה למעשה פתרון שנוטלי משכנתאות רבים בחרו בכדי לנסות ולהקטין את ההחזר החודשי של המשכנתא. "אנשים הסיטו את המשכנתא בצורה משמעותית ממסלול הפריים למסלולים אחרים בריבית נמוכה יותר. אצלנו למשל, היינו הסטה משמעותית למסלול ריבית משתנה כל 5 שנים שהריבית בה הייתה נמוכה ב-2% לעומת מסלול הפריים. בנוסף במיחזורים התבצעה גם פריסה של ההלוואה עד לתקופת המקסימום האפשרית, מה שסייע גם כן לצמצם את העלייה בהחזר החודשי. יש עדיין מיחזורי משכנתאות, אבל אנחנו אחרי הגל הגדול שהיה", אומר פלדמן.

וכאילו כל זה לא מספיק, באוקטובר נפתחה המלחמה, שגהביאה לפגיעה כלכלית בחלקים נרחבים באוכלוסייה. בשל האירוע החריג החליט בנק ישראל לאפשר הקפאת הלוואות, בדומה למהלך שנעשה במשבר הקורונה. כתוצאה מכך היקף המשכנתאות שבסטטוס של דחיית תשלומים הגיע בנובמבר על 68.3 מיליארד שקל, שהם 12.3% מסך התיק, זאת בעוד בספטמבר הן עמדו על 26.8 מיליארד שקל, והיוו פחות מ-5% מהתיק. אולם אלה עדיין נתונים נמוכים יותר לעומת הקורונה, אז היקף המשכנתאות שהוקפאו הגיע למעל ל-95 מיליארד שקל, שהיוו אז 25% מסך המשכנתאות.

"במלחמה יש הרבה פחות דחיות תשלומים לעומת הקורונה. כמו כן, אפשרנו הקפאת תשלומים לתקופה של עד 12 חודשים, אבל מרבית הלקוחות ביקשו לבצע הקפאה לשלושה חודשים בלבד", אומר פלדמן.

אחרי שנים של עליית מחירים - נבלמה המגמה

הירידה בעסקאות הנדל"ן גם החלה לחלחל למחירי הנדל"ן. אחרי שנים של עליית מחירים, נבלמה מגמה זו, ובחודשים האחרונים אף החלה להירשם ירידת מחירים קלה. כתוצאה מכך משכנתא ממוצעת עמדה בשנה האחרונה על 958 אלף שקל, לעומת 983 אלף שקל בשנת 2022, ירידה של 2.5%, אך עדיין גבוהה ביותר מ-7% לעומת המשכנתא הממוצעת בשנת 2021.

"ירידת המחירים שהייתה בשנה שעברה מתבטאת לא רק במחיר הדירה, אלא גם בהטבות נלוות. היו אלינו המון פניות של קבלנים שביקשו לסבסד ריבית במשכנתאות, או ביצעו דחיית תשלומים והסכימו שהלקוח ישלם 80%-90% מהסכום במועד מאוחר. אלה הטבות שהשווי שלהן הגיע לעיתים אפילו ל-100 אלף שקל בדירה", אומר פלדמן.

יחד עם זאת כשבוחנים את שוק המשכנתאות לפי התפלגות שווי הנכס שנרכש, רואים עלייה בחלקם של הנכסים היקרים. מהנתונים עולה כי בעוד נכסים בשווי של מעל ל-3 מיליון שקל היוו 27.9% מהמשכנתאות בשנת 2022, אשתקד חלקם כבר הגיע ל-33% מהשוק. לשם השוואה בשנת 2019 פלח זה שנחשב לדירות יוקרה היווה רק 16% משוק המשכנתאות. אז אמנם העלייה במחירי הדירות נבלמה, אך נראה שבתנאי הריבית הנוכחיים מי שיכול בעיקר להרשות לעצמו להשלים רכישה דירה אלה רוכשי דירות היוקרה, שממילא יש בידיהם הון, ולכן הם פחות רגישים לשינויים בריביות.

מה יקרה בשנה הקרובה לשוק הנדל"ן והמשכנתאות? השנה קשה במיוחד להעריך. מצד אחד הימשכות המלחמה, והמיתון הצפוי במשק צפויים להמשיך ולדכא את הביקושים. מצד שני הירידה בהתחלות הבנייה, ובעיית כוח האדם בענף הבנייה עלולים לפגוע עוד יותר בהיצע, וגם ירידת הריבית הצפויה עשויה גם לשפר את הביקוש.

"יש כבר עלייה במתעניינים במשכנתאות בחודשיים האחרונים. אמנם לא נחזור למספרי השיא של שנת 2022, אבל להערכתי בשנת 2024 נראה קצב חודשי של משכנתאות חדשות בהיקף של 6.5 מיליארד שקל בחודש, שדומה למה שראינו לפני תקופת הקורונה (ולעומת ממוצע של 6 מיליארד שקל ב-2023-ע.א)", מעריך פלדמן.