השיא בהתחלות בנייה לא יספיק להורדת מחירי הנדל"ן

72 אלף דירות שבנייתן החלה ב־12 החודשים שבין יוני 2022 ליולי 2021, על פי סקירת הלמ"ס היום, הוא נתון גבוה גם בפרספקטיבה היסטורית. למעשה רק פעם אחת בשנת 1991 בעקבות מאמצי המדינה לקלוט את גל העולים מחבר העמים הרוסי היה נתון גבוה יותר. עלייה חדה בהיצע אל מול ביקוש יציב אמור לבלום את עליית המחירים, המשך המגמה עשוי אף להוביל לירידה שלהם. בשנתיים האחרונות קצב התחלות הבנייה גבוה מהתחזית לצורכי המשק, לפי התוכנית האסטרטגית לדיור שהממשלה אישרה בשנת 2017 ומבוססת על עבודה של המועצה הלאומית לכלכלה. לפי התוכנית הזו בכל אחת מהשנים 2025-2021 צריך להוסיף למשק 55 אלף דירות. בשנת 2021 החלה בניית 64 אלף דירות, ובשנה האחרונה כאמור הקצב גבוה עוד יותר. אם כך השאלה המתבקשת היא מדוע מחירי הדיור ממשיכים לעלות ועוד בשיעור כה חד, 17.9% ב־12 החודשים עד יולי 2022.

בסקירת הלמ"ס מסתתר רמז, אולי הוא לא הפתרון היחיד לתעלומה, אך הוא בוודאי נדבך חשוב שיכול לסייע להבין את המצב. מתברר כי בעוד קצב התחלות הבנייה הואץ בשיעור חד בשנתיים האחרונות, מספר הדירות שבנייתן הושלמה ירד. ובמילים פשוטות, הקבלנים מתחילים לבנות אבל לא מצליחים לגמור. בחצי השנה האחרונה החלה בניית 37,640 דירות, אך הושלמה בנייה של 25 אלף דירות בלבד. אפשר היה לחשוב שזהו נתון חד־פעמי שנובע מזינוק חד בהתחלות הבנייה, או־טו־טו הוא יתייצב כאשר כל אלפי הדירות האלה שהקבלנים התחילו לבנות יגיעו לגמר בנייה.

אלא שהבעיה הזו מתפתחת משנת 2019 לפחות, וכעת היא מתעצמת. באותה שנה החלה בניית 56,389 דירות, אך הושלמה בניית כ־52 אלף דירות בלבד. בשנת 2020 כבר צנח המשק ל־49 אלף דירות שהגיעו לגמר בנייה, ובשנת 2021 הושלמה הבנייה של 47 אלף דירות בלבד. במחצית השנה הראשונה של 2022 החלה בניית כ־37 אלך דירות, אבל עד יוני רק 25 אלף דירות הגיעו לשלב הגמר.

כמובן שהמצב הזה תוקע את שוק הדיור. אמנם חלק ניכר מהדירות בבנייה כבר נמכרות על הנייר, אבל עד שהרוכשים לא יקבלו מפתח הם תופסים דירה אחרת שיכלו לשחרר לשוק ולהגדיל בו את ההיצע. מנבירה בנתונים עולה (באופן לא מפתיע) כי הפער בין התחלות הבנייה לגמר בנייה בולט במיוחד בבניינים בני שלוש קומות ויותר. עד שנת 2020 יש הפרש קטן בין התחלות הבנייה לגמר הבנייה, ולתקופות מסוימות יותר דירות הגיעו לגמר בנייה לעומת מספר הדירות שבנייתן החלה. מהמחצית השנייה של 2020 הולך ומעמיק הפער בין התחלות הבנייה לגמר הבנייה. עד לשיא שנרשם ברבעון הראשון השנה, אשר בו החלה בניית כ־15 אלף דירות בבניינים בני שלוש קומות, אך רק כ־7,000 הגיעו לגמר הבנייה.

בלמ"ס הבחינו בתופעה וניתחו אותה בכלים סטטיסטיים. הממצאים יכולים לספק חומר לשיעור על השפעת מעורבות הממשלה בשוק החופשי, וכך כתבו בלמ"ס: "באמצעות כלים סטטיסטיים נבחנה השפעתם של מאפייני בנייה על משך זמן הבנייה. הגורמים שנמצאו כמשפיעים הם: דירות בסבסוד ממשלתי, התחדשות עירונית, מספר קומות והיקף בנייה תת־קרקעי". לפחות מנקודת המבט הסטטיסטית, לתוכנית הדיור הממשלתיות – מחיר למשתכן, דירה בהנחה או מחיר מטרה - ההשפעה השלילית הגבוהה ביותר על משך הבנייה.

הממצא הזה עולה בקנה אחד עם עשרות כתבות שפורסמו ב"כלכליסט" בשנים האחרונות על פרויקטים תקועים של מחיר למשתכן. מובן שהליכי הבירוקרטיה, היעדר תשתית ומחלוקות שונות בין גופים בממשלה הם הסבר לפחות לחלק מהעיכובים, אבל הבעיות האלה צריכות להשפיעה גם על פרויקטים רגילים שאינם מחיר למשתכן.

אפשר לחשוב על הסבר נוסף שמעכב את פרויקטי התוכנית הממשלתית: יש בה תמריץ מובנה לבנייה אטית. בכל פרויקט רגיל לקבלנים בוער למכור במיוחד בשלבי תחילת הבנייה משום שהם מקבלים מימון וליווי בנקאי רק לאחר שהציגו שיעור מסוים של מכירות. לכן כל פרויקט מתחיל במבצעי פרי־סייל, שלאחריהם הקבלנים מעלים לאט את מחירי הדירות. אבל בתוכנית הדיור הממשלתית הבעיה הזו לא קיימת. כ־50%־80% מהדירות בפרויקטים האלה מיועדים לזכאי מחיר למשתכן, כלומר תמיד לפחות מחצית מהפרויקט כבר מכור, הקבלן רק צריך לקבל ממשרד השיכון את רשימת הזוכים בהגרלה ולהזמין אותם לחתום על חוזה. לאחר שמכרו את רוב הדירות וחתמו עם בנק על הסכם ליווי בנקאי, עדיף לקבלנים לגרור רגליים. ראשית הם יכולים לפעול בשקט מול מוסדות התכנון להגדלת מספר הדירות, באופן שכמובן ישפר את הרווחים שלהם. כמעט תמיד הדירות שמתווספות בהליכים כאלה של הקלות נמכרות בשוק החופשי ולא לזכאים. שנית, בעשור האחרון מי שחיכה יותר הרוויח יותר מעליית מחירי הדיור.

הסבר רווח נוסף לעליית המחירים, ואשר הקבלנים מחבקים אותו בחום, הוא כי במהלך העשור האחרון נבנו מעט מדי דירות ונצבר מחסור של כ־100 אלף דירות. הזינוק של השנים האחרונות במספר הדירות שהחלה בנייתן לא מספיק כדי לסגור את הפער הזה, ונחוצות עוד כמה שנים כאלה כדי שההיצע ידביק את הביקוש. מנגד, התחזית היא כי בתקופה הקרובה תמשיך הירידה בביקוש לדירות בעקבות עליית הריבית, שמכבידה על נוטלי המשכנתא, וכן בעקבות הכבדת המיסוי על משקיעים.

מנתוני הלמ"ס עולה כי כמעט מחצית התחלות הבנייה ומטבע הדברים גם היתרי הבנייה הוצאו בתקופה הנסקרת באזורי הביקוש מחוזות מרכז ותל אביב. במחוזות אלה הוצאו היתרים לבניית 38,362 דירות, 47% מכלל הדירות בהיתרי בנייה ברחבי הארץ. בהתאם לכך במחוזות האלה החלה בניית 46% מהדירות. בכל אחד מהמחוזות בארץ נרשמה עלייה במספר היתרי הבנייה בהשוואה ל־12 החודשים הקודמים (יולי 2020 עד יוני 2021), למעט מחוז חיפה, שבו דווקא היתה ירידה קלה: מ־6,442 דירות ל־5,988.