מדד מחירי הדירות נבלם, אך מוכרי דירות יד שנייה לא מאפשרים לו לרדת

מדד מחירי דירות אמנם נבלם, אך עד עתה הוא לא ירד, למרות כמה חודשים רצופים שבהם יש ירידה במספר העסקאות - כלומר ירידה בביקוש לדירות.

הגרף של מדד מחירי הדירות יצייר מדרון תלול כלפי מטה בקרוב, כאשר מוכרי דירות יד שנייה יישברו וייאלצו להתפשר על המחיר המבוקש. מדד מחירי הדירות הוא שקלול של עסקאות לרכישת דירה חדשה מקבלן ודירות יד שנייה. בערך 65% מהעסקאות הם לרכישת דירה מיד שנייה, ורק כ-35% מהן של דירות חדשות. בארבעת המדדים האחרונים, כולל זה שפורסם היום (רביעי), מחיר הדירות החדשות ירד, אך מי שהחזיקו את מדד הדירות הכללי הם מוכרי דירות יד שנייה. אבל הסימנים מעידים כי הם לקראת שבירה, ובקרוב ידם של הקונים תהיה על העליונה.

היום (רביעי) פורסמה סקירה של הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינבנרג. היא סיפקה כמה אינדיקציות מענייניות על השינוי שמתחוללים בשוק יד שנייה.

ראשית, הזמן שחלף מהמועד שמשפרי דיור שקנו דירה חדשה לפני המכירה ועד המועד שהם מכרו את דירתם הקודמת התארך מאוד. לפי גרינברג, בינואר 2023 פרק הזמן הזה היה 39 וחודשים, ארוך ב-90 יום בהשוואה לינואר 2021, וב-60 יום בהשוואה לדצמבר 2022. גרינברג אומרת כי הנתון הזה "מבטא את החולשה המתמשכת בפלח שוק זה של דירות יד שנייה". כלומר היום קשה יותר למכור דירה מאשר בשנה שעברה. אמנם מוכרים של דירות יד שנייה יכולים להיות קצת יותר שאננים מהקבלנים, אחרי הכל זו רק דירה אחת, ועם קצת מזל יצליחו למצוא את מי שיסכים לשלם את מחירי 2021. אך גם להם יש טיימר שייאלץ אותם בסופו של דבר להתפשר - הם זקוקים לכסף למימון רכישת הדירה החדשה. כמו כן על פי חוק מי שמחזיק בשתי דירות בו בזמן בפרק זמן ארוך מ-24 חודשים משלם מס רכישה גבוה כמו זה שהמדינה גובה ממשקיעים.

בסקירתה מצביעה גרינברג על עוד תופעה מעניינת: רבים מהקבוצה שמכונה "משפרי דיור", משום שהם מוכרים דירה כדי להחליף אותה באחרת, הם בכלל מצמצמי דיור, כלומר מוכרים דירה וקונים במקומה דירה אחרת זולה יותר. לפי גרינברג, מאז אפריל שנה שעברה, כאשר בנק ישראל החל להעלות את הריבית, הולך וגדל שיעור מצמצמי הדיור. בשנה שעברה רק 25% מהקבוצה שמכרה דירה וקנתה דירה אחרת עברו לדירה זולה יותר, ואילו בינואר 34% מהם הוגדרו על ידי גרינברג מצמצמי דיור. זאת ועוד, פער המחיר בין הדירה שנמכרה לדירה החדשה הזולה יותר העמיק בינואר לעומת שנה שעברה - בינואר אשתקד הם קנו דירות זולות ב-557 אלף שקל לעומת הדירה שמכרו, ואילו בינואר השנה הפער כבר היה 700 אלף שקל.

הסימנים לקיפאון בשוק הדיור מתבטאים בסקירה של הכלכלנית הראשית באוצר שפורסמה היום (רביעי) וגם בסקירה של הלמ"ס. לפי סקירת הכלכלנית הראשית באוצר, בחודש ינואר נמכרו 7,093 דירות (חדשות ויד שנייה) - ירידה של 39% בהשוואה לינואר אשתקד, בו נמכרו 11.6 אלף דירות, ושל 5% בהשוואה לדצמבר 2022, בו נמכרו 7,132 דירות. נתונים ראשונים של האוצר מצביעים על כך שהמגמה השלילית נמשכת גם בחודש פברואר.

מספר העסקאות בדירות יד שנייה עמד בחודש זה על 4,552, ירידה שנתית של 37%. בצד הדירות החדשות, ניכר כי הקבלנים מתקשים מאוד למכור, ובחודש ינואר נמכרו 2,541 דירות, ירידה בשיעור של 42% בהשוואה לינואר אשתקד. אינדיקציה נוספת לקשיים שחווים הקבלנים היא המשך הגידול של מלאי הדירות הלא מכורות. לפי הלמ"ס, בינואר השנה היו על המדף 52,853 דירות לא מכורות, בעוד בדצמבר היו 52,771. בינואר 2022 היו 44,591 דירות לא מכורות, כך שבתוך שנה גדל המלאי שהקבלנים לא הצליחו למכור ב-18%.

את הירידה משייכים באוצר להעלאות הריבית של בנק ישראל, ומציינים כי מדובר בחודש ינואר החלש ביותר מאז המשבר העולמי ב-2009, ובשוק הדירות יד שנייה מדובר בחודש ינואר החלש ביותר מאז ימי האינתיפאדה השנייה ב-2003.