בעלי נכסים באירופה צברו חובות, בלאקסטון יצאה למסע קניות

קרן בלאקסטון השקיעה בנדל"ן באירופה יותר מאשר בכל אזור אחר ב־2023. המגמה הזו נרשמה לאחר שהחברה, שבבעלותה תיק הנכסים המסחריים הגדול בעולם, השיגה ביבשת עסקאות זולות מבעלי נכסים שנקלעו למשברים פיננסיים כתוצאה מהטלטלה בשוק.

באופן כללי חלה השנה צניחה בהיקף עסקאות הנדל"ן בעקבות העלייה החדה בשיעורי הריבית, שפגעה במגזר הנסמך בכבדות על אג"ח זולות. בהתאם, נפח העסקאות הצטמצם בחצי ברבעון השלישי של השנה, כך לפי נתונים שאספה חברת MSCI. ההאטה הורגשה גם בבלאקסטון, אשר קיצצה את הוצאתה על השקעות חדשות בנדל"ן מ־47 מיליארד דולר ב־2022 לכ־9 מיליארד דולר בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. עם זאת, שלא כמנהגה, למעלה מ־55% מההשקעות זרמו לנכסים אירופיים, כולל בבריטניה. באופן טיפוסי, ארצות הברית היא השוק הגדול ביותר להשקעות של הקבוצה, כשנדל"ן אירופי מייצג לרוב 30%-20%.

השינוי הזה מצביע על כך שהזדמנויות רכישה צצות מוקדם יותר באירופה, זאת בעוד משקיעים מנסים להתמודד עם ההאטה שנגרמה ברקע הריביות הגבוהות יותר. על בעלי נכסים הכורעים תחת נטל חובות גבוהים, בהם חברות ציבוריות ומשקיעים פרטיים, מופעל לחץ גובר למכור נכסים כדי להפחית את נטל החוב, זאת לקראת מועד פירעונן של חלק מהאג"ח.

"באירופה הבחירות שלנו במגזרים השונים קשורות לנכסים או לחברות במצוקה, ולכן היינו פעילים יותר השנה באירופה יחסית לאזורים אחרים", אמרה קתלין מק'ארתי, מנהלת בחטיבת הנדל"ן העולמית בבלאקסטון. לדבריה, לחברה יש 40 מיליארד דולר בהון שגייסה אך עדיין לא השקיעה, והיא מתמקדת בהשקעות בתחומים בנדל"ן אשר להם "שיעור צמיחת תזרים המזומנים הגבוה ביותר ובעל יחס היצע וביקוש מועדף", שכוללים מחסנים לוגיסטיים, מרכזי נתונים ונדל"ן למגורים כמו דירות ומעונות לסטודנטים.

בשנים האחרונות כשהריבית היתה נמוכה או אפילו שלילית ברחבי היבשת, בעלי נכסים רבים באירופה העמיסו על עצמם אג"ח זולות ביותר. בין 2019 ל־2022 הונפקו באירופה חובות לא סחירים בתחום הנדל"ן בשווי של 640 מיליארד יורו, כאשר יותר מרבע מתוכם — בסכום של 176 מיליארד יורו — לא ניתן יהיה למחזר במועד הפירעון ב־2024-2027 בגלל ירידה בשווי הנכסים, הקשחת תנאי ההלוואה ועלויות חוב גבוהות יותר, כך לפי חברת ייעוץ הנדל"ן CBRE.

בשנה החולפת, עלויות ההלוואה הגבוהות יותר כבר פגעו בצורה קשה בהערכות השווי של נכסים והקשו על חברות רבות להפחית את נטל החובות שלהן, כך שנוצרו הזדמנויות למשקיעים עם כיסים עמוקים.

לדברי פרגוס היקס, אסטרטג נדל"ן בחטיבת ניהול הנכסים של UBS, המחירים באירופה ובבריטניה עוברים תיקון בקצב מהיר יותר. "להערכתנו, השוק הבריטי יגיע לתחתית ראשון, ואחריו שאר אירופה. בעוד התגובה המאוחרת בהערכות השווי בארצות הברית פירושה, להערכתנו, שהשוק הזה יגיע לתחתית אחרון", אמר.

מחנק הנדל"ן הקשה על חלק מהפעילות העסקית של בלאקסטון. כך, למשל, מוקדם יותר השנה נאלצה החברה להגביל את משיכות ההון מקרן הדגל שלה Blackstone Real Estate Income Trust. במקביל, הקבוצה רכשה נכסים מקרנות שסבלו מקשיי נזילות, זאת במסגרת מעל 100 עסקאות שביצעה עד כה השנה באירופה.

העסקאות הללו המוערכות בשווי כולל של כ־5 מיליארד יורו, כוללות הסכם מאפריל בגובה 700 מיליון ליש"ט שבמסגרתו רכשה בלאקסטון את פורטפוליו הנכסים התעשייתיים והמחסנים של חברת הנדל"ן Industrials Reit הנסחרת בבריטניה. הפורטפוליו כלל נכסים בשטח כולל של יותר מ־650 אלף מ"ר (7 מיליון רגל רבוע). חברות נדל"ן ציבוריות רבות נסחרו השנה במחיר נמוך משמעותית משווי הנכסים שלהן, מה שהקשה עליהן לגייס הון והפך אותן ליעד להשתלטות.

בלאקסטון גם השלימה עסקה לרכישת נכסים לוגיסטיים נוספים, הפעם מהחברה השבדית קורם (Corem) עבור 490 מיליון יורו. בדומה לקבוצות נדל"ן סקנדינביות רבות, קורם פועלת להפחתת נטל החובות. בנובמבר האחרון הכריזה חברת הבנייה הבריטית ויסטרי על עסקה בגובה 819 מיליון ליש"ט עם שתי חברות נדל"ן למגורים שבהן מושקעת בלאקסטון, למכירת 2,915 דירות בשכירות מוזלת ובבעלות משותפת. העסקה יצאה אל הפועל כחלק משינוי אסטרטגי בוויסטרי, שמתרחקת ממכירות בתים ברקע ההאטה בשוק הדיור בממלכה.