מהו המועד הקובע לתשלום היטל השבחה בגין בניה שבוצעה בחריגה?

פסק דין חדש של בית המשפט העליון קובע כי מועד החבות בהיטל ההשבחה בגין בניה שבוצעה בחריגה, הוא המועד בו ניתן היתר בניה ולא המועד בו  הקים בעל הנכס את הבניה בגינה הוטל התשלום.

המדובר במקרה בו התירה התב"ע (תכנית בניין עיר) את הבניה, אך היא בוצעה ללא היתר בניה ורק בחלוף זמן הוצא היתר להתרת הבניה הלא חוקית. מדובר במחלוקת שבין הועדה המקומית ירושלים לבין בעלי נכסים שונים, באשר למועד התגבשות החבות בהיטל השבחה. 

הועדה המקומית ירושלים טענה כי המועד החבות בהיטל, הוא המועד בו החל בעל הנכס את השימוש במבנה, למרות שבוצע ללא היתר בניה וממועד זה ואילך יש לחייב את הנישום "בריבית פיגורים". עוד טענה הועדה -  יש להחיל במקרה זה את החלופה הקבועה בסעיף 1 (א) (2) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה הקובע כי "מימוש זכויות" במקרקעין יכלול גם את התחלת השימוש בהם בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

ביהמ"ש המחוזי ואחריו גם ביהמ"ש העליון דחו את טענות הועדה המקומית וקבעו כי הסעיף הנ"ל אינו רלוונטי למקרים בהם נדרש היתר בניה למימוש הזכויות הקבועות בתכנית, אלא  רק למקרים בהם השימוש המותר, אפשרי, ללא שיש צורך בהיתר בניה לאותו שימוש.

עו"ד מלכה אנגלסמן | צילום: יח"צ

לדעת בית המשפט, הסעיף הרלבנטי לעניין החבות בהיטל השבחה הוא אמנם סעיף 1 (א) הקובע 3 חלופות: (1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג בעקבותיהם חל היטל ההשבחה. (2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל ההשבחה. (3) העברתם אן העברת החכירה לדורות בהם... או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין העברה ללא תמורה מאדם לקרובו.

מאחר ומדובר בבניה המחייבת היתר בניה יש להחיל בנסיבות אלו את סעיף 1 (א) (1) לתוספת השלישית.

בית המשפט העדיף את הפרשנות הראויה של לשון החוק, על פני מטרות "עונשיות", עליהן בקשה העיריה לבסס את פרשנותה ואת הוראות החוק. לפיכך קבע ביהמ"ש כי בבניה החייבת בהיתר בניה, המועד הקובע הוא מועד קבלת היתר בניה ולא מועד הקמת המבנה ותחילת השימוש בו.  הועדה המקומית ירושלים, מצידה, טענה שפרשנות זו מעודדת בניה חריגה המיטיבה עם "עברייני בניה". בפסה"ד זה  מצא ביהמ"ש לנכון לפרש את הוראת חוק, עפ"י לשון החוק, ועפ"י מטרתו ולא לערב בפרשנות זו תכליות אחרות שאינן רלבנטיות כגון מאבק בעבריינות בניה.

מאבק זה, אומרים השופטים רובץ לפתחן של הרשויות לא פחות מאשר לפתחם של בעלי הנכסים. ככל שיעשו רשויות אלו את המוטל עליהם, יצטמצמו המקרים עליהם התריעה הועדה המקומית. עוד קבעו השופטים כי לעניין הענישה מפני בניה בלתי חוקית ישנם הסדרים קונקרטיים במישור הפלילי והמינהלי ויש בכלים אלו כדי למנוע מצב של "חוטא יוצא נשכר".

*הכותבת היא שותפה וראש מחלקת מיסוי עירוני במשרד מ. פירון ושות'