יזמים לדיירי פינוי־בינוי: "ותרו על עוד מטראז' בדירה, קבלו צ'ופרים"

התחרות בין יזמי ההתחדשות העירונית הופכת לקשה יותר ובהתאם גם התמורות לבעלי הדירות הופכות מגוונות: הקפצה בקומה, שיפור המפרט, עליות מופחתות ברכישת דירה, וואוצ'רים למוצרי חשמל, מענקי חתימה, דמי ניהול, שירותי תחזוקה ואפילו חופשה באילת. אלא שמה שמעניין הוא שכל זה קורה לצד הפחתת התמורה למטר לכל דירה שעוברת התחדשות עירונית.

בכנס שנערך בשבוע שעבר הפתיע מנהל רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), ינקי קוינט, ואמר כי "דיירים שמקבלים דירה חדשה בפרויקטים של התחדשות עירונית לא חייבים תוספת של 25, או אפילו 12 מ"ר". האמירה החריגה משקפת את המגמה בתחום התמורות לדיירים. אם עד לאחרונה הגיעו התמורות לעד 40 מ"ר נוספים לדירה הרי שעתה, בעקבות המצב הכלכלי ועליית הריבית, יש מגמה בקרב היזמים להציע כמה שפחות מטראז', ובמקביל, להעניק תמורות חומריות אחרות.

בסוף 2019, עדכנה מועצת שמאי המקרקעין את התיקון לתקן 21 (שיעור הרווח היזמי המומלץ והתמורות לדיירים בהתחדשות עירונית) וקבעה שהתמורה המומלצת לדיירים בפרויקטי פינוי־בינוי היא תוספת של 12־25 מ"ר. המהלך גרם לכך שערים כמו תל אביב, ירושלים, נתניה, פתח תקווה, רמת גן וחיפה המליצו על תוספת מקסימלית של 12.5 מ"ר לדירה. הרשות להתחדשות עירונית הצטרפה לרשויות, ובפברואר 2020 פרסמה מסמך שבו היא ממליצה על תוספת של 12 מ"ר. ההסבר שנתנה היה ש"יש לשאוף לאיזון בין הרווחים והעלויות של כל הגורמים".

כצפוי, יזמים מוצאים דרכים לתגמל דיירים בדרכים אחרות עו"ד זיו גרומן, שמתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, מגלה שבחודשים האחרונים חל שינוי משמעותי בתחום התמורות: "עד 2023 היו עליות מחירים מטורפות בשוק הדירות והתמורות לדיירים גדלו מ־12מ"ר עד אפילו ל־40 מ"ר. בחודשים האחרונים, בגלל קיפאון במכירת הדירות, שולי הרווח הצטמצמו והיזמים זהירים יותר".

עו"ד גרומן מספר על מכרז שניהל לאחרונה בדרום תל אביב במתחם של 96 דירות קיימות בשישה מבנים. החברות במכרז הגיעו לתוספת של 38 מ"ר לדירה: "היזמים לקחו בחשבון שעליית המחירים תמשיך והם יוכלו לספוג מהרווח שלהם מעבר ל־12 מ"ר אך בתחילת 2023 היזמית הזוכה חזרה לבעלי הדירות ואמרה שיש לה קושי לחתום על ההצעה שהגישה".

רון אלפנדרי, מבעלי חברת AP גרופ, מציעה ליזמים תחזוקה שוטפת של הבניינים, לפני הריסתם, כחלק מהתמורות לדיירים. לדבריו, ״התחדשות עירונית עלולה לקחת שנים, בינתיים, אלפי דיירים מתגוררים בדירות ישנות ורעועות והם לא יכולים או רוצים לפעמים להשקיע כסף לתיקון ושיפוץ הדירות. לכן, השירות שלנו הוא רווח לכל הצדדים: גם ליזם שרוצה לקבל את הפרויקט, וגם לדייר שמקבל שדרוג״.

שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת אס.קי, המתמחה בייצוג דיירי פינוי־בינוי מבהיר שנושא התמורות הוא תלוי מיקום: "ככל שמתרחקים מתל אביב הגמישות של היזמים יורדת ויש היצמדות ל־12 מ"ר. תמורות של 25 מ"ר כבר לא קיימות היום וכשמאי שמייצג דיירים אני לא מתווכח עם יזם שמתעקש על 12 מ"ר, אבל אני כן מצפה שיתחלק בתקורה העודפת עם הדיירים — לא נותנים כסף לדיירים, אלא תמורות שוות ערך. אם מקפיצים את הדיירים קומה זה שווה 30 אלף שקל. אפשרות אחרת נפוצה היא שיפור מפרט הדירה".

עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז כהן פרשקר ושות', מעידה שמגוון התמורות האחרות, מאוד מגוון: "הקרב בתחום ההתחדשות העירונית הפך לאחרונה יותר קיצוני כי אין ליזמים הרבה קרקע לבנייה. יש יזמים שנותנים מענקים של 10־12 אלף שקל למי שחותם איתם, אחרים מתחייבים על תשלום דמי ניהול, באופן חלקי או מלא אחרי השלמת הפרויקט - זה נושא שמעסיק דיירים שחוששים שיתקשו לשלם את התחזוקה של הבניין המחודש. שיטה אחרת היא שהיזם לוקח על עצמו את תחזוקת הבניין הקיים, עד למועד הפינוי לקראת ההריסה. לעיתים זה מתרחש עוד בשלב ההחתמה (לאחר ש־30% מהדיירים חתמו), כתמריץ שנועד לעודד את שאר הדיירים לשתף פעולה".

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית מסבירה ל"כלכליסט" כי "מדיניות התמורות נועדה, קודם כל, לשמור על העיר. אתה צריך לתת שירותים לכל יחידת דיור שמתווספת, להעמיד תשתיות, מוסדות חינוך ועוד. מנגד, אם יש תוספות שהן מעבר לסביר, זה מעורר חשד. אנחנו לא יכולים למנוע עסקאות פרטיות, אבל אנחנו ממליצים לדיירי ההתחדשות העירונית לבדוק טוב־טוב את הצעות היזמים, כי יש מצב שלא יוכלו לעמוד בהבטחות שלהם. אנחנו מעדיפים שיזמים לא יבטיחו הבטחות מנותקות מהמציאות".

תמורות שמציעים יזמים לדיירי פינוי־בינוי

• דירה בקומה גבוהה יותר

• שיפור מפרט הדירה העתידית

• שירותי תחזוקה לפני הפינוי

• מענק חתימה על הפרויקט

• דמי ניהול לדירה החדשה

• תווי קנייה למוצרי חשמל

• חופשות במלונות באילת