הרווחיות של יזם פינוי בינוי עלתה - המועצה המקומית דרשה להפחית את הצפיפות בתוכנית

החלטה שהתקבלה על ידי ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה סתמה את הגולל בנוגע למחויבות של ועדות התכנון והבניה להיצמד לתקן 21 הקובע את הכדאיות הכלכלית של פרויקט. מדובר בערר שהגישה המועצה המקומית מזכרת בתיה נגד הועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז וכן נגד הרשות להתחדשות עירונית על רקע תוכנית רחבת היקף במרכז המושבה, שנקראת "מתחם אליהו" ומשתרעת על פני שטח של 53 דונם. לפי התוכנית צפויה הריסה של 20 מבני מגורים ישנים בני שלוש-ארבע קומות ובהם 318 דירות, והקמה של 1,196 דירות במבנים בני 6-9 קומות.

בהתנגדות שהגישה מועצת מזכרת בתיה נטען כי התוכנית הוגשה בהתאם לתקן 21 הקובע את היחס הנדרש בין מספר הדירות שיהרסו לאלה שיוקמו במקומן על מנת שיא תעמוד במבחן הכדאיות הכלכלית. במקרה של מתחם אליהו, בשל עליית ערך הנכסים במושבה, באוקטובר 2021 קבע שמאי כי על מנת להביא את הפרויקט לשולי רווח מינימליים של כ-18% מכפיל היחס צריך לנוע בין 3.21-3.8. בעקבות נתון זה נקבע כי במתחם ניתן לבנות 1,200 דירות בבנייה מרקמית של עד 9 קומות ובצפיפות גבוהה.

לטענת המועצה המקומית, היא תמכה בתוכנית בלב כבד לאור הצורך בדותן למתחם השיכונים הקיים, אך לטענת בידיה חוות דעת שמאית לפיה בשנים 2021-2023 חלה עליית מחירים של כ-30% והרווח היזמי בפרויקט עלה ל-23.5%. לאור זאת טענה המועצה כי יש לבחון מחדש את התוכנית ולתכנן אותה מחדש כך שתהיה בצפיפות נמוכה יותר ומספר הקומות בה יופחת. עוד טענו במועצה, כי גם הדיון בנושא התחבורה לא מוצה, וכי יש מקום לבדיקה נוספת של ההיבטים התחבורתיים שכן צפוי באזור עומס תחבורתי שאין לו מענה בתשתיות.

בהתייחסותה לערר טענה הוועדה המחוזית כי יש לדחות אותו על הסף, היות שהמועצה כלל לא הגישה התנגדות לתוכנית. לגבי ההשגות של המועצה על הפרויקט בגלל תקן 21, (התקן המחייב תכנון שיעמוד במבחן הכדאיות הכלכלית), טענו בוועדה המחוזית, כי מדובר בנתון שהוועדה בוחנת ושוקלת את התקן כחלק ממכלול של נתונים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, השיקול הכלכלי הוא רק חלק מההיבטים הנבחנים, ואילו המועצה המקומית מבקשת לטענתה לתת למרכיב זה את המשקל המכריע בתכנון. עוד טענה הוועדה המחוזית כי את עליית שווי הדירות יש לבחון גם אל מול עלויות הבניה, ועליה במרכיב המימון בשל השינוי בשיעור הריבית, וכי הצפיפות נמצאה ראויה ללא קשר לכדאיות הכלכלית והיא תואמת את הבינוי במזכרת בתיה ואת תוכנית המתאר.

הרשות להתחדשות עירונית שצירפה את תגובתה לערר, הדגישה, כי התחשיב הכלכלי נועד לבדיקת היתכנות של הפרויקט ויכול לסייע בהעצמת זכויות, אך הוא לא המרכיב הקובע, "אין זה מתקבל על הדעת לחייב עדכונה של תוכנית בשל שינויים כלכליים כפי שמתרחשים מעת לעת בשוק דיור דינמי, ממילא אין לגרוע מלאי יחידות דיור הנדרש לשוק הדיור בכלל וליישוב בפרט". הרשות גם חלקה על שיעור העליה שבו נקבה המועצה המקומית וטענה כי לפי חוות דעת שברשותה עליות המחירים היו מתונות יותר והסתכמו ב17% בלבד. עו"ד איריס פרנקל כהן, יועמ"ש הרשות, וגורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון ברשות אמרו כי "תמוה שתכנית שהייתה טובה ואיכותית עם רווח של 18% וקיבלה את ברכת המועצה לרבות של מהנדסת המועצה, הופכת לקטסטרופלית עת שהרווח עולה ל23%... התכנון הוא המוביל והתקן תפקידו לתת אינדיקציה שהתוכנית המוצעת ישימה".

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית כתבה בהחלטתה, כי ברור שהשיקול הכלכלי הוא חלק מהשיקולים שמוסד התכנון המוסמך שוקל בעת בחינתה של תכנית", אך בהמשך נכתב כי "השיקולים התכנוניים הם המובילים". עוד נכתב: "מבחינת השיקול התכנוני, שהוא העיקרי כאן, אנו סבורים שהתכנית כפי שהוצגה לנו היא תוכנית ראויה ביותר.למעשה, לא רק שהמועצה לא התנגדה לתוכנית, אלא כפי שהבהיר ראש המועצה, המועצה הייתה חלק מגיבוש התוכנית".

לסיום כתבה ועדת המשנה: "חברי הוועדה סבורים כי התוכנית היא איכותית וראויה אשר מאזנת כראוי בין הצורך של להביא להתחדשות עירונית, בדרך של פינוי ובינוי מחדש של כלל המבנים הכלולים בשטח התוכנית, ובין המדיניות העדכנית.. משכך הערר נדחה בזאת".

לא זו בלבד שעמדת המועצה המקומית מזכרת בתיה לא רק שלא תואמת את עמדת המדינה - היא מנוגדת לה. בפברואר השנה, התקבלה החלטת ממשלה שקבעה כי לאור הצפי להמשך ירידות מחירי הדירות ישנם פרויקטים שעלולים להפוך לבלתי כדאיים כלכלית, ולכן יש להנחות את השמאי הממשלתי לבחון שינוי בשיעור הרווח היזמי המומלץ בהתאם לתקן 21, כך שהרווח היזמי לא יחרוג מהרף המינימלי הנדרש (כ-18%) על מנת שהפרויקט יוכל לצאת אל הפועל. יחד עם זאת הגורמים המקצועיים ובהם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והשמאי הממשלתי סבורים כי בשלב זה מוקדם לבצע שינויים.

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית אמר בתגובה כי מדובר בהחלטה שמנתחת יפה את המתח שבין הכלכלה לתכנון. "בעבר תקן 21 והכדאיות הכלכלית של הפרויקט הייתה זו שהובילה את מערכת השיקולים ולא התכנון, אבל היום התכנון הוא המוביל ולא התקן הכלכלי, כלומר, צריך לייצר תוכנית איכותית שתפיק את המקסימום מחטיבת הקרקע, ותכלול את המספר הגבוה ביותר שניתן להוסיף". עוד אמר במברגר, כי "גם אם גילינו שבשנתיים וחצי הייתה עלייה של ערך דירות והתוכנית יותר כלכלית זו לא סיבה לצמצם אותה אם היא עוברת טוב מבחינה מקצועית. הועדה צריכה להסתכל קודם כל על תכנון איכותי ותקן 21 צריך רק לוודא שהתוכנית טובה לקביעת המינימום, ואת המקסימום קובעת התוכנית".