קשה להשכיר: 13 קומות, 40 אלף מ"ר, אפס שוכרים

עליית הריבית, ההאטה בהייטק ועודף היצע המשרדים בפתח תקווה לא מסייעים לפרויקט Hope Town, שנמצא בשלבי בנייה סופיים ומתקשה למצוא שוכרים. בניית הפרויקט צפויה להסתיים עד מאי 2024, וטרם הוחתם שוכר אחד לבניין המשרדים. על רקע זאת בפעם הרביעית בתוך שנה בנק לאומי דחה את המועד לבחינת קצב החתימה על חוזי שכירות בפרויקט שמקימות החברות שלמה נדל"ן ורוגובין באזור התעשייה קריית אריה, והשתיים נאלצו להכניס יד לכיס.

בחינה של שיעור השטחים המושכרים היא אחת מאמות המידה שקבע הבנק בפברואר 2020, כשהעמיד לחברות מסגרת אשראי של 389 מיליון שקל לבניית הפרויקט. התנאי הזה מאפשר לבנק לנהל סיכונים, וככל שהחברות עומדות בו, הן רשאיות להשתמש במסגרת האשראי. אי עמידה בו מחייבת אותן להכניס לפרויקט הון עצמי. זכויות הבנייה במגרש וההכנסות ממנו משמשות כבטוחות לאשראי שהעמיד הבנק. אם החברות לא יצליחו להשכיר את כל הבניין, שוויו המוערך של המגרש יופחת והחברות יצטרכו להסתפק בפחות אשראי.

החברות קיבלו את מסגרת האשראי בריבית של פריים בתוספת 1%-0.5%. הקרקע שבבעלותן, ששווייה המוערך היה באותה עת 68 מיליון שקל, הוחשבה כהון עצמי שהושקע בפרויקט, ובנוסף לכך כל אחת מהחברות הייתה צריכה להשקיע מכספה עוד 55 מיליון שקל. אם שטחי המשרדים היו מושכרים בקצב החזוי, החברות לא היו מתבקשות להוסיף כסף מקופתן. אבל על פי הדו"ח הכספי של שלמה נדל"ן לשנת 2022, עד 31 בדצמבר הן לא הצליחו להשכיר אף לא מ"ר אחד. על פי הודעות מאוחרות יותר לא נראה שהמצב השתנה מאז.

על פי הודעה ששלחה ביום שלישי השבוע שלמה נדל"ן לבורסה, מועד בדיקת שיעור השטחים המושכרים נדחה בחודש ויתקיים ב־30 באוקטובר. לפני כן מועד הבדיקה המקורי, דצמבר 2022, נדחה באישור הבנק ברבעון אחד עד 30 במרץ 2023. אחר כך הודיעה החברה על דחייה נוספת של מועד הבחינה ל־30 ביוני 2023. גם המועד הזה נדחה ל־30 בספטמבר 2023, ואז הבנק כבר דרש מהן להכניס יד לכיס משום שהתנאי לדחייה היה השקעה נוספת של 32.5 מיליון שקל ביחד.

במסגרת הפרויקט ייבנה בניין של 13 קומות שמתפרסות על פני 40 אלף מ"ר. המגרש, שגודלו 15 דונם ברחוב יגיע כפיים 20 בפתח תקווה, היה שייך לקבוצת שלמה, ורוגובין הפכה לשותפה כאשר קנתה 50% מהזכויות בו באפריל 2019 בתמורה ל־46.2 מיליון שקל. שיתוף הפעולה בין החברות החל לאחר ששלמה נדל"ן כבר חפרה בור ליסודות וחניון. הבנייה תסתיים במאי 2024.

קהל היעד של הפרויקט היה מתחילת הדרך חברות גדולות שמעוניינות בשטחים רחבים, ולכן כל אחת מהקומות משתרעת על פני 3000 מ"ר באופן שאינו מתאים למשרדים קטנים. אלא שהן השיקו את הפרויקט עם פרוץ מגפת הקורונה בתקופה של חוסר ודאות, שבה חברות צמצמו את שטח המשרדים ואפשרו לעבוד מהבית.

החברות מכוונות לכמה שוכרים גדולים ואפשר להעריך בזהירות כי הן יצליחו למצוא שתיים־שלוש חברות שישכרו את כל הנכס. העובדה שבנק לאומי הסכים לדחות את מועד הבחינה של שיעור ההשכרה מרמזת שגם הוא סבור כך.

עם זאת מהקושי שלהן לאתר שוכרים אפשר ללמוד על מצב שוק המשרדים בכלל כיום, ובאופן ספציפי בקרית אריה בפתח תקווה.

שוק המשרדים להשכרה סובל כיום מסביבת הריבית הגבוה, שהובילה לירידה בביקוש לרכישת משרדים על ידי משקיעים. במקביל משפיעה לרעה גם ההאטה בענף ההייטק שהוביל בשנים האחרונות את הביקוש למשרדים. חברות הפסיקו לגייס עובדים וחלקן גם מפטרות, והן לא זקוקות לעוד שטחי משרדים, אלא להפך הן מצמצמות שטחים. ההפיכה המשטרית שמקדמת הממשלה מעמיקה את חוסר הוודאות של החברות, ולכן הן לא ממהרות לחתום על הסכמי שכירות ארוכי טווח.

אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברת Newmark Natam, אמר על כך ל"כלכליסט": "באופן כללי, ולא רק בפתח תקווה, יש פחות עסקאות גדולות. ההייטק יושב על הגדר. חברה ששוקלת לשכור 8000 מ"ר יושבת על הגדר. זאת בגלל המצב בישראל ומצב הרוח הכללי, וגם משום שקשה לגייס כסף בעולם קשה לחברות לקבל החלטה. אם פעם חברות היו שוכרת שטח גדול יותר ממה שהן צריכות, היום אנחנו במצב שהן יושבות על הגדר או שהן שוכרות בדיוק מה שצריך. אין את עסקאות הענק שהשוק היה רגיל אליהן".

במקרה של פתח תקווה עודף היצע יוצא דופן מעמיק את הבעיה. בפתח תקווה יש 11 מיליון מ"ר של שטחי משרדים מאושרים. תוכנית המתאר החדשה של העיר מאפשרת להוסיף עוד 3.8 מיליון מ"ר. בקריית אריה לבדה יתווספו על פי תוכנית המתאר עוד כ־1 מיליון מ"ר לכ־7 מיליון מ"ר מאושרים.

צניחה באכלוס

פרויקטים שכבר הבשילו הובילו להצפה של האזור במשרדים ולצניחה חדה בשיעור האכלוס שלהם. במיוחד השפיע פרויקט ב.ס.ר סיטי, שבו ארבעה מגדלים של 30 קומות, ובכולם יחד 150 אלף מ"ר משרדים. הפרויקט הזה קיבל בשנה שעברה אישור אכלוס, אך בן צבי קליין אומר כי רק כ־30% מהמשרדים הושכרו.

על פי סקירה שלNewmark Natma, בחציון הראשון של שנת 2023 רק 70% משטחי המשרדים בפתח תקווה הושכרו, בעוד שיעור האכלוס בערים אחרות במרכז נע בטווח שבין 87% בבני ברק ל־97% בהרצליה. בעלי המשרדים בב.ס.ר סיטי הם חברי קבוצת רכישה. לכל אחד מהם שטח קטן בבניין, ומשום כך קהל היעד שלהם שונה מזה שאליו פונות שלמה נדל"ן ורוגבין.

צבי קליין מעריך כי הקושי שחווים כעת בפתח תקווה הוא זמני משום שהשוק עוד לא למד לנצל את היתרונות הגלומים ברכבת הקלה. שתי תחנות של הקו האדום סמוכות לקריית אריה, ויחד עם מחירי שכירות נמוכים יחסית לתל אביב הן יקנו לאזור יתרון על פני אזורים אחרים שמרוחקים מהרכבת הקלה.