תנופורט החליפה שמאי - ושווי הפארק הלוגיסטי קפץ בכ־30%

כשבוחנים את הדו"חות של חברת הנדל"ן תנופורט, אפשר להבחין בדבר אחד עקבי מאוד. החברה, שנמצאת בבעלות מלאה של כידן דהרי וירון אדיב, עובדת עם שני מעריכי שווי לנכסים שלה – שמאי המקרקעין ירון ספקטור ומשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות'.

בדו"חות הרבעון השני של 2023 בחרה תנופורט במעריך שווי אחר כדי לבצע הערכה לנכס אחד בלבד שלה, הפארק הלוגיסטי בכפר ויתקין, שם מחזיקה החברה קרקע בשטח של 31.3 אלף מ"ר, שעליה בנוי נכס מניב בשטח 15.2 אלף מ"ר שמושכר לשוכרים מתחום התעשייה והאחסנה. את הערכת השווי ביצע משרד השמאים קונפורטי רביב גולדנברג, שמעניק שירותים לחברות הנדל"ן הגדולות בישראל דוגמת אמות, אקרו, גב־ים וישראל קנדה. המשרד ביצע את הערכת השווי לנכס ביוני 2023 וקבע ששוויו עומד על 169.4 מיליון שקל – זינוק של 27% בהשוואה לשווי של 133 מיליון שקל, שנקבע לו בהערכת השווי האחרונה, שבוצעה על ידי ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות'.

תנופורט מציינת בדו"חותיה כי הערכת השווי הקודמת שנעשתה לנכס עשתה שימוש במודל ההערכה של היוון הכנסות בלבד, בעוד הערכת השווי העדכנית עשתה שימוש במודל השווי המיטבי. כלומר, שווי הנכס בשימוש המקסימלי בקרקע. הערכת השווי העדכנית הביאה בחשבון את העובדה שיש תב"ע מאושרת לבניית מבנים לוגיסטיים חדישים בגובה של 18 מטר בקרקע, בעוד אלו הקיימים הם בגובה של עד שישה מטרים, והם אינם מתפרסים על פני כל השטח. בהתחשב גם בעסקאות דומות שנעשו בנכסים דומים, מעריך השווי העניק שווי של 5.75 מיליון שקל לכל דונם, ולא התבסס רק על היוון ההכנסות, שעמדו על 5.2 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2023. תנופורט ציינה שהיא בוחנת את האפשרות להקים על הקרקע שברשותה מבנים נוספים.

תנופורט מבצעת הערכת שווי לנכסיה אחת לשנה. בהערכת השווי הקודמת לנכס, שבוצעה ביוני 2022, עלה שוויו בצורה מזערית מ־129 מיליון שקל ל־133 מיליון שקל. ב־2021 שווי הנכס עלה בצורה משמעותית יותר, מ־106 מיליון שקל ל־129 מיליון שקל – ניתור של 21.7%.

נכון לסוף המחצית הראשונה של 2023, לתנופורט יש 17 נכסים. ל־16 מהם נערכו הערכות שווי בסוף יוני של אותה שנה. השווי של חמישה מהם הופחת בצורה מזערית, השווי של האחרים לא השתנה או עלה סולידית. הנכס היחיד שהשווי שלו עלה בשיעור משמעותי הוא הנכס בכפר ויתקין.

ברבעון השני של 2023 תנופורט הציגה שיערוכים חיוביים בהיקף של 35.3 מיליון שקל ובמחצית הראשונה של השנה הזו הם הסתכמו ב־41.7 מיליון שקל. השיערוך המרכזי, בהיקף של 36.4 מיליון שקל, הוא של הנכס בכפר ויתקין. השיערוכים החיוביים סייעו לתנופורט לעבור מהפסד של 3.1 מיליון שקל ברבעון השני של 2022 לרווח נקי של 22.7 מיליון שקל ברבעון השני של 2023, ומהפסד של 12.6 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2022 לרווח נקי של 24 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2023.

בנטרול השיערוכים, השורה התחתונה בשתי התקופות האלו ב־2023 היתה שלילית. זאת, משום שהיקף ההכנסות ברבעון ובמחצית עלה בצורה סולידית, בעוד ההוצאות נותרו דומות והוצאות המימון זינקו ב־66% במחצית הראשונה של השנה. כך, ההכנסות ברבעון השני של 2023 עמדו על 19.9 מיליון שקל, בעוד בתקופה המקבילה ב־2022 הן עמדו על 17.4 מיליון שקל. במחצית הראשונה של 2023 ההכנסות הסתכמו ב־38.4 מיליון שקל, בעוד בתקופה המקבילה ב־2022 הן הסתכמו ב־33 מיליון שקל. הוצאות המימון במחצית הראשונה של השנה הסתכמו ב־29.6 מיליון שקל, בעוד במחצית הראשונה של 2022 הן עמדו על 17.8 מיליון שקל בלבד.

תנופורט היא חברה פרטית, אך היא גייסה אג"ח בבורסת תל אביב ב־2018 ולכן היא חברה מדווחת. סדרה ב' של החברה, שהיקפה עומד על 664 מיליון שקל, נסחרת בתשואה (ברוטו להחזקה) נמוכה של 3.9%.

מתנופורט נמסר כי "החברה עובדת עם מיטב אנשי המקצוע והיועצים בישראל, בהם גם משרד קונפורטי רביב גולדנברג. הנכס המדובר הוא פארק לוגיסטי בכפר ויתקין, שמשתרע על פני כ־32 אלף מ"ר. הנכס נהנה מ־100% תפוסה ומרשימת המתנה של חברות נוספות שרוצות לשכור בו שטחים".