נאמני רום כנרת: "התמונה המצטיירת - של אירוע 'שחור משחור', קיים סיכון לכספם של מאות רוכשים"

נאמני קבוצת הנדל"ן רום כנרת הגישו היום (יום שלישי) דו"ח ראשון מאז שהקבוצה נכנסה להליך חדלות פירעון אחרי שצברה חובות של 137 מיליון שקל. לדבריהם, "התמונה המצטיירת היא של אירוע 'שחור משחור', יוצא דופן בחומרתו, שיוצר סיכון מהותי לכספם ודירותיהם של מאות רוכשים, ששילמו לחברה והשקיעו בעסקאות מאות מליוני שקלים" .

הנאמנים מציינים בדו"ח כי "דומה שהליך חדלות הפירעון של רום כנרת מימש במלוא העוצמה את הסיכון העסקי הכרוך בביצוע עסקה במתכונת של קבוצת הרכישה, קרי - מבלי שלרוכשים ישנן בטוחות על פי הקבוע בחוק המכר.

"הרוכשים, בעיקרם אנשים תמימים שהשקיעו את עיקר הונם, עתידם וחלומותיהם בעסקה לרכישת דירת מגורים, מוצאים את עצמם כעת בפני שוקת שבורה, אל מול חברה חדלת פירעון, שפעלה כחברה יזמית, בתחפושת מלאכותית של מארגנת קבוצות רכישה , ואשר איננה יכולה כיום לקיים את התחייבותה למחיר הדירה שסוכם, למועד המסירה, לעלויות הביצוע והמימון וכיו"ב".

הנאמנים שמונו לרום כנרת - אהוד גינדס ושי מילוא | צילום: עמית שעל

הנאמנים, עוה"ד אהוד גינדס ממשרד גולדבלט גינדס יריב ועו"ד שי מילוא ממשרד אינסל מילוא ושות', מציינים כי "דו"ח זה מתווה את תוכנית העבודה של הנאמנים בדבר הדרך היעילה לשיקום פרטני וארגון מחדש של הפרויקטים השונים של קבוצות רכישה וביוזמות של רום כנרת. לכל פרויקט וקבוצת רכישה ייבנה מתווה שיקום ופתרון משפטי-כלכלי ופרגמטי המתאים לעניינו, מתוך מטרה לחלץ את הרוכשים והנושים מהבעיה שנקלעו אליה. מדובר בתהליכים מורכבים ומאתגרים, שחלקם תלויים בצדדי ג' , שמימושם ייארך זמן, עקב בצד אגודל, ויחייב סבלנות ואורך רוח".

הנאמנים כותבים בדו"ח שהוגש לבית משפט כי רום כנרת עשתה "שימוש ממולח במערכת שיווק משומנת, אולם - הלכה ולמעשה - אף אחד מהפרויקטים של הקבוצה לא הושלם, וחלקם בשלבים התחלתיים בהם טרם התקבלו ההיתרים המלאים הנדרשים לשם ביצוע הפרויקט או שהפרויקט הוא בשלבי ביצוע ראשוניים.

"עלויות הביצוע והמימון של הפרויקט והדירות צפויות להיות, בסופו של דבר, גבוהות מאלו שרום כנרת התחייבה כלפי הרוכשים. בחלק מהפרויקטים, מצב זה מחייב בחינה בדבר כלכליות הפרויקט ובדבר היכולת של הרוכשים לעמוד בעלויות שיידרשו בפועל לצורך השלמתו".

אם לא די בכך, הנאמנים מציינים בדו"ח כי "בכל הפרויקטים קיימות בעיות של עסקאות נוגדות וכפולות. בחלק מהפרויקטים קיימת בעיה של חוסר הלימה בין דירות, שנמכרו לרוכשים, לבין התב"ע והיתרי הבנייה של הפרויקט, ולפיכך חלק מהעסקאות מתבררות כיום כעסקאות של 'דירות וירטואליות'. הדבר גורם למחלוקות בין חברי הקבוצה לבין עצמם בקשר לדירות שיש לייחד לכל אחד מהם. כמו כן, בהמשך יהיה צורך להשלים תהליך של רישום הזכויות במקרקעין על שם רוכשי הזכויות על מנת להבטיח את קניינם".

לפי הדו"ח, "אילן ששון, בעל החברה, יצא מהארץ, והתשובות שמתקבלות ממנו בקשר לפעילות החברה, התנהלותה והסיבות לקריסתה, הן חלקיות, מגלות טפח ומכסות טפחיים, ובשלב זה, דומה שאינן אמינות ומלאות. הנאמן על כספי הרוכשים, ניתק כל קשר וככל הנראה יצא מהארץ. כמו כן קיימות עדויות וחשדות לכאורה למעשי תרמית ולמעורבות של גורמים פליליים בקשר לחברה".

עוד טוענים הנאמנים בדו"ח כי "שדרת הניהול בחברה הנה חסרה (אין מנהל כספים, חסר צוות הנהלת חשבונות, אין צוות הנדסי וכיו"ב). לפיכך, היכולת להישען על הנהלה סדורה, כמקובל בחברה בהיקף כזה, הנה מוגבלת ביותר".

המטרה הראשית של הליך חדלות הפירעון במקרה הנוכחי היא ארגון מחדש ושיקום פרטני של הפרויקטים, שארגנה וייזמה רום כנרת, באחד משני מתווים: מתווה של השלמת פרויקט או לחלופין מתווה של מימוש הפרויקט וחלוקת התמורה לרוכשים ולנושים הנוגעים לאותו פרויקט. הנאמנים מציינים בדו"ח כי הבחירה בין המתווים תעשה בתיאום עם נציגות הקבוצה, באופן פרטני לכל פרויקט, על פי נסיבותיו, האתגרים והבעיות שבפניו ובפני קבוצת הרוכשים, ובהתאם לבשלות הפרויקט מבחינה תכנונית, פיננסית, כלכלית, לוחות זמנים ועוד. כל פרויקט מהווה סוג של 'משק-סגור', באופן שמקורותיו הפנימיים של כל פרויקט משרתים בראש ובראשונה את פירעון החובות לחברי אותה קבוצת רכישה". חלק מהפרויקטים יימשכו עד השלמתם בכפוף לכמה תנאים וחלק מצויים בבחינה של הנאמנים .

"חשד להעלמות כספים"

כך למשל מדו"ח הנאמנים עולה כי פרויקט SEA TOWER 1-2 בבת ים מונה קבוצת רכישה של כ- 175 חברים, ללא בטחונות לפי חוק המכר, להקמת שני בנייני מגורים בפארק הים בבת ים . מצוין כי הפרויקט יבוצע עד השלמתו (שנה וחצי) בכפוף לפעולות מסוימות שצריכות להעשות. בקשר לפרויקט SEA TOWER 4 המונה כ- 73 חברים התקבל היתר בנייה בתנאים שעומד לפקוע בימים הקרובים. הנאמנים מציינים בדו"ח לגבי פרויקט זה כי קיים "חשד להעלמות כספים מחשבון הנאמנות". עוד צוין בדו"ח כי "ככל שתיבחר חלופה של השלמת הפרויקט תצטרך להתבצע הסדרת מימון מול קרדיטו (או גורם מימון תחליפי) לבניית הפרויקט ופירעון חוב העבר".

לגבי פרויקט SEA TOWER 5 המונה כ-73 חברים צויין בדו"ח כי גם פה קיים "חשד להעלמות כספים מחשבון הנאמנות" וככל שתיבחר חלופה של השלמת הפרויקט יצטרכו לבחור גורם מימון מתאים למימון הבנייה.

לגבי פרויקט B-TOWERS ברחוב יוספטל בבת ים מסחר שהוא בניין משרדים ומגדל מגורים (150 יח"ד) צויין בדו"ח כי טרם אושרה תוכנית למגדל המשרדים ולמגדל המגורים וקיים חוסר הלימה בין התב"ע לזכויות שנמכרו לכ-150 רוכשי הדירות. עוד צויין בדו"ח כי "הפרויקט ננטש על ידי הקבלן וחברת הביטוח דורשת סכומי עתק לצורך הארכת תוקף הביטוח למבנה והנושא הנו בטיפול ובחינת חלופות".

באשר לפרויקט ברחוב המעורר בגבעתיים להקמת פרויקט להקמת 10 יח"ד, תמ"א 38/2, צוין בדו"ח כי "הפרויקט נבנה שלא לפי היתר הבנייה", וצפוי "עיכוב בביצוע הפרויקט והתייקרותו". באשר למתווה לשיקום הפרויקט צוין כי "הנאמנים ובא כוח הבנק בוחנים אפשרות לאיתור יזם חלופי, שיכנס בנעלי החברה להשלמת הפרויקט".

כמו כן בדו"ח צוין כי קיימים פרויקטים של התחדשות עירונית שנחתמו אך טרם התחילו ביצוע: "החברה חתמה על כמה עסקאות של התחדשות עירונית עם בעלי דירות במיקומים הבאים: בשינקין 44 בגבעתיים, ובבר יוחאי 9 ובביאליק 54 ברמת גן. במועד צו פתיחת ההליכים, החברה טרם התחילה לבצע את הפרויקטים. הנאמנים יבחנו את מעשיות וכלכליות הפרויקטים ואפשרות מכירת הפרויקטים ליזם חלופי בתיאום עם בעלי הקרקע".

רום כנרת היא חברה פרטית ותיקה, המוחזקת (בשרשור) על ידי עו"ד אילן ששון, שמשמש גם כמנכ"ל, וביחד עם החברות מגדלי B ומגדלי קרוולה הן מבצעות ויוזמות פרויקטים בתחום הנדל"ן. היא מעסיקה כ-17 עובדים ומנוהלת על ידי מטה מצומצם.