איך להתמודד עם יחסי הכוחות החדשים בשוק הנדל"ן הגלובלי? | shutterstock-grinny
שני צדדים לריבית: המפסידים והמרוויחים מהסדר החדש בשוק הנדל”ן בארה"ב
אי-ודאות ואקלים מאקרו-כלכלי מעורפל עיצבו מחדש את יחסי הכוחות בשוק הנדל"ן הגלובלי. בעוד בצד אחד של המשוואה ניצבים משקיעים שנקלעו לסחרור ונאלצים להניח על המדף נכסים איכותיים בתמחור נמוך, בצד השני ממתינים מנהלים עתירי ניסיון, שמזהים בתקופה הנוכחית הזדמנויות עסקיות יוצאות דופן. בפרופימקס משרטטים את מאזן הכוחות בשוק ומסבירים איך הם נערכים להגיב להזדמנויות במסגרת הקרן השישית, שממשיכה לגייס בימים אלו ממשקיעים כשירים לאחר שחצתה את רף המיליארד שקל
בין אוסף הנתונים שהצטברו לאחרונה בנוגע לתמונת המצב בכלכלה האמריקאית, נתון אחד צד את העין: "שוק הדיור בארה"ב סגר את השנה הגרועה מאז 1995". על-פי הדו"ח של אגוד מתווכי הנדל"ן הלאומי (NAR), היקף המכירות של בתים קיימים ברחבי ארה"ב רשם ירידה של נקודת האחוז בחודש דצמבר האחרון לעומת החודש שקדם לו - לקצב שנתי של 3.78 מיליון יחידות. בתמונה הרחבה יותר, כלומר בהסתכלות על שנת 2023 כולה, נמכרו כ-4 מיליון בתים קיימים, ובכך למעשה חזר קצב המכירות השנתי לרמה הנמוכה ביותר שתועדה זה עשרות שנים.
אפשר להניח כי רוב מוחלט של המשקיעים שייתקלו בנתון הקודר, שמעיד כאמור על שפל רב-שנים בהיקף העסקות, עשויים לתרגם זאת באופן אינטואיטיבי לסיכון שוק ולגזור שאם אלו הם פני הדברים, הרי שמתבקש לשבת על הגדר, לפחות עד להתבהרות התמונה.
ואולם, יש מי שעשויים לפרש את תמונת המצב בצורה הפוכה לחלוטין: דווקא המצוקה הכלכלית והקיפאון בהיקף העסקות בשוק הם אלו שמייצרים, בדיוק בתקופה זו, את התנאים להיצע של הזדמנויות השקעה יוצאות דופן, כאלה שניתן לאתר בעיקר בזמני משבר.
שתי זווית אלה - שמתבוננות על אותו נתון בדיוק - מציגות ראייה הפוכה באשר לאטרקטיביות השוק ומשקפות היטב את הפערים שניכרים בין הגורמים השונים ביחסם להזדמנויות העסקיות שהתקופה מזמנת. בעוד שמשקיעים רבים בוחרים לסגת לאחור ולהיוותר פאסיביים, מנהלים עתירי ניסיון וידע, שצלחו משברי עבר ותקופות שפל בכלכלה הגלובלית, מודעים היטב לכך שבנקודת הזמן הנוכחית, על אף ריבוי האתגרים שהם חווים, נפתח חלון הזדמנויות שמאפשר לשים את היד על נכסים איכותיים שמתומחרים בדיסקאונט משמעותי, תוך שהם מגלמים פוטנציאל להפיק תשואות עודפות לאחר דעיכת המשבר והתייצבות התנאים הפיננסיים.
היקף מכירות הבתים הקיימים בארה"ב נופל לשפל רב-שנים ומייצר מנוף לחץ נוסף על בעלי הנכסים לממש גם בדיסקאונט משמעותי על השווי הכלכלי העתידי של הנכס
שוק של הזדמנויות?
השינוי בסנטימנט המשקיעים והקפאון שאפיין את השוק בתקופה האחרונה מיוחסים, כמובן, לסביבת הריבית שעשתה את כל הדרך מרמה אפסית ל-5.5%, בקצב המהיר והחד זה למעלה מארבעה עשורים. סדרת העלאות הריבית עיצבה מחדש את תנאי הרקע הפיננסיים והשליכה באופן ישיר על המשכנתאות - כלי המימון העיקרי בעסקות נדל"ן – שהתייקרו דרמטית וסחטו את כוח הקנייה של משקיעים ורוכשים פוטנציאליים (צד הביקוש), מצב שתורגם כאמור לצניחה בהיקף ונפח העסקות בשוק.
במקביל, השינוי בתנאי המימון, ובאקלים המאקרו-כלכלי בכלל, השפיע גם על חברות ובעלי נכסים (צד ההיצע) שנטלו הלוואות כשהריבית שייטה ברמה האפסית עם תקרת הגנה שהגיעה למועד סיומה, ונאלצים כעת להתמודד עם זינוק בעלויות שירות החוב. לווים אלו, שלא מצליחים להסתייע בקבלת מימון חדש מהמערכת הבנקאית או לחילופין מהזרמת כספים מהמשקיעים, נאלצים למשש לעיתים נכסים בהפסד או לוותר על רווחים עתידיים.
יש שחקנים שעשויים להפיק תועלת מהתקופה הנוכחית והמצב שנוצר בשוק, על אף האתגרים. "זו תקופה כלכלית שמציפה עימה הזדמנויות עסקיות מעניינות עבור גורמים מקצועיים, שיש להם היכרות אינטימית עם שוק הנדל"ן ומסוגלים לאתר ולרכוש נכסים ספציפיים, כאלו שמוצעים כעת למכירה רק בעקבות המצוקה הפיננסית אליה נקלעו משקיעים ובעלי נכסים שנאלצים לממש את נכסיהם, לרוב במחיר נמוך משווים הכלכלי העתידי", מסביר אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, גוף ההשקעות הוותיק בישראל שפעיל שלושה עשורים בהשקעות נדל"ן בשוקי מפתח בעולם עבור משקיעים כשירים.
עם זאת, דואג רוזנהיים להדגיש, כי "גם נכס אחד שלנו, בשוק המשרדים החבוט בארה"ב – מגזר שספג ירידות ערך של עד 80% בחלק מבנייני המשרדים ביחס לשווים טרם פרוץ הקורונה - נקלע לקשיים ואנו מנהלים לגביו משא ומתן עיקש מול המממן בכל הנוגע לתנאי ההלוואה. אלא שמעבר לאותם אתגרים נקודתיים, כלומר בהסתכלות על התמונה הרחבה יותר, המצב בשוק וחלון הזמן שנפתח מאפשר לנו לנצל את הזדמנויות השקעה שהתקופה מזמנת".
רוזנהיים, שחזר לאחרונה מסיור נכסים בארה"ב, ערך סבב פגישות עם גורמים מקצועיים בשוק ובהם שותפיה האסטרטגיים של פרופימקס, מציין כי אם בתחילת המשבר בשוק היה מדובר בסימנים ראשונים בלבד של מצוקה פיננסית מצד בעלי הנכסים, היום קל לזהות שצצות עסקות דיסטרס (Distress). באותן עסקות בעלי הנכסים מוכרחים למכור את נכסיהם מתוך לחץ כלכלי, צורך להוריד מינוף, יצירת נזילות שתאפשר להם לשרת את החובות שנטלו או לכל הפחות לעצור את הדימום הפיננסי.
עם זאת, כאמור, התקופה רוויה באתגרים ולכן ניצול ההזדמנויות אינה מנת חלקם של כל הגורמים הפועלים בשוק הנדל"ן, אלא עומדת לזכותם של מנהלים מוכשרים ורבי ניסיון, שצוידו לאורך שנים ארוכות, בייחוד בנקודות שפל בכלכלה הגלובלית, בכלים וקשרים עסקיים המאפשרים להם לבחון את השוק מזווית מקצועית, לאתר נכסים במצוקה ולהיכנס להשקעות בשיקול דעת ובהסתכלות ארוכת-טווח על פוטנציאל הערך שיניבו ביום שלאחר דעיכת המשבר.
מאני טיים
תגובה מהירה לטובת ניצול ההזדמנויות בשוק היא נגזרת ישירה של נגישות להון זמין ומיידי, שהפך למוגבל ויקר עם רצף השינויים שחלו בתנאים המאקרו-כלכליים. בעניין זה אומר רוזנהיים כי "אנחנו מחזיקים היקף משמעותי של הון זמין להשקעה (Dry Powder) שנצבר ועומד לרשות פרופימקס לביצוע עסקות. זמינות ההון מייצרת לנו ולשותפינו האסטרטגיים בשוקי היעד כוח מיקוח ויכולת להעמיד את סכום ההשקעה באופן מיידי, שנותנים לנו יתרון משמעותי במשא-ומתן מול בעלי הנכסים ומאפשרים להשקיע בפוזיציות איכותיות שמגלמות אפסייד משמעותי".
בנקודה זו מציין רוזנהיים כי על אף הגיוס המשמעותי שביצעה עד כה הקרן השישית של פרופימקס, בסך של כמיליארד שקל, האפשרות להצטרף עדיין פתוחה עבור משקיעים כשירים שמסתכלים גם על היום שאחרי המשבר ומבינים שזו נקודת הזמן על-מנת להיכנס להשקעות עם פוטנציאל לתשואות יוצאות דופן. למעשה, מנהלי השקעות וותיקים, שצברו ניסיון רב-שנים והתמודדו עם נקודות משבר בכלכלה הגלובלית, יודעים ומסוגלים לנהל במקביל את שני צדדי המטבע – ניהול הנכסים הקיימים גם מול האתגרים, תוך ניצול ההזדמנויות במקביל.
בעניין זה ראוי לציין כי בפרופימקס נוקטים בגישה של שמירת רזרבות הון שיאפשרו במקרים מסוימים לסייע, אם יידרשו לכך, גם להשקעות קיימות במקרים בהם ידרוש הבנק המלווה החזקת רזרבות גדולות יותר בחשבונות הבנק, דבר המקובל בעתות אלו.
פרופימקס מתכוונת לנצל את ההזדמנויות העסקיות בשוק הנדל"ן בעיקר באמצעות הקרן השישית ממשפחת קרנות Profimex CircleOne, שמיועדת למשקיעים כשירים וכבר חצתה רף גיוס של כמיליארד שקל ממשקיעים כשירים ישראליים לצד משקיעים ותיקים של פרופימקס מגרמניה, בריטניה וארה"ב. בפרופימקס מדגישים כי ההתחייבות של משקיעים לקרן עוד בשלב זה מהווה פקטור משמעותי עבור המשקיעים, זאת נוכח העובדה כאמור כי רמת אי-הוודאות הגבוהה והלחץ הכלכלי בשוק הם שפותחים חלון הזדמנויות יוצא דופן להשקיע בנכסים בתמחור נמוך בשלב זה, שכן כאשר סביבת הריבית תחל לרדת ותמונת המאקרו תתבהר, סביר כי גם היצע ההזדמנויות יצטמצם והמחירים יטפסו. בעניין זה ראוי להדגיש כי התחייבות בשלב זה מצד משקיעים כשירים אינה דורשת העברת מלוא סכום ההשקעה לקופת הקרן, אלא מהווה התחייבות להעמדת ההון באופן מדורג כאשר תצאנה לדרך השקעות חדשות, בכפוף לקבלת אישור פה אחד של כל חברי ועדת ההשקעות בפרופימקס.
לסיכום אומר רוזנהיים כי מרבית ההשקעות שבוצעו במהלך תקופות משבר הניבו לאורך זמן את התשואות הטובות ביותר למשקיעים. ההסבר לכך נעוץ בעובדה כי בכלכלה ישנה תבנית קבועה של מחזורים עסקיים – תקופות גאות ושפל. בעוד שבתקופת גאות נכסי ההשקעה נהנים ממומנטום חיובי וערכם עולה, כפי שקרה במהלך העשור האחרון, בזמני שפל הם נעים בכיוון ההפוך, שכן הם עוברים תיקון זמני, כלומר לפרק זמן מוגבל, צעד שמשקף את הסיכונים והשינויים בדינמיקת השוק.
כאן חשוב להבהיר כי לאורך כל מחזורי העסקים בשוק הנדל"ן, התברר כי תקופות משבר ושפל אינם סימטריים, כלומר עצם העובדה כי ערכי הנכסים טיפסו במהלך עשור, ודאי לא מעיד שהתיקון יימשך באותו פרק זמן, שכן מדובר לרוב בפרקי זמן קצרים, מוגבלים ומהירים הרבה יותר, שחולפים עם דעיכת המשבר.
עם זאת, וזו הנקודה החשובה שנדרש לחץ מכל האמור - הלחץ הכלכלי, פקיעת הסבלנות של גופי המימון, אובדן הערך בנכסים והפסימיות המופרזת של חלק מהגורמים בשוק הם אלו שמייצרים גם יחד, במקרים מסוימים, תמחור נמוך לנכס, שלולא המצב הכלכלי החדש לא היו מוצעים למכירה, ודאי לא במחיר כזה.