שוק הנדל"ן הישראלי עצר – אך ב-2024 צפויה עלייה מחודשת של מחירי הדירות

שוק הנדל"ן נכון להיום נעצר פחות או יותר עקב עליית הריבית. עבור הרוכשים - עסקאות הנדל"ן בירידה לאור התייקרות המשכנתאות: הכלכלנית הראשית באוצר וגם הלמ"ס, מדווחים כי מכירת הדירות החדשות ירדה בחודשים האחרונים בכ-50% לעומת אשתקד, לשפל של 20 שנה. גם בנק ישראל דווח כי היקף המשכנתאות שלקחו רוכשי הדירות במרץ צנח בכ-50% לעומת 2021.

עבור יזמי הנדל"ן, הריבית מהווה עול של ממש המכביד במידה ניכרת על עלויות המימון. אם לפני כשנה אחורה יזמים לוו מגורמי המימון כספים למימון פרויקטים או רכישת קרקעות בריבית של 2-3%, אחרי גל העלאות הריבית השיעור זינק כבר ל-6-7% וזה "ג'ים צ'יינג'ר" של ממש בענף. ריבית כזו מעמידה בספק את הכדאיות הכלכלית בפרויקטי בנייה ולכן אנו רואים פחות ופחות יזמים מתמודדים במכרזי קרקעות של רמ"י, ואלה שכן מתמודדים הורידו דרמטית את ההיקף הכספי של ההצעות. יזמים גם חושבים פעמיים אם להתחיל בפרויקטים חדשים או שמא להמתין לימים טובים יותר. נוסף על הזינוק בעלויות המימון, גם הבנקים הקשיחו עמדות ודורשים הון עצמי גבוה הרבה יותר, וזה מקשה אף יותר על היזמים.

במקביל, הלמ"ס מדווחת על ירידה בהתחלות הבנייה ברבעון הרביעי של 2022 בשל הסיבות הנ"ל ואחרות. לפי הלמ"ס, מאז הרבעון הראשון של השנה נרשמת ירידה בכמות הדירות החדשות שהחלו להיבנות, עד שברבעון האחרון של 2022 החלה בניית 14,661 דירות – צניחה של 23% לעומת 18,959 דירות שבנייתן החלה ברבעון האחרון של 2021. לפי התחזיות של הלמ"ס וכפי שנראה בשוק, ברבעון הראשון של 2023 הירידה צפויה להתגבר.

כל זאת יביא לתפיסתי למחסור חמור ביחידות דיור בשוק בשנים הקרובות. זאת, היות והגידול הדמוגרפי נמשך בקצב של 2% ויותר בשנה, שיעור הנישואים גבוה וגם הגירושים, והמנטליות של דירה בבעלות בקרב הישראלים עדיין קיימת. וכשביקוש גבוה פוגש היצע נמוך – התוצאה היא כידוע עליית מחירים.

בחודשים האחרונים הלמ"ס אמנם מדווחת על ירידה של כ-4.2% במחירי הדירות החדשות, אך המחסור בדירות שתיארתי, והביקושים הכבושים שנוצרו בשוק עקב הישיבה של הרוכשים על הגדר, שיתפרצו לדעתי עם עצירת העלאות הריבית - צפויים להביא לעלייה מחודשת של המחירים כבר בשנת 2024. אני לא אתפלא אם נראה גם שיעורי עלייה גבוהים כמו שראינו ב-2021. כשכל מי שעל הגדר כרגע יירד ממנה בבת אחת, הם יפגשו היצע מדולדל של דירות וזה יצית עליית מחירים חדה לדעתי.

אבי זיתוני | צילום: ינאי אלפסי

אני סבור שעל המדינה לנקוט צעדים נחושים להגדלת היצע הדירות – ראשית לטפל כבר בבירוקרטיה המעיבה ולקצר את משך הליכי הרישוי ומתן ההיתרים; שנית, עליה להוריד בחזרה את מס הרכישה מ-8% ל-5% ולהחזיר את המשקיעים לשוק, כדי שיקנו דירות וישכירו אותן למי שידם אינה משגת לרכוש. זה ישפיע על כלל השוק לטובה. הממשלה צריכה גם להגביר את קצב שיווקי הקרקעות שנעצר בחצי השנה האחרונה לאור מצב השוק.

בנוסף, מוטב אם שר השיכון גולדקנופף יתחיל לדאוג לכלל שוק הנדל"ן ולא רק למגזר שלו, כי עד כה בכל חודשי הממשלה הוא לא עשה כמעט כלום לטובת השוק. לאחרונה פורסם ריאיון עם מנכ"ל המשרד שאמר שהדרך הטובה ביותר לדעתו לטפל בשוק – היא לא לעשות כלום. זה מופרך מאוד לדעתי. צריך להפסיק את ההגרלות של דירה בהנחה – הוכח כבר שהן לא עושות דבר לשוק, לא משפיעות על המחירים ולא מגדילות את ההיצע.

הממשלה יכולה וצריכה גם לפעול לטובת יזמי הנדל"ן שהם אלה שבונים את הארץ. במצב השוק של היום, עם מיעוט העסקאות, יש ביכולתה לדאוג להבטחת רכישת דירות ממשלתית, כמו שהיה בתקופת אריאל שרון שאז הממשלה הבטיחה לרכוש מהקבלנים את כל הדירות שלא יימכרו – העיקר שתהיה בנייה. הדירות שיירכשו על ידי המדינה יכולות ללכת לשוק ההשכרה שחסרות בו אלפי דירות כיום, וכך גם לעודד את התחום הזה".

מאת אבי זיתוני, מנכ"ל, קבוצת זיתוני

d&b – לדעת להחליט