בדרך לדירה עוצרים ב-"סטארט ייעוץ משכנתאות ופיננסים"

ספר לי קצת על המשרד שלכם, באילו משכנתאות אתם מתמחים? 

המשרד שלנו פועל כארבע שנים, הוא מונה שלושה יועצים וכלכלית שעוזרת בתחום הבק אופיס, ואנחנו עובדים בכל הארץ, בעיקר באזור  הצפון והמרכז. אנחנו מתמחים בכל סוגי המשכנתאות, העיקריות שבהן זו משכנתא חדשה אם זה לרכישה מיד שניה או מקבלן, משכנתא לבנייה עצמית לאנשים שרוצים לקנות את הקרקע ולבנות לבד, מחזור משכנתא, משכנתא לכל מטרה, וגם ליווי משקיעים. 

ישראל תראה, כל אחד יכול למעשה לגשת לבנק ולקחת משכנתא, אז למה בכלל צריך יועץ, מה היתרונות שמקבל הלקוח מהשירות שלך? 

זו שאלה שאני שומע לעיתים קרובות, אני אוהב להקביל את זה לקנייה של רכב, אני לא מכיר בן אדם שיקנה רכב בלי לקחת אותו לבדיקה מקיפה לפני, אותו דבר בדיוק בתחום של ייעוץ משכנתאות. צריך לזכור הבנק הוא גוף פרטי שנועד למטרות רווח, והנציגים שלו מתוגמלים על מכירות ורווחים ואין להם אינטרס להוזיל לך את העלויות. כשאני מקבל לקוח ומגיש בקשה בשמו, הכסף שאני מקבל הוא של הלקוח, ככה שהאינטרס היחיד הוא זה של הלקוח, ורק איפה שתהיה ההצעה הטובה ביותר שם הלקוח יחתום, כך הוא נמצא בביטחון אמיתי שהוא יקבל את העסקה המשתלמת ביותר עבורו. 

מעניין אותי לדעת כמה כסף באמת יכול בן אדם לחסוך בעלויות המשכנתא דרככם, תוכל לתת לי דוגמא למישהו שעזרת לו לחסוך? 

יש הרבה מאוד דוגמאות אבל אני אתן לך דוגמא מהחודש האחרון. הגיע אלינו זוג שעמד לפני חתימה על ההצעה הכי טובה שהם קיבלו, לקחנו את כל ההצעות שהם קיבלו מהבנקים, בדקנו מה ההצעה הכי טובה, עשינו איתם בירור צרכים, והתחלנו מו"מ מול הבנקים. בשורה התחתונה, הם חסכו 92,000 ש"ח על ההצעה הכי טובה שהם קיבלו. בסופו של דבר, מערכת היחסים שלי עם הבנק היא שונה מאדם פרטי שמגיע פעם אחת כדי לקחת משכנתא, והבנקאי לא באמת 'רואה' אותו.

מלבד החיסכון הכלכלי שהוא מאוד חשוב, מה הערך המוסף שאתם נותנים ללקוחות שלכם? 

בסופו של דבר החיסכון הכלכלי הוא מאוד חשוב, אבל יחד עם זאת יש כמה דברים עיקריים שחשובים לא פחות. אני מתכוון לנושא של יציבות משק הבית והמשכנתא, והנושא של ניהול סיכונים ארוך טווח. אני לא מתיימר לדעת מה יקרה בעתיד, אף אחד לא, אבל צריך לזכור שזו הלוואה שמלווה אנשים לזמן ניכר מהחיים שלהם. אם המשכנתא עולה בכמה מאות שקלים פתאום זה יכול להשפיע על היציבות של משק הבית ברמה הכלכלית, זה נובע מאיך בנויה המשכנתא. בשונה מהלוואה רגילה המשכנתא בנויה מכמה מסלולים, יש מסלולים שהריבית משתנה כל כמה זמן, מסלולים צמודים או לא, וצריך לדעת לנהל נכון איזה מסלולים לוקחים וכמה כסף שמים בכל מסלול. כאן נכנס העניי ןשל ניהול סיכונים ארוך טווח, אז אמרנו אנחנו אמנם לא יודעים מה יהיה בעתיד, אבל אפשר לשער בערך מה יהיה קדימה לפי הנחות יסוד, בוא נסכים על דבר אחד, בטוח שהריבית והמדד שלא ישארו אותו דבר במשך עשרים שנה קדימה. שלקוח מגיע אליי ומקבל תוכנית כלכלית הוא מקבל תוכנית עם תרחיש ריאלי, מה יכול לקרות מבחינת מדד וריביות, בנוסף הוא מקבל גם תרחיש מחמיר, בדיוק כמו שקרה עכשיו בקורונה שהמדד עלה ב2.5 אחוז, מה קורה במצבי קיצון עם המשכנתא. את הסיכון הזה אנחנו יודעים לצמצם ממש למינימום, כדי שמשק הבית יוכל לחיות בשלום עם המשכנתא גם לשלושים שנה. 

אני רוצה לדבר רגע על העניין של מסורבי משכנתא, האם זו תופעה שכיחה, וכיצד אתם עוזרים לאנשים שמתקשים לקבל משכנתא?

מאז שנת 2019 בנק ישראל התחיל לרכז תחתיו את כל היסטוריית האשראי של כל תושבי המדינה, אנשים שהיו להם בעיות אשראי בעבר, פשיטות רגל וכו', לא יקבלו אשראי בבנקים ולא במקומות אחרים כי אותם גופים רואים אותם כ'מסוכנים'. אנחנו יודעים למעשה לבדוק את הדוחות של אותם מסורבי משכנתא, כדי לראות האם יש שם משהו שגוי שניתן לתקן וזה קורה הרבה. בנוסף אנחנו בונים להם תוכנית אסטרגטית לשיפור דירוג האשראי, כדי שבעתיד יוכלו לחזור למערכת הבנקאית ולקבל אשראי. גם כאלה שהמקרים שלהם חמורים יותר, יש פתרונות בעזרת חברות שקמו דרך הרשות לתחרות כדי להתמודד עם הבנקים, וכיום הריביות שמקבלים שם הן ממש כמעט כמו בבנקים. אבל החברות האלו עובדות רק דרך יועצים כי אין להם פריסה ארצית אבל זה יכול להיות פתרון מעולה, ויחד עם תוכנית קדימה אותם לקוחות יוכלו לחזור למערכת הבנקאית וגם לשפר את התנאים. 

סיפרת לי שהריבית היום נמוכה, ואפשר למחזר את המשכנתא ולחסוך הרבה מאוד כסף, זה משהו שהרבה אנשים עושים? 

אנחנו רואים שההיענות או המודעות לעניין הזה גוברת, בכל חודש מתוך סך המשכנתאות שנלקחות כיום, יש אחוז גבוה יותר במחזורים. הריבית הממוצעת כיום לעומת השנים 2016-2020 ההפרש עומד על קצת מעל אחוז, בוא נעשה סדר במספרים, אחוז על משכנתא של מיליון שקלים של 10,000 שקל בשנה. בסופו של דבר אנשים לוקחים משכנתא  בדר"כ לתקופה של בין 20-30 שנה, אנחנו מדברים כאן על מאות אלפי שקלים שאפשר לחסוך במקום לשלם לבנק, רק מלנצל את ההזדמנות הזאת שנקרית בדרך. 

איך שינוי הריביות בבנקים יכול להשפיע על לקיחת משכנתא לרכישת דירה? 

לכל בנק יש אופי משלו, ותאריך מסוים בחודש שאחריו הוא מעדכן את הריביות. אם אני יודע שיש לי חתימות על לקוח על משכנתא לפני החמישי לחודש בבנק הפועלים, בגלל הקשר 

שלי עם הבנק ובגלל שאני יודע מה קורה עם סביבת הריבית, אני יודע נניח שבנק דיסקונט עדכן את הריבית בשני לחודש כלפי מטה. ואז אני יכול לדעת שבעוד שלושה ימים גם בנק הפועלים יעדכן גם הוא, ואדע להגיד ללקוח שכדאי לדחות את החתימה ביום יומיים כמה שצריך, ואז אוטומטית הריביות שלו ירדו כלפי מטה, והוא יוכל להרוויח מזה עוד כמה עשרות אלפי שקלים.  

יש הוראה חדשה של בנק ישראל שנכנסה לאחרונה, בנושא מימון לנכס נוסף לאנשים שאין להם מספיק הון עצמי' מה שנקרא מינוף נכס קיים, מה החידושים בעצם? 

מה שההוראה אומרת זה שאם יש לי בית ואני רוצה לקנות בית נוסף, יכולתי לקבל 50% על הבית שאני רוצה לקנות, ולפני ההוראה יכולתי לקבל 50% גם על הבית שלי. בנק ישראל בשישי לאוקטובר ביטל את זה, אם אין לך את הכסף להשלים את העסקה, אתה לא יכול לבצע אותה. הדרך היחידה שכן אפשר לעשות אותה זה דרך הלוואת נדוניה. מה זה הלוואת נדוניה? קרוב משפחה אבל רק מדרגה ראשונה שיש לו נכס יכול לשעבד את הנכס, לתת לי את הכסף, וכך אני אשלים את העסקה. בתוך כל ההוראה הזו נכנסים גם אנשים פרטיים שקצת נפגעים מזה, משפרי דיור זה נקרא - אנשים שיש להם בית, ורוצים למכור את הבית שלהם ולקנות אחד חדש. אבל, הם רוצים לקנות את הבית האחר לפני שמכר את הבית החדש, רשות המיסים מאפשרת לו במשך שנה וחצי לדחות את תשלומי מס הרכישה, ויש לו שנה וחצי למכור את הבית. בנק ישראל אמר משפר דיור שצריך מימון נוסף להשלמת העסקה, יכול לקבל על הבית שלו הלוואת גישור, שזו הלוואה שבא משלמים רק את הריבית לתקופה שנקבעה מראש, ובסוף התקופה הוא יצטרך לפרוע את כל הקרן. 

הכנסתם לאחרונה שירות חדש בו הלקוחות זכאים אחת לשנה לקבל בדיקה של המשכנתא מול הנתונים הקיימים בשוק, במטרה למצוא משכנתאות בעלויות משתלמות יותר, ספר לי על כך. 

פיתחנו מערכת שיודעת להשוות נתונים חדשים של מה שקורה בכל רגע נתון בשוק המשכנתאות, למול משכנתאות שלקוחות לקחו בעבר. המערכת הזו בעצם נותנת לי התראה במידה והיא רואה כיוון מסוים לחיסכון, שאני מקבל התראה אני נכנס ובודק אותה לעומק, ובמידה ויש מקום לחיסכון כספי משמעותי אנחנו יוצרים קשר עם הלקוח כדי לבצע את הפעולה. אנחנו נדע להתאים את המשכנתא לצרכים החדשים, ולנצל כל הזדמנות לאורך חיי ההלוואה כדי שהלקוח ישלם כמה שפחות לבנק. זה גם יכול לחסוך בהחזר החודשי, וגם בסך הכל הכללי אנחנו מדברים על מאות אלפי שקלים שיכולים להישאר לאנשים בכיס. 

עסקת המשכנתא היא העסקה החשובה בחייכם שלכם, כדי ליהנות מתנאים טובים וראש שקט בתהליך, כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שיכול לחסוך לכם עד עשרות אלפי שקלים

טלפון- 04-8581302

אתר- www.stf.co.il

חפשו אותנו בפייסבוק - סטארט- ייעוץ משכנתאות ופיננסים