כיצד משפיע התיקון האחרון בתקן 21 על כדאיות של פרויקט פינוי בינוי?
התיקון הדרמטי מצד השמאי הממשלתי לתקן 21 עשוי להשפיע רבות על עתיד ההתחדשות העירונית. ארז כהן, שמאי מקרקעין, ז.כ מחקר וסקרים בע"מ, מסביר על השינויים שבוצעו בתקן, המשמעות שלהם עבור הרשויות והיזמים והשאלה האם מדובר בצעד בכיוון הנכון.
השינויים האחרונים בתקן 21, אשר נועד במקור לקבוע כדאיות של פרויקט בינוי, נכנסים לרזולוציות באשר לתמורות הדיירים. ארז כהן, שמאי מקרקעין, ז.כ מחקר וסקרים בע"מ, אומר כי ההתערבות הנוכחית היא נכונה בעיקרה, משום שככל שיש תמורות גבוהות יותר, כך המנוף הכלכלי חייב להיות גבוה יותר מבחינת ציפוף הפרויקט והזכויות הניתנות.
עם זאת, ישנה התנגשות אינטרסים מול הרשויות, אשר רוצות להנמיך את הציפוף אשר יוצר מטלות תשתיתיות עבורם. למרות העובדה כי פרויקט אמור להיבחן לגופו, כהן אומר כי המצב יוצר מחלוקות בין הגורמים במשוואה.
שינוי נוסף בתקן, על פי כהן, הוא פירוט על אופן חישוב היטל ההשבחה בפרויקט פינוי בינוי, בניגוד לתפיסה בעבר על כך שלא יהיה כלל היטל. לבסוף, כהן מספר כי השינוי הנוכחי אומר כי יש להתחשב בעלויות המוטלות על הדיירים מהבניין המקורי בתחזוקת הבניין החדש, בהשוואה לעלויות הנמוכות ששילמו בעבר.
לדברי כהן, התקן הנוכחי זוכה לביקורת מצד היזמים משום שהוא 'נכנס להם לכיס' מבחינת הוצאות, רווחים ותמורות, כאשר החשש הוא שהתכנית תהיה כדאית פחות. האם התיקונים האחרונים הם צעד בכיוון הנכון? ומהם השינויים שעוד נותרו לנו ליישם? הצטרפו אלינו.