מחירי הדיור לא ירדו, הממשלה חייבת תכנית אסטרטגית לטיפול במשבר הנדלן

נדמה שעל אף שלאורך כל העשור האחרון דיברו ממשלות ישראל גבוה בנושא מחירי הדיור בישראל, עד כה כשלו כל הניסיונות להתמודד עם הפער בין הביקוש להיצע אשר ממנו נובעים מחירי הנדלן הגואים.

רגע לפני התפזרות הממשלה הנוכחית וכניסתה של ממשלה חדשה להלן הסבר קצר לפוליטיקאים בטרם יתחילו להפריח סיסמאות.

מחירי הדירות לא יכולים לרדת בעתיד הקרוב ונסביר. עליות המחירים נובעות מכמה סיבות לרבות העובדה שהממשלה מספסרת בקרקעות ומאלצת יזמים לקנות במחירים מופקעים. בנוסף, הרגולציה מעמיסה על יזמים דרישות מה שמייקר עלויות עקב הצורך בהעסקת צי של יועצים; גורמים נוספים שתומכים בעליות הם לוחות הזמנים הארוכים של ועדות התכנון, תשומות הבניה וכוח האדם.

בשנים האחרונות פורסמו מכרזים ללא הגבלת מחיר הקרקע, מה שהביא יזמים לרכוש אותן במחירים גבוהים והיום הם נאנקים תחת המימון שלקחו ולכן אין סיכוי שהם יספגו הפסדים. אם מישהו חושב שהיזמים יספגו לבד את עלויות המימון, הוא טועה. אנחנו למשל רכשנו קרקעות בתל אביב ובאיזורי ביקוש אחרים, אבל ככל שמדובר באיזורים אלה, אנחנו מאמינים שיהיה ביקוש לפרויקטים בהתאם לתמחור שתכננו בעת רכישת הקרקע.

יחד עם זאת כמות המכרזים שפורסמו לא הדביקו את הביקוש שהרי ישראל מתרבה בצורה מטורפת ולכן יזמים רכשו קרקעות פרטיות שהמצאי שלהן נמוך מאד, במחירים גבוהים.

כעת לאור המצב, השוק בקיפאון ויזמים ממעטים לגשת למכרזים או לרכוש קרקעות לאור חוסר הודאות. מי שבכל זאת ניגש למכרז, מתמחר רווח קבלני גבוה יותר מבעבר לאור הסיכון (לוקחים בחשבון ריביות גבוהות).

המשמעות היא שתהיה ירידה בבניה. הממשלה לא יכולה לעמוד מנגד ולחשוב שהעלאת הריבית על ידי בנק ישראל היא המזור לעליית המחירים. בל נשכח שכשיזמים לא קונים קרקעות, המדינה מאבדת הכנסות.

אז מה צריך לעשות

ראשית על בנק ישראל לעצור את העלאות הריבית כדי שלא יהיה מיתון. חמור מכך, ליזמים יהיה יותר קל להתמודד עם עלית הריביות מאשר לאזרחים. ולכן הממשלה חייבת לתת את הדעת לסוגית חוסר היכולת לקחת משכנתא. הממשלה תהיה חייבת להכניס את היד לכיס כדי לאפשר לאזרחיה יכולת לקורת גג ולסבסד רכישות דירה בשלל דרכים. כך למשל על ידי יצור מנגנון לעידוד צעירים לעבור לפריפריה תוך הקמת תשתיות תחבורה ותעסוקה וכן עידוד יזמים לבנות בפריפריה.

משה מילר | צילום: יח"צ

יש להוריד מס רכישה ולאפשר גם למי שאין כסף להשקיע בדירות. המשקיעים אינם אויב ומעולם לא היו האחראים לעליית מחירי הדיור, אלא דווקא הדלק לענף.

בנוסף, הממשלה חייבת לשחרר אותנו מחוסר הודאות ולהוריד את חסמי הבניה- הבירוקרטיה והעיכוב במתן היתרים. אין לזה אח ורע במדינה מתוקנת.

אין מדיניות נכונה של הפשרת קרקעות שתיתן היצעים נכונים בהתאמה לביקושים.

הממשלה חייבת לטפל בהתמשכות הליכי התכנון והבניה שהם הגורם העיקרי לעליות המחירים.

הרעיון של הצפת השוק כדי להוריד מחירים הוא מהלך מניפולטיבי שיפגע בחלק מהיזמים ומי שסבור שיזמים סינים שיחליפו את הישראלים הוא חסר אחריות.

בנוסף, יש להטיל סנקציה על רשויות שלא עומדות בלוחות זמנים וגם אין הטלת אחריות אישית על נושאי משרות ברשויות המקומיות שלא ממלאים את תפקידם ולא עומדים בלוחות הזמנים הקבועים בחוק ובדרישותיו.

כמו כן, יש להגדיל משמעותית את היתרי העבודה לפועלים מהשטחים ולאפשר להם לישון בישראל בכפוף לכל הצרכים הבטחוניים ובדיקות בטחוניות קפדניות.

לסיכום, יש להקים צוות ממשלתי שיהיה אחראי להסרת חסמים בירוקרטים שבהם נתקלים יזמים. אני מציע לממשלה החדשה להקים צוות ביחד עם היזמים והקבלנים ולא לאנוס אותנו כי טוב לא ייצא מזה.

רוצים להוריד מחירים? הגבילו את מחירי הקרקע, הפחיתו בירוקרטיה, טפלו ברשויות וברמ"י אבל אל תפילו על כתפי היזמים את יוקר הדיור.

מאת משה מילר, בעלים ומנכ"ל קבוצת שובל היוזמת ומבצעת פרויקטי נדלן למגורים, למסחר ותעסוקה בכל הארץ

d&b – לדעת להחליט