הזינוק בריביות מאיים להצית מכירת חיסול של משרדים במנהטן

לאורך תקופת הריבית האפסית והשוק השורי, סגרו דאג הרמון וצוותו עסקאות במחירי שיא עבור רבים מבנייני המשרדים המובחרים של מנהטן. אבל החגיגה נגמרה. הרמון, יו"ר חטיבת שוקי ההון בחברת הנדל"ן קושמן אנד ווייקפילד, מעביר היום את מרבית זמנו ב"פעולות חירום".

שוק המשרדים הגדול בעולם מתמודד עם בריחת המשקיעים הסינים עתירי המזומנים, המעבר לעבודה מרחוק וההשלכות הכלכליות של המלחמה באוקראינה. כעת, גובר החשש כי הזינוק הדרמטי בריביות יהיה נטל גדול מדי עבור בעלי משרדים וכי קרובה העת לקבלת החלטות גורליות. "קיים קונצנזוס כי מתקרב רגע הכניעה", אמר הרמון, שמדמה את העלאת הריבית לדלק המבעיר את המשרדים. "בכל מקום בעולם כיום, כל מי שמחזיק במשרד אומר: 'אני רוצה להוריד מעצמי את הנטל הזה".

התעשייה רוויה בשיח על שותפויות שמתפרקות תחת הלחץ, בנייני משרדים שמוסבים למטרות אחרות והשערות לגבי היזם הבא שייפול. בינתיים, מחפשי הזדמנויות מעריכים כי צפוי גל של מכירות חיסול, ייתכן שכבר ברבעון הראשון של 2023. "אנחנו נהיה עדים למכירות מתוך מצוקה", אמרה אדלייד פולסינלי, סוכנת נדל"ן ותיקה בחברת קומפאס. "זה כבר קורה".

מאז ינואר נחתכו בחצי מניות וורנדו ו־SL גרין, שתי קרנות ריט שנמנות עם בעלות המשרדים הגדולות בניו יורק. בשבוע שעבר צצו סימנים חדשים למצוקה. בלקסטון, ענקית ההשקעות הפרטית, הודיעה כי היא מגבילה את הפידיונות בקרן הנדל"ן שלה ששווייה 125 מיליארד דולר. כמו כן נודע כי מטא, החברה־האם של פייסבוק, נערכת לפינוי מעל 23 אלף מ"ר בפרויקט הדסון יארדס. מטא וחברות טכנולוגיה אחרות היו מהאחרונות שהתרחבו בשוק המשרדים במנהטן בתקופת המגפה.

אמנם, מספר פרויקטים, כמו הדסון יארדס, המציעים בנייה חדשה, שירותים מתקדמים ולוקיישנים מובילים, נהנים עדיין מביקוש גבוה, כך לפי רות קולפ־האבר, מנכ"לית וורטון פרופרטיז. עם זאת, "הסכנה הממשית מסתתרת בבניינים הפחות יוקרתיים שמאבדים דיירים בקצב מדאיג בלי למצוא להם מחליפים". להערכתה, כ־40% מבנייני המשרדים בעיר "ניצבים כעת בפני החלטה מכרעת" לגבי עתידם.

מאז התפרצות הקורונה, התחזית היא להאטה במשרדים. לפי חברת האבטחה קסל סיסטמס, התפוסה הממוצעת במשרדים בניו יורק באמצע השבוע נמוכה עדיין מ־50%. לפי ניתוח עגום שערכו פרופסורים באוניברסיטאות קולומביה וניו יורק, השווי המצרפי של בנייני המשרדים בארה"ב עלול להתכווץ ב־500 מיליארד דולר, כלומר ביותר מרבע, עד שנת 2029.

עד כה הצליח המגזר להדוף את התחזיות. חוזי השכירות הם בדרך כלל ל־7־10 שנים, כך שהדיירים המשיכו לשלם גם כשקומץ עובדים הגיע למשרדים. בשיא המגפה, בעלי המשרדים הסכימו להפגין גמישות, או כפי שהגדירו זאת "להאריך חוזים ולהעמיד פנים".

אך העלייה החדה בריביות עלולה כעת לגרום לתחזיות הללו להתממש. "אם יש חובות לפרוע, פתאום הריבית הוכפלה והבנק ידרוש הזרמת הון נוסף לנכס", הסביר אחד היזמים. הבניינים שאיכותם נמוכה הם הפגיעים ביותר, כאשר בסיום החוזים דיירים רבים עוזבים או דורשים הנחה. בעלי הנכסים נדרשים עדיין לממן מסים ותפעול.

בוב נאקל, מנהל מחלקת השקעות ב־JLL, עוקב אחר העלייה במספר בנייני המשרדים "הזומבים" במנהטן, הפעילים עדיין אך עתידם לא ברור. הזומבי הטיפוסי קרוב לוודאי נרכש לפני מספר דורות וסיפק הכנסה לקבוצה גדלה והולכת של מוטבים. "כיום, הבניין מתקשה להשיג חוזי שכירות כי הוא זקוק ללובי חדש, למעלית חדשה ולחלונות וחדרי שירותים. אם תפנה ל־37 האנשים האלה ותאמר להם 'תקשיבו, אתם צריכים לחתום על צ'ק של 750 אלף דולר כדי שנוכל לשפץ', הם כנראה יחטפו התקף לב", אמר. "חשבון הנפש בדרך, ואני חושב שרבים מהחבר'ה האלה יתקשו לממן מחדש את ההלוואה". הנחת העבודה הזו הביאה לפגישות רבות בין לווים, בנקים, מלווים פרטיים ואחרים, בחדרי חדרים.

מאנוס קלנסי, אנליסט בטרפ (Trepp) המנטרת אג"ח מגובות משכנתאות, השווה את המצב למשבר הקניונים לפני חמש שנים, כשרבים נקלעו לפשיטת רגל. להערכתו, האפשרות למחזר הלוואה תלויה בגיל הבניין, התפוסה ומשך החוזים. "אין עדיין הרבה חובות במצוקה, אבל קיימים הרבה חששות".

חלק מבנייני המשרדים השוממים יוסבו כנראה למגורים, מה שאמור להקל על המחסור הכרוני בדיור. אך מומחים מזהירים מפני קושי ליישם זאת, שכן המהלך יחייב שינויים בהגדרות של אזורים. בנוסף, רבים מבנייני המשרדים לא יתאימו לכך, בין השאר בגלל מיקום המעליות, חלונות שאינם נפתחים או שכונות בעייתיות. כדי שפרויקטים כאלה ישתלמו, בעלי הנכסים יצטרכו למכור בהנחה גדולה.

זה עוד לא קרה, לפחות לא בגלוי. "איש לא רוצה להיות הראשון שמציב רף חדש ונמוך שלא לצורך", אמר דיוויד סטרן, מייסד טאונהאוס פרטנרס, המבצעת בדיקות נאותות לחתמים של נדל"ן מסחרי. "לזה כולם מחכים: להערכת השווי המחודשת המדהימה הזו". כפי שהסביר זאת יזם בניסוח עממי יותר, בעלי בניינים המורגלים להחזיק בנכסים במשך שנים, "טרם ראו את אלוהים", אבל זה יקרה.

בינתיים, עסקאות שבוצעו לאחרונה מרמזות על שינוי המגמה. ביולי, RXR ובלקסטון מכרו את 1330 השדרה השישית ב־325 מיליון דולר, לעומת 400 מיליון דולר ששילמו RXR ב־2010. חברת ההשקעות הקנדית אוקספורד פרופרטיז שילמה 575 מיליון דולר ב־2014 עבור מגדל ב־450 פארק אווניו. באפריל, הבניין נמכר על ידי הבעלים שהגיעו אחרי אוקספורד ב־440 מיליון דולר. "מה השווי שלו היום?", ציין סוכן נדל"ן. "פחות מ־440 מיליון דולר".