אין רווח בלי סיכון | באדיבות SDB
אין רווח בלי סיכון: כיצד מגדרים סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל
בעוד שמשקיעים רבים פונים לנדל"ן בחו"ל בגלל הסיכוי הגבוה לרווח, מוכרחים להביא בחשבון את הסיכונים הכרוכים בעסקאות אלו. במאמר זה נעסוק בהרחבה בסיכונים הכספיים, בחריגות מלוחות זמנים ובשינויי שוק בלתי צפויים, ונלמד כיצד להיערך לקראתם.
השקעות נדל"ן בחו"ל הינן השקעות בעלות פוטנציאל לרווח משמעותי, אך כל משקיע נבון יודע שהיכן שיש פוטנציאל לרווח יש לא מעט סיכונים מעבר לפינה. היכרות מוקדמת עם הסיכונים הצפויים יסייעו לנו לצמצם נזקים אפשריים בדרך - כאן נכנסים לתמונה הגופים הגדולים, המוסדיים, בעלי הניסיון שמנהלים פרויקטי נדל"ן בחו"ל על פי כל הסטנדרטים הנהוגים בניהול סיכונים.
שרוליק חנוך, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת SDB המתמחים בהשקעות נדל"ן בחו"ל ומנהלים נכסים של מאות מיליוני דולרים בארה"ב, אנגליה וספרד, מרחיב בנושא: "סיכונים בהשקעות נדל"ן באים לידי ביטוי בשלושה אספקטים מרכזיים - חריגות בלוחות זמנים, סיכונים כספיים, ושינויים בלתי צפויים בשווקים. בעוד שלא ניתן להעלים לחלוטין סיכונים, אנו בהחלט יודעים כיצד לגדר ולצמצם אותם ובעצם למקסם את פוטנציאל הרווח בכל עסקה ועסקה שאנו מנהלים."
חריגות בלוחות זמנים ודרכי הטיפול בהן
בתחילת כל פרויקט יושבים צוות מומחים ומעריכים באופן מדויק ככל שניתן את הזמן שייקח לבנות, לשפץ או לשדרג נכס, ומתרגמים את ממצאיהם לתוך הסכם ותוכנית עסקית.
על אף זאת, בפרויקט יזמי לדוגמא עשויים לצוץ עיכובים בקבלת היתרים או בקבלת טפסי איכלוס. בסיום כל שלב בבינוי מתבצעות בדיקות אינספקשן ע"י אינספקטור מוסמך שמגיע באופן פיזי לנכס ובוחן את שלמות השלד, חוזק היסודות, צנרת, איטום, סכנות בטיחותיות למיניהן ועוד. בסיום האינספקשן נשלח דו"ח שקובע היכן יש צורך בבדיקות נוספות והיכן נדרשים תיקונים, כשכל בדיקה או תיקון נוסף עלולים לגרום לעיכוב בלוחות הזמנים. גם בתקופת קורונה יש חריגות בלוחות זמנים כתוצאה מבידודים וסגרים המשבשים את ניהול כוח האדם בשטח החל מבנאים, דרך ספקים ואנשי מקצוע ועד להתנהלות והוצאת אישורים מול פקידים במשרדי העיריה.
"בעסקאות נדל"ן בחו"ל קיימים מנגנונים שמעודדים את השותפים המקומיים והקבלנים לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו מראש" אומר שרוליק. "במידה ולא עמדו בלוחות הזמנים אחוז הרווח שלהם בפרויקט מצטמצם, והיה והגענו לתום תקופת הפרויקט ניתן אף לכפות על מכירת הנכס."
סיכונים כספיים וכיסוי עלויות בלתי צפויות
לפני כל יציאה לפרויקט יזמי או שיפוץ נכס, נעזרים במומחים המעריכים את סך עלויות הבניה או ההשבחה, אך העולם הוא מקום בלתי צפוי, ולא תמיד יודעים לקלוע בול על הדולר או הסנט.
דוגמא מצוינת היא השפעת הקורונה על שוק הנדל"ן העולמי שהובילה לעליה של עשרות אחוזים בעלויות בניה, זאת בעקבות פגיעה בתהליכי ייצור ובשרשראות אספקה והתייקרותם של חומרים ושירותים שונים. אי לכך מצאו עצמם פרויקטים רבים מתמודדים עם עלויות גבוהות באופן משמעותי ממה שתוכנן במקור בתוכנית העסקית, כאלו שעלולות לשחוק את הרווחים הצפויים מהפרויקט.
בדומה לניהול סיכונים בלוחות זמנים, גם כשמדובר בכסף משתמשים בהסכמים מפורטים וחתומים בשביל לגדר בצורה בטוחה את עלויות הפרויקט. "במידה וקיימות חריגות כספיות אנו מיד בודקים מה לעשות בנידון ומי יממן אותן." אומר שרוליק "אחת הדרכים הבטוחות היא לשתף מראש פעולה רק עם יזם מקומי שיש לו נזילות גבוהה ובטחונות פיננסיים, ואכן קורה לא אחת שאותו שותף יידרש להזרים במהירות כסף לפרויקט בכדי להבטיח את המשכיותו."
שינויי שוק שיכולים להשפיע על פרויקט בחו"ל
מה שיותר קשה לצפות ולהתכונן אליו מראש הוא שינויי שוק, במיוחד כשמדובר בהשקעות לפרקי זמן ארוכים של מספר שנים כמקובל בהשקעות נדל"ן בחו"ל. לכולם ברור ששוק בו המחירים עולים טוב למשקיעים, ושוק בו המחירים יורדים פחות טוב להם, אולם חשוב להבין מהם הגורמים המשפיעים על מחירי הנדל"ן ורמות הביקוש - לשם כך נדרשת היכרות מעמיקה ומקצועית עם השוק המקומי בחו"ל, לא רק ברמת המדינה אלא ברמת העיר והאזור הספציפי בו מתנהל הפרויקט. בפועל, פעילות השקעה יכולה להיות מושפעת מגורמים רבים: מצב כלכלי ופוליטי במדינה או ביבשת, שינויים בביקוש ובהיצע באזורים שונים, שינוי ביכולת הכלכלית של האוכלוסייה המקומית, תקנות ורגולציות שונות, משברי אקלים והרשימה עוד ארוכה.
"משקיעים חכמים יעדיפו גוף רציני, מנוסה ובעיקר שקוף" מדגיש שרוליק, "גוף שעושה שיעורי בית, שמעסיק צוות מקצועי של אנליסטים, רואי חשבון ועורכי דין שיודעים לזהות סיכונים, שמכין תוכנית גידור, שמתאם מראש ציפיות מול המשקיעים ומשטח בפניהם את כל הסיכונים האפשריים בדרך – בשביל שכל משקיע יבין למה הוא נכנס והאם ההשקעה מתאימה לו. כמובן שאנו תמיד עם האצבע על הדופק והבקרה השוטפת שלנו כוללת בקרה תקציבית ובקרה ביצועית, כשהמומחיות שלנו היא לאתר סיכונים בזמן אמת ולטפל בהם נקודתית."
בסיכומו של דבר כשמדברים על סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל מומלץ להסתייע במומחיות ובמקצוענות של גוף מוסדי או קרן גדולה בעלי ניסיון, המסוגלים לצפות ולגדר סיכונים מראש ויודעים לטפל בהם בצורה יעילה.