כצמן חושב שזה זמן טוב להמשיך לשרת את צורכי הפירמידה

קבוצת הנדל"ן המניב ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב) שבשליטת חיים כצמן תחלק לבעלי מניותיה דיבידנד של 53 מיליון שקל, למרות מצב החוב שלה ותשואות האג"ח שזינקו בחודשים האחרונים לרמה של יותר מ־10%. הנהנית העיקרית מחלוקת הדיבידנד תהיה בעלת השליטה נורסטאר (52%) שבעצמה נמצאת במצוקה תזרימית ותשואות האג"ח שלה זינקו אף יותר.

ההודעה על חלוקת הדיבידנד דווחה במקביל לפרסום תוצאותיה של ג'י סיטי לרבעון השלישי, שבתגובה להן ירדה המניה באחוזת בית ב־1.5%. זאת בהמשך לזינוק של 28% יום לפני בעקבות ההודעה של ג'י סיטי על מכירת נכס בפולין בתמורה ל־433 מיליון שקל נטו, ובעקבות ההודעה של נורסטאר על הנפקת זכויות שצפויה להביא לגיוס של עד 65.7 מיליון שקל. מתחילת השנה ירד שווי המניה ב־43%.

סדרות האג"ח של ג'י סיטי נפלו השנה וחלקן נסחרות בתשואה דו־ספרתית, המבטאת את חשש המשקיעים שהחברה לא תוכל לפרוע את התחייבויותיה. החודש הודיעה מידרוג על הכנסת סדרות האג"ח של ג'י סיטי לבחינה שלילית בעקבות המינוף הגבוה שלה. החברה התייחסה לכך בדו"ח המסכם את הרבעון השלישי כשציינה כי "הנהלת החברה והדירקטוריון בדעה כי החברה תוכל לפרוע את התחייבויותיה הקיימות והצפויות בהגיע מועד פירעונן".

כצמן התייחס בשיחה עם "כלכליסט" לחלוקת הדיבידנד והסביר כי "ג'י סיטי היא חברת נדל"ן מניב עם מדיניות דיבידנד קבועה, וכל עוד היא עומדת במבחני החלוקה - יש לנו מחויבות מוסרית להמשיך לחלק דיבידנד, כפי שעושות רוב חברות הנדל"ן המניב. מכיוון שג'י סיטי עומדת בכל המבחנים, החלטנו ליישם את המדיניות ולבצע גם הפעם את החלוקה".

כצמן הוסיף כי "ג'י סיטי פועלת לצמצם את החוב שלה באמצעות המשך יישום התוכנית האסטרטגית למכירת נכסים שאינם נכסי ליבה בשווי של 3.6 מיליארד שקל, כשהתמורה ממכירת הנכס בפולין תצורף ליתרות הנזילות של החברה".

"כלכליסט" פנה לכמה מהדירקטורים בג'י סיטי כדי לשמוע מהם בצורה ישירה אודות ההחלטה על חלוקת הדיבידנד ומשמעותה לטובת החברה ובעלי מניותיה. אביעד (עדי) ערמוני השיב כי הדירקטוריון וידא שהחברה עומדת בפרמטרים לחלוקה ויכולה לעמוד בפירעון התחייבויותיה. שמואל האוזר סירב לנמק את הצבעתו בעד חלוקת דיבידנד, ואילו זהבית כהן ומודי קניגסברג לא השיבו לפניות "כלכליסט".

יחס החוב נטו למאזן של ג'י סיטי עלה ברבעון השלישי ל־64.9%. התחייבויותיה למוסדות פיננסיים ולמחזיקי האג"ח מגיעות ל־17.4 מיליארד שקל, מהם 8 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח, 2.4 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח של החברה־הבת G City Europe (לשעבר אטריום) ו־7 מיליארד שקל למוסדות פיננסיים. 43% מההתחייבויות צמודות למדד. עד לסוף השנה ג'י סיטי תידרש לפרוע התחייבויות של 335 מיליון שקל, ובשנה הבאה 2.5 מיליארד שקל, מהם כמיליארד שקל למחזיקי האג"ח, כשב־2024 תידרש לפרוע כ־2.4 מיליארד שקל, מחציתם לבעלי האג"ח. לגי' סיטי גירעון בהון החוזר של כמיליארד שקל, נכון לסוף ספטמבר, אך לעמדת הדירקטוריון לאור מקורותיה הכספיים של החברה אין בו כדי להצביע על בעיית נזילות.

למול זאת, ג'י סיטי החזיקה, נכון לסוף ספטמבר, 1.4 מיליארד שקל במזומן ושווי מזומן, ני"ע סחירים ופיקדונות לזמן קצר, וכן במיליארד שקל בקווי אשראי שטרם ניצלה, שצפויים להסתיים במהלך 2024-2023 אך ג'י סיטי מעריכה שתוכל להאריכם. בנוסף, היא מחזיקה בנכסים לא משועבדים בשווי של כ־9.4 מיליארד שקל ופועלת לקבלת מימון מובטח בגין חלקם. מעבר לכך, החברה העמידה למכירה נכסים בשווי רשום של 3.6 מיליארד שקל, ומהם נמצאת במגעים למכירת נכסים בשווי של 1.8 מיליארד שקל. ג'י סיטי דיווחה השבוע כאמור על מכירת אחד מהנכסים במחיר שנמוך רק ב־3.3% משוויו הרשום בספרים. עובדה זו עשויה להרגיע משקיעים ומחזיקי אג"ח שחששו ששווי הנכסים בפועל נמוך בהרבה משוויים הרשום ושג'י סיטי תתקשה למכור אותם בתקופה זו של האטה כלכלית.

ברבעון השלישי ירדו הכנסותיה של ג'י סיטי מהשכרת נכסים ל־565 מיליון שקל לעומת 571 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה. ההכנסות נפגעו כתוצאה ממכירת נכסים מניבים השנה ובשל פערים בשערי המטבעות במדינות שבהן ג'י סיטי פועלת מול השקל. יותר מ־92% מחוזי השכירות של ג'י סיטי צמודים למדד שעלה, אך במדינות אירופה, שם נמצאים חלק גדול מנכסיה, עדכון המדד בחוזים יבוצע רק במהלך ינואר־פברואר, כך שההכנסות משכירות בהן עדיין לא משקפות את מלוא העלייה במדד. ה־NOI, שמודד הכנסות תפעוליות נטו, ירד ב־7% ל־394 מיליון שקל, ומושפע מהירידה בהכנסות ומהפערים בשערי המטבעות. ה־NOI באיחוד יחסי עלה ל־327 מיליון שקל לעומת 300 מיליון שקל ברבעון המקביל (לאחר הפחתת חלק המיעוט ב־NOI והוספת חלק החברה ב־NOI של חברות כלולות וחברות בשליטה). ה־NOI מנכסים זהים הגיע ל־270 מיליון שקל לעומת 237 מיליון שקל ברבעון המקביל.

ה־FFO, שהוא המדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב משום שמנטרל גורמים שונים כמו שיערוכים, הגיע ברבעון השלישי ל־118 מיליון שקל לעומת 102 מיליון ברבעון המקביל. ג'י סיטי אישררה את תחזית ה־FFO השנתית שאותה עדכנה ביוני לטווח של 410-377 מיליון שקל.

ברבעון השלישי נרשם הפסד נקי המיוחס לבעלי המניות של 16 מיליון שקל לעומת רווח נקי של 207 מיליון שקל ברבעון המקביל. ההפסד הושפע משיערוכי נדל"ן שירדו ברבעון השלישי ל־32 מיליון שקל לעומת 137 מיליון שקל ברבעון המקביל, ומהוצאות מימון בהיקף של 369 מיליון שקל לעומת 290 מיליון שקל ברבעון המקביל, לצד צניחה בהכנסות המימון מ־203 מיליון שקל ברבעון המקביל ל־107 מיליון שקל ברבעון השלישי השנה. אלה נבעו מעלייה בהפרשי הצמדה למדד, הפסדים משיערוך ני"ע סחירים וירידה ברווח משיערוך מכשירים פיננסיים נגזרים.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של ג'י סיטי הגיע בסוף ספטמבר ל־5.7 מיליארד שקל לעומת 5.3 מיליארד שקל בסוף 2021.