אושר המתווה להשלמת פרויקט של היזם המנוח רוני צברי

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, נעה גרוסמן, אישרה שלשום (ד') את עיקריו של מתווה להשלמתו של פרויקט ההתחדשות העירונית "יאפא" המקודם בשכונת יפו ג', שאותו החל היזם המנוח רוני צברי לקדם לפני קרוב לעשור. את המתווה הגישו לבית המשפט עו"ד ארז חבר, שמונה באוקטובר כנאמן לחברותיו של צברי, ועו"ד חגי אולמן, שמונה ככונס נכסים בפרויקט מטעמן של הנושות המובטחות – חברת המימון יסודות, ואיילון חברה לביטוח ("בעלי התפקיד"). הוא גובש מול נציגי רוב קטן מהרוכשים – 53 מהם אשר כבר נתנו לו את הסכמתם. להערכת בעלי התפקיד, מיום אישורו וחידוש בעבודות, עשוי הפרויקט להגיע לסיומו בתוך 15 חודשים.

חבר ואולמן הציגו בפני בית המשפט הוצגו שתי חלופות. האחת – מכירת הפרויקט כולו לצד שלישי והשניה - השלמתו על ידי בעלי התפקיד שמונו ע"י בית המשפט. לטענתם חלופת השלמת הפרויקט היא המיטבית, ולאור זאת הוצג על ידם מתווה להשלמת הפרויקט. במסגרת המתווה, יוכלו 102 רוכשי הדירות בפרויקט לבחור בין שתי חלופות: הראשונה - הוספת סכום של כמה מאות אלפי שקלים, בנוסף ליתרת התשלומים שעליהם לשלם לטובת כיסוי גרעון הפרויקט שעומד כיום על 36 מיליון שקלים. השניה - מימוש ערבות חוק המכר על הכספים ששולמו על ידם עד כה, ועזיבת הפרויקט.

פרויקט יאפא הוא פרויקט תמ"א 38 עיבוי וחיזוק, המקודם בשישה בניינים ברחוב טוכולסקי ביפו. במסגרת הפרויקט צפויות להתווסף 108 יחידות דיור חדשות, ל-96 יחידות דיור קיימות. מבין הדירות החדשות נמכרו עד כה 102 דירות. לאורך שנות הפרויקט, נקלעה החברה המקדמת אותו צברים לקשיים וכך גם בעליה, היזם רוני צברי, שהלך לעולמו בנסיבות טראגיות במהלך חוה"מ סוכות, ימים ספורים לפני פרוץ המלחמה. נכון להיום העבודות בפרויקט נעצרו, ודיירי הבניין חיים זה מספר שנים בתוך אתר בניה.

המתווה כולל מימוש בטחונות חיצוניים שהועמדו לזכות הנושות, בהן דירת המגורים בסביון השועבדת לזכות הנושות בסכום של 15 מיליון שקלים, ומכר דירות בפרויקט נוסף של החברה בבת ים בהיקף של 2.9 מיליון שקל. כמו כן, הנושות המובטחות יעמידו מימון ככל הנדרש להשלמת הפרויקט בריבית פריים פלוס 1%.

רוכשי הדירות מצדם ישלמו את מלוא יתרת התמורה המגיעה מהם על פי הסכם הרכישה, בתוספת הצמדה וריבית, וכן את הסכום הדרוש לכיסוי הגירעון בפרויקט, העומד על סכום משוער של 36.3 מיליון שקל בתוספת מע"מ. הסכום המדויק שבו יידרש כל רוכש לעמוד נותר מעורפל, אך נראה כי מדובר בכמה מאות אלפי שקלים. על פי המתווה, בתוך 21 יום מאישור בית המשפט ישלחו בעלי התפקיד לכל אחד מהרוכשים את סכום ההשתתפות המדויק בגירעון. לאחר קבלת שיעור ההשתתפות בגירעון, יוכלו הרוכשים לחתום על מסמך הצטרפות למתווה. עוד נאמר כי יוצעו לרוכשים מסלולי מימון שיאפשרו להם לעמוד בתוספת התשלום.

רוכש שלא יחתום על מסמך הצטרפות, על פי המתווה המוצע, "תימכר דירתו ע"י בעלי התפקיד לצד ג' באישור בית המשפט, כאשר סכום התמורה נטו שיתקבל עבור הדירה ישמש להשבה לאותו רוכש של סכומי התשלומים בגינם הופקה לאותו רוכש ערבות חוק מכר". על פי המתווה שהוצע, השבת הכסף תיעשה בתוך חצי שנה מיום הודעת הרוכש כי אינו מצטרף למתווה.

לגבי הדירות הקיימות, קובע המתווה כי כלל העבודות הנדרשות על פי הסכם התמ"א יושלמו, אך עם זאת יבוטלו כל ערבויות הביצוע ובעלי הדירות לא יוכלו לקבל פיצוי בגין האיחור בסיום הפרויקט. כמו כן לא יכלו בעלי התפקיד להבטיח כי יינתנו שירותי בדק, הן לרוכשים והן לדיירים הקיימים.

בית המשפט קיבל את מרבית העיקרים שהוצגו על ידי בעלי התפקיד. אך פסל שתי נקודות במתווה. הראשונה נוגעת לעיכוב בן החצי שנה בין הודעת רוכש שאינו מעוניין להצטרף למתווה ועד להשבת הכספים לידיו, כשלפי בית המשפט לא ניתן לכפות על מי שאינו מעוניין להצטרף למתווה שלא לממש באופן מיידי את ערבות חוק המכר שבידיו. עוד קבע בית המשפט שלא ניתן לבטל את ערבויות הביצוע שניתנו לבעלי הדירות הקיימות במסגרת החוזה המקורי ללא הסכמתם במסגרת משא ומתן. "ויתור על ערבויות ביצוע אינו יכול להיעשות בשרך של כפייה במתווה, ללא קבלת הסכמה פרטנית של כל דייר ודייר".

התנגדויות נוספות שהוצגו על ידי נציגי 49 הרוכשים שלעת עתה לא הסכימו למתווה – נדחו על ידי השופטת. "לסיכום הנושא, המתווה יאושר ככל שהוא מהווה הסכמה חוזית בין בעלי התפקיד לבין הרוכשים שיבקשו להצטרף למתווה", כתבה השופטת גרוסמן. "רוכשים שלא יחפצו... יהיו רשאים לממש את ערבויות חוק המכר שבידיהם' ולהשיב את הזכויות בדירה שרכשו לידי בעלי התפקיד".

נכתב על ידי מערכת מרכז הנדל"ן