הירידה בהתחלות בנייה הולכת ומתעצמת, ולממשלה אין תוכניות

"אני לא ניגש כרגע למכרזים ולא מגדיל את מלאי הקרקעות שלי, הכסף יקר, ההלוואות יקרות ולכן אני בוחן טיפין טיפין כל הוצאה. אני צריך כסף כדי להתחיל את הפרויקטים שכבר יש לנו היום. בימים כאלה עדיף לחכות" - כך מתאר מנכ"ל של אחת יזמיות הנדל"ן למגורים הגדולות בארץ את המצב בענף.

השיחה התנהלה בעקבות סקירה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה אתמול ובה סיכום של התחלות הבנייה ל־2022. על אף שהתמונה הכללית בסיכום השנה טובה, משום שהחלה בניית 67 אלף דירות - שיא של 20 שנה לפחות - הרי שבזכוכית מגדלת לא חדה במיוחד אפשר לראות שהשנה שחלפה מתחלקת לשני עידנים שונים באופן מהותי.

החצי הראשון של 2022 היה המשך ישיר של הזינוק בהיקף הבנייה שהחלה בסוף 2021, וזאת בעקבות עליית המחירים המטאורית - קצב של כ־20% בשנה. עליית המחירים המריצה את הקבלנים וברבעון האחרון של 2021 החלה בניית 18,959 דירות לעומת כ־14–15 אלף בכל אחד מהרבעונים הראשונים ל־2021. ברבעון הראשון של 2022 המגמה נמשכה ואף התעצמה כאשר נרשם שיא של 20 שנה לפחות לאחר שהחלה בניית 19,628 דירות.

אלא שאז המגמה התהפכה. בנק ישראל החל להעלות את הריבית באפריל, וברבעון השני של 2022 כבר נראתה האטה - החלה בניית 17,753 דירות, ברבעון אחר כך החלה בניית כ־15 אלף דירות וברבעון האחרון צניחה ל־14,661, ירידה של 23% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה.

במחוז תל אביב נרשמה ירידה שנתית כאשר החלה בניית 13,701 דירות ב־2022 לעומת כ־15 אלף דירות ב־2021. גם במחוז חיפה נרשמה ירידה מכ־7,000 דירות לכ־5,000. במחוז דרום בשלוש השנים האחרונות קצב התחלות הבנייה הוא כ־11 אלף דירות מידי שנה. במחוז ירושלים נצפתה עלייה שנתית מכ־5,500 ל־7,500, ובמחוז צפון עלייה מ־7,500 לכ־9,000 דירות ב־2022. גם במחוז מרכז נרשמה ב־2022 עלייה בהתחלות הבנייה לכמעט 17 אלף דירות לעומת כ־14 אלף דירות שנה קודם לכן.

המשך האטת התחלות הבנייה עלולה להוביל את תחום הנדל"ן למגורים לקיפאון ולירידה בהיצע. משום שקצב הריבוי הטבעי לא קטן, בעוד כמה שנים עלול להיווצר שוב מחסור של דירות אל מול ביקוש גואה.

העניין הוא שגם בתקופת הגאות בשוק הנדל"ן, כאשר הריבית הייתה זולה וקבלנים העזו לקחת סיכונים, המדינה התקשתה להגדיל את היצע הדירות ולהדביק את הביקוש. המחלות - או בלשון פקידי הממשלה, "חסמים" - עדיין קיימים, עם ההאטה בשוק הם יחמירו ולא נראה שלממשלה יש פתרון.

הקשיים שמהם סובלים הקבלנים הם בעיקר הליכים בירוקרטים ממושכים להוצאת היתרי בניה ואישורי אכלוס (טופס 4), ועיכוב של שנים בהקמת תשתיות תומכות דיור, ובמיוחד מכוני טיהור שפכים, כבישים ותחבורה ציבורית. עם הזינוק החד בריבית המחיר של העיכובים האלה לקבלנים הוא התייקרות הפרויקט במיליוני שקלים, עובדה שגורמת להם לחשוב פעמיים לפני שהם ניגשים למכרז. "יש פרויקטים שבהם הקבלנים מימנו עיכובים בעשרות מיליוני שקלים", אומר המנכ"ל ששוחח איתנו. "כאשר יזם מאחר יש סנקציה נגדו, כשהעירייה מעכבת או שהקרקע לא מוכנה, רק היזם סופג. אין הוגנות והסיכון רק על היזם".

בדיון בוועדת הפנים שנערך אתמול הודה מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט כי השנה הוא יתקשה לשווק את אותה כמות קרקעות כמו בשנה שעברה: "לשים יעד זהה ליעד של שנה שעברה בסביבת ריבית כזאת זה מאוד מאוד שאפתני וסיכון גדול". הפתרון שקוינט מכוון אליו הוא הוזלה של המגרשים שהמדינה משווקת על ידי סבסוד מסוים של עלויות הפיתוח שלהם. כיום התשלום שרמ"י גובה מקבלנים כולל שני מרכיבים: מחיר הקרקע כפי שנקבע בתחרות במכרז, ועלויות הפיתוח (למשל מדרכות, תשתיות ביוב וכדומה) שלהן מחיר קבוע. הכוונה היא לסבסד את הפיתוח במיוחד בפריפריה שבה הרווחים של הקבלנים נמוכים.

מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן הוסיף והסביר כי "כיום בשביל לעמוד ביעדי השיווק בסביבת ריבית מאתגרת אנחנו צריכים להשקיע מאות מיליונים".

תוכנית המשרד לשוק הדיור עוד נרקמת מול משרד האוצר ותכלול גם שינויים בתוכנית הממשלתית דירה בהנחה. אלא שעל פי הדברים שנאמרו בוועדת הפנים אין פתרונות לרבים מהחסמים. גם קוינט ומורגנשטרן הדגישו כי בלי שיתוף פעולה עם משרדי ממשלה אחרים הם יתקשו לעמוד ביעדים.

המנכ"ל ששוחח איתנו לא מתלהב מתוכניות ממשלתיות, טוען שצריך בעיקר לאפשר לקבלנים לעבוד על ידי הסרת חסמים משום ש"כל שליפה של הממשלה יכולה להרוג מודל כלכלי".