דיירי השיכונים בתוכנית ההתחדשות "שער יוספטל" בבת ים דורשים תוספת יח"ד ליזם

עיון בהתנגדויות הרבות שהוגשו לתוכנית "שער יוספטל" בבת ים, שבה תדון בשבוע הבא הוועדה המחוזית ת"א, מגלה מכנה משותף מובהק, שחוזר על עצמו בתקופה האחרונה גם בתוכניות התחדשות עירונית גדולות אחרות: היזם שניבחר ע"י הדיירים, חברת פרשקובסקי, והן נציגויות בעלי הדירות, תובעים תוספת משמעותית של זכויות בנייה, על מנת שהפרוייקט יהיה כלכלי.

אין להפריז בחשיבותה של תוכנית "שער יוספטל" לעיר בת ים ולמטרופולין ת"א בכלל. התוכנית מתפרסת על שטח של כ־60 דונם, שנמצא בחלק הדרום מזרחי של מחלף יוספטל. במסגרת התוכנית ייהרסו 479 דירות במבנים נמוכים, וייבנו 1,175 דירות במבנים בני 9 עד 59 קומות. כמו כן 9,000 מ"ר יוקצו לשטחי מסחר, 115,000 מ"ר לשטחי תעסוקה ועוד 35,000 מ"ר למבני ציבור. השלד העירוני של השטח יתוכנן מחדש, כולל כבישים, שבילים ופארקים. בין היתר, התוכנית כוללת שימור של מבנה "בית האונייה", המכונה גם "הבלוק הארוך ביותר" או "הבלוק העגול", שממוקם ברחוב יוספטל 120-108 ונמשך לאורך 130 מטר. התוכנית, שהיא יוזמה של הרשות להתחדשות עירונית ועיריית בת ים, הופקדה בדצמבר 2022.

מתוך התנגדות חברת פרשקובקי, עליה חתום משרד עו"ד עפר טויסטר: "מכפיל יחידות הדיור במתחם 2 עומד רק על 1:2.4. אמנם, לכאורה, על מנת לגשר על מכפיל נמוך זה, ניתנו זכויות לתעסוקה אשר יחד עם שטחי המסחר מביאים למכפיל ש"ע (כלומר, תוספת זכויות המסחר מגדילה את יחס הדירות החדשות מול אלה הישנות) של 3.51 יח"ד. אלא, שלטעמנו, מעבר לעובדה שמדובר בהעמסת זכויות שנועדה "לאזן" את התוכנית מבחינה כלכלית, הרי שגם בחישוב מכפיל ש"ע תוכניות רבות אושרו לאחרונה בסביבת המקרקעין במכפילים ש"ע גבוהים בהרבה". ההתנגדות מציינת 5 דוגמאות ובהן מכפילים ש"ע שמגיעים אפילו ל-1:7. כך בתוכנית בי/543.

ההתנגדות, שמטילה דופי בחישוב הכלכליות של שמאי הוועדה המקומית, מבהירה כי אופן קידום הפרוגרמה (חלוקת יעודי הקרקע - ג.נ) של התוכנית הפך לאנכרוניסטי עוד בטרם אושר סופית. הטענה היא כי שיעור שטחי המסחר והתעסוקה הגבוה של התוכנית נועד לאזן את הכלכליות של התוכנית באופן מלאכותי, אך אין לו תקפות: "אין חולק על כך כי בתקופה בנוכחית קיימת ירידה בביקוש לשטחי תעסוקה, זאת הן לנוכח השפעת תקופת הקורונה והן לנוכח המיתון הכלכלי ומשבר ההייטק. די בכך כדי להוביל למסקנה לפיה יש להעצים את שטחי המגורים ולהגדיל את מספר יחידות הדיור במתחם על חשבון שטחי התעסוקה".

נציגות בעלי הדירות באחד המתחמים בתוכנית (בניינים ברחוב אלי כהן 28-30, ורזיאל 23-37) הדגישו מאוד בהתנגדות שלהם את המרכיב החברתי המאפיין את בתי הדירות הקיימים: "חשוב לציין שחלק גדול של בעלי הדירות המבוגרים גרים בקומות הגבוהות יותר ומתקשים להתנייד ולצאת מדירתם רק בגלל שאין מעלית בבניין. הבניינים סובלים מרטיבות, פיצוצי צנרת ונזילות שמקשים על החיים. באזעקות שהיו בשנים האחרונות הם יוצאים לחדרי המדרגות ורועדים מפחד, שכן לרדת למקלט בקומת הקרקע אינה אופציה מבחינתם".

המסקנה המתבקשת מבחינת הנציגות היא שכדי לממש גישה חברתית בתכנון הפרוייקט, כולל הקמת דיורית לקשישים ומוגבלים, יש להעצים את זכויות הבנייה: "ברור שברמת הרווחיות הזאת (2.05%, לפי השמאי ארז כהן, שערך בדיקה עבור הדיירים) היזם יפעיל את "התנאי המפסיק" לפי ובמקרה ולא תהיה כדאיות כלכלית בביצוע הפרויקט החברה תהייה רשאית להודיע על ביטול ההסכם. יתרה מכך, באחוז רווחיות שכזה אין כל סיכוי שאף יזם, לא רק חברת פרשקובסקי, יוציא את הפרויקט שלנו לפועל. כל עבודתנו הרבה והמאומצת אשר נמשכת כבר שנים, החל מריכוז כלל הבעלים והרתמתם לקידום התחדשות עירונית, בחירת עורכי דין ויועצים, מו"מ משפטי ארוך על הסכם שיגן עלינו ולבסוף החתמת מעל ל- 70% מהבעלים על ההסכם – כל אלה ירדו לטמיון במחי יד ולאור רצונה של העירייה להגדיל את הכנסותיה על חשבוננו".

בעלי הזכויות בבניינים ברחוב תל חי 5-9, שלחו אף הם התנגדות שבמוקדה עומדת סוגיית תוספת הזכויות ליזמים. את ההתנגדות ניסח עו"ד לירן זילברמן. מתוך ההתנגדות: "המתנגדים מוחים על יחס המגורים הנמוך (1:2.05), שהוא הנמוך ביותר מכל המתחמים בתוכנית, באופן שיהפוך את המתחם לרווי מסחר, משרדים ותעסוקה במקום רוב של מגורים. בדרך זו יהפוך המתחם לאזור תעשייה במקום שכונת מגורים קהילתית, כפי שהמתנגדים מבקשים". עוד הם מוסיפים: "רצונה של העירייה להרוויח שיעורי ארנונה גבוהים יותר אינה יכולה להוות שיקול שיגבר על השיקול הציבורי לטובת ולרווחת תושבי העיר". לסיכום, דורשים דיירי המתחם להגדיל את מכפיל ההתחדשות ל-1:3 תוך צמצום של כמות המסחר.

תגובת העיר בת ים: "תוכנית שער יוספטל צפויה לשנות את המתחם משולי העיר למרכז תחבורתי ותעסוקתי המחובר לרכבת ישראל, למטרו ולרק״ל ובכך להפוך למרכז על עירוני. תמהיל השימושים נקבע בהתאם לך ושילב ראיה חברתית רחבה בהתאמת מגוון סוגי בינוי (מרקמי ומגדלי), מוסדות קהילה וחינוך, שטחים פתוחים ושטחי תעסוקה ומסחר. כלכליות הפרויקט נבדקה באופן מעמיק בהתאם לפרמטרים מוסכמים עם השמאי המחוזי. השינוי אותו ביקשה הוועדה המחוזית עלול להביא להפסד ארנונה שנתי של מעל 10 מיליון שקל ולכשל כלכלי עתידי - התחדשות מחייבת ראיה הוליסטית - גם חברתית, גם אדריכלית וגם כלכלית וחשוב שכל השותפים יקחו חלק באחראיות הציבורית לקידום העיר בכללותה".