יכולים להסתמך רק על החוזה מול הקבלן: "גילינו שחוק המכר דירות לא מגן עלינו"

כמעט שני עשורים חלפו מאז אישור מסלולי התמ"א 38, אך המדינה טרם חוקקה חוק שיגן על זכויות הדיירים בפרויקטי ההתחדשות. חוק המכר דירות, המגן על רוכשי דירה מקבלן, אינו מגן על בעלי דירות קיימים בפרויקטי תמ"א 38. עורכי דין ויזמים מהתחום יודעים זאת היטב, אך הדיירים שאינם בקיאים ברזי החוק עלולים למצוא את עצמם מופתעים לרעה במקרה שהם לא עיגנו את זכויותיהם בחוזה מול הקבלן.

כך קרה לבעלי דירות בפרויקט בהרצליה. 32 דיירי הבניין חתמו ב־2016 על הסכם עם יזם לתמ"א 38/2 של הריסה ובנייה מחדש. מי שייצג אותם היה עורך דין שאינו מנוסה בהתחדשות עירונית, כפי שהתברר לדיירים בדיעבד, בשלב מסירת הדירות. היזם איחר במסירת הדירות החדשות, ורק אז נודע לדיירים שחוק המכר דירות אינו חל על בעלי דירות קיימים במיזמי תמ"א 38. החוק מגן על רוכשי דירות חדשות, ולמקרה של איחור במסירה נקבעו הנחיות ברורות לפיצוי הדיירים על כל חודש של איחור. במקרה של בעלי דירות קיימים בפרויקט תמ"א 38 הפיצוי קיים רק מתוקף ההסכמים שבינם לבין היזם, ולא מכוח החוק.

"שכר הדירה שלנו נקבע ב־2016 כשהתקשרנו עם היזם", סיפר ל"כלכליסט" אחד מבעלי הדירות בפרויקט בהרצליה. "הוא אמר שהוא יקבל היתר בתוך שנה וחצי, אבל בפועל הוא התחיל לבנות רק באוגוסט 2019, והיה צריך למסור לנו את הדירות באמצע דצמבר 2021. באוקטובר 2021 קיבלנו ממנו מכתב שלפיו למרות הקורונה הוא ימסור את הדירות רק בחודשיים איחור. ציפינו לקבל את הדירות, אבל הוא לא עמד בתאריך וחלק מבעלי הדירות קיבלו אותן באיחור של קרוב לשנה. כשדרשנו פיצוי היזם התכחש לכך ואמר שהוא נגרם בשל הקורונה. אמנם קיבלנו שכר דירה לכל התקופה, אבל שכר הדירה שסוכם באותה תקופה עמד על 3,800 שקל בחודש, וזה תאם את שכר הדירה הכי גרוע בבניין באותה עת. כיום שכר הדירה לדירה באזור עומד על כ־6,000 שקל בחודש, והדיירים ששכרו דירות בכל התקופה נאלצו להוסיף הרבה כסף מהכיס".

הדיירים סברו כי הם מוגנים על ידי חוק המכר דירות, אך התבדו. חוק המכר מגן על רוכשי דירות חדשות, כלומר כשכל הזכויות נמצאות בידי היזם. בפינוי־בינוי למשל זה אכן המצב, אך בתמ"א 38 בעלי הדירות נותרים הבעלים של הקרקע, והעסקה עם היזם או הקבלן נחשבת כמתן שירותי בנייה. במקרה כזה טיב ההגנה תלוי רק בהסכם שנחתם עם הקבלן.

"זו היתה עסקת תמ"א ראשונה לעורך דין שלנו. הוא היה חסר ניסיון בתחום הספציפי הזה, והאוכלוסייה שגרה בבניין שלנו חלשה. הם מיהרו לחתום, אבל לא הבינו שיכולים להיות כשלים בדרך. עורך הדין שייצג אותנו התקשר ליזם ולקח מהעורך דין שלו את החוזה של היזם. הוא עבר עליו, אבל לא כתב למשל שבמקרה של איחור יחול עלינו פיצוי זהה לזה שבחוק המכר", מספר בעל הדירה. לדבריו, בהסכם נקבע כי כל מחלוקת תיושב על ידי בורר, אך גם הדיירים יישאו בהוצאות הללו: "עשינו חישוב שאם נלך לבורר לא יישאר לנו כלום בגלל שכר העבודה הגבוה. הקבלן יודע את זה ומנצל את המצב שאנחנו לא יכולים לתבוע".

דייר בפרויקט בהרצליה: "אם נלך לבורר, לא יישאר לנו כלום בגלל שכר העבודה הגבוה. הקבלן יודע את זה ומנצל את זה שאנו לא יכולים לתבוע"

המקרה בהרצליה הוא אחד מיני רבים, ותלונות רבות בנושא ההגנה על בעלי הדירות מגיעות לממונה על חוק המכר במשרד השיכון. אחד החששות הגדולים גם של משרד השיכון הוא שבעוד מספר שנים היקף ההתחדשות העירונית בישראל יגדל משמעותית, ויתפרס גם לערים רבות בפריפריה, שם האוכלוסייה לעתים חלשה יותר ונלהבת לקדם את הפרויקט ולקבל דירה חדשה. הצירוף של שני הדברים עשוי ליצור מצב שבו בעלי דירות רבים יישארו חשופים לסכנות הרבות שבהיעדר הגנה של חוק המכר, ובמקרים קיצוניים עשויים לאבד את דירתם. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי הממונה על חוק המכר במשרד השיכון ער לנושא, ובימים אלה מנוסחת טיוטה של חוק מכר חדש שיגן גם על בעלי הדירות בתמ"א.

חוק המכר כולל כאמור פיצוי על איחור במסירה, אך הוא נועד בעיקרון להגן על הרוכשים במקרים קיצוניים שבהם היזם פושט רגל ולא ניתן להשלים את הפרויקט, ועל כן מחייב את הקבלן להפקיד ערבויות לטובת הרוכשים. במקרים של תמ"א 38 אין חוק שמחייב להפקיד ערבויות לטובת בעלי הדירות, והם יכולים למצוא את עצמם בבעיה קשה במקרה שהקבלן פושט רגל.

עו"ד משה רז כהן, המתמחה בהתחדשות עירונית: "הנושא מטריד, וגם הממונה על חוק המכר מוטרד מכך. בשל אופי העסקאות בפינוי־בינוי החוק מגן על בעלי הדירות הקיימים, אבל בתמ"א 38 הם מוגנים רק כאשר יש ליווי בנקאי לפרויקט. במקרה של תמ"א זה די נפוץ שאין ליווי בנקאי, ואז צריך עורך דין מומחה שלא יחשוף את הדיירים לסכנות הרבות".

אחד המקרים שהסתיים באופן חריג לטובת בעלי הדירות הקיימים הוא בפרויקט ברמת גן שידוע בשם "דרך התאנה" על שם היזמית. ב־2016 נעצר הפרויקט לאחר שהחברה נקלעה לקשיים כלכליים. הדיירים ביקשו לבטל את הסכמי המכר ואת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים, וב־2019 קיבל בית המשפט את עמדתם. עם זאת מדובר במקרה חריג מאוד. ברוב המקרים בתי המשפט נוהגים לכבד הערות אזהרה והסכמים, ולא לבטל אותם.