בוסט נוסף לענף הנדל"ן: נחשפה תוכנית המכירות המוקדמות

במסגרת פורום עורכי דין שנערך אתמול בפורום שולחן עגול של "מרכז הנדל"ן", חשף אסף וקסלר, רכז שיכון ונדל"ן באגף התקציבים במשרד האוצר, כי ממשלת ישראל צפויה לבצע מיתון בדרישות ה"פריסייל" (מכירה מוקדמת) של הגורמים המממנים - וזאת באמצעות ערבויות מדיניות. מדובר בסעיף שיכללת בתוכנית לעידוד ענף הנדל"ן, שמגובש על ידי משרד האוצר ומשרד השיכון.

כידוע, נכון לכתיבת שורות אלה דורשים גופי המימון השונים היקפי מכירה מוקדמת של כרבע מסך הדירות, על מנת לאשר תחילת בנייה הלכה למעשה. בענף הנדל"ן מקווים שהצעד המתגבש יאפשר ליזמים להוריד את המכירות המוקדמות לכ-15 אחוזים, ובכך לאפשר לפרוייקטים השונים להתחיל בנייה בשלב מוקדם יותר. "החשש הגדול כיום הוא הירידה בהיקף התחלות הבנייה", אמר וקסלר. "יש צורך להגדיל אותן. הביקוש לדירות לא ייעצר בגלל החמאס, ויש לנו הערכה שהבנייה בטווח הקצר לא תענה לביקושים בטווח הבינוני, ואנחנו מבינים שהיזמים ייקחו פחות סיכונים".

מלבד הורדת שיעור המכירות המוקדמות, וקסלר ציין גידול דרמטי במספר העובדים הזרים, שיגיעו ארצה הן בערוץ הפרטי, והן בערוץ הבילטרלי. בנוסף, יורחבו ההיקיפים של חברות הביצוע הזרות, יתקבלו מענקים להכשרתם ותעסוקתם של ישראלים, ויורחבו שעות הפעילות של אתרי הבנייה השונים. כמו כן, יוענקו תמריצים לטובת הנפקת היתרי בנייה ברשויות המקומיות, ויוגדל סבסוד עלויות הפיתוח במטרה לוודא את הצלחתם של מכרזי הבניה באזורי הפריפריה. לסיום, מוצעים גם צעדים נוספים בתחום המיסים.

"מוצעת גם הקלה בהליך פיצול הדירות - תיקון שהתחיל לרוץ ואנחנו מקווים להשלים אותו", ציין וקסלר. "כיום לא ניתן לקזז את תשלום המע"מ במיזמי שכירות ארוכת טווח. אנחנו מציעים מודל שיאפשר דחייה של תשלום המע"מ עד סוף מכירת הפרויקט או סוף תקופת השכירות, וכך ניתן יהיה לשפר את הכדאיות הכלכלית". עוד ציין את הביטול ההדרגתי של מס השבח הלינארי המתוכנן, שנועד לתמרץ משקיעים להוציא את דירותיהם לשוק.

"דייר שירצה לצאת מפרויקט - יוכל למכור כאילו בניית הדירה הסתיימה"

לדבריו של עו"ד רואי זרנצ'נסקי, מנהל המחלקה המקצועית מיסוי מקרקעין וקבלנים ברשות המסים, מלחמת חרבות ברזל הובילה את ועדת הכספים לאשר הארכות של 3 חודשים בשנתיים הקרובות, בהמהלכה רוכשי הקרקעות יהיו זכאים לקבל החזר של אחוז ממס הרכישה ששולם בזמן הקנייה - וזאת אם יצא היתר בנייה במהלך התקופה. "בעקבות חרבות ברזל, חל תיקון בחוק למיסוי מקרקעין, הקובע הארכות מועדים של שלושה חודשים בתקופה הקובעת: 7.10.23-7.1.24, בתנאי שמועד ההתחלה הוא לפני התקופה הקובעת וסיומה בזמן התקופה הקובעת או חודשיים אחריה. הארכת המועד במועדים מהותיים (תחשיב דירה יחידה ברכישה ומתן פטור במכר) הוא שלושה חודשים לאחר המועד המקורי או שלושה חודשים מ-7 בינואר 24".

עוד דיבר עו"ד זרנצ'נסקי על התיקונים שנחקקו, שלדבריו הציבור לא מודע לקיומם. "התיקונים האחרונים שנחקקו לגבי התחדשות עירונית: דייר שרוצה לצאת מפרויקט ולמכור את הדירה, בעסקאות התחדשות עירונית זו נחשבת דירת מגורים לצורך מס, והוא יכול למכור אותה כאילו זו דירה שבנייתה הסתיימה".

לפי התיקון הנוסף, שנוגע להמחאת זכויות בין יזמים, "מרגע שהיזם חתם ומוכר אותה הלאה, צריך לשלם מס רכישה וגם היזם הבא בתור. לאחר התיקון בכל הקשור להתחדשות עירונית, אם מחליפים יזם או נכנס שותף, בעסקה בין היזמים ואם לא התקיימו התנאים המתלים היזם הראשון לא ישלם מס רכישה, היזם השני ישלם מס רכישה רק על התמורה בעסקה בין היזמים. מה שקשור לדיירים לא ממסים".

ובנוסף, עקב חלופת שקד והתוכניות החליפיות, ההטבות של פרויקטי תמ"א 38 יתקיימו גם בתוכניות המחליפות. "הפטור של יחידה אחת בבניין עלה לשתי יחידות מגורים, ניתן לקבל פטור למוכר בבניין ובפריפריה ללא מגבלה על מספר הדירות. מגבלות קשיש גם בתמ"א 38 ניתן להציע את כל החלופות פינוי בינוי והריסה, מכירה ליזם, פטור ממס שבח על הדירה וגם רכישה מחוץ למתחם. קשיש הוא רוכש מוטב, הוא ובעל דירה יחידה יכול לקבל גם דירה גם כסף. בנוסף קשיש יכול לקבל כמו בפינוי באזור פריפריאלי או כלכלי 1-6 שאז אפשר לקבל 2 דירות".

נכתב על ידי מערכת מרכז הנדל"ן