דונה נדל"ן נערכת להנפקה לפי שווי של 3.5 מיליארד שקל

מכוון לצמרת של הענף: שוק ההנפקות הראשוניות (IPO) בבורסת ת"א מצוי בקיפאון עמוק, אולם בימים אלו כבר יש חברות שנערכות ליום שבו תסתיים המלחמה בעזה והריבית תרד בצורה ניכרת, ושמתחילות בהכנות לביצוע הנפקות בבורסה שבתל אביב.

אחת החברות האלו היא חברת הנדל"ן דונה שבבעלות שלום שי. ל"כלכליסט" נודע כי בימים אלו החברה בוחרת את החתמים שיובילו את ההנפקה. כמו כן, החברה שכרה את שירותיו של משרד עורכי הדין שמעונוב, שמתמחה בשוק ההון, על מנת להכין את התשקיף וללוות את ההנפקה העתידית.

שי שואף להנפיק את דונה נדל"ן בבורסה לפי שווי של 3.5 מיליארד שקל, ולגייס 800-700 מיליון שקל. בשלב זה טרם הוחלט אם הגיוס יהיה כולו בהקצאת מניות — כלומר, הכסף יזרום לקופת החברה, או שחלקו יהיה בהצעת מכר — כלומר, שהכסף יזרום לבעליה. שי גם טרם החליט אם לבצע את ההנפקה במחצית השנייה של השנה הנוכחית או בתחילת 2025. המועד המדויק תלוי בסיום הלחימה בעזה והתאוששות השוק, וכן בקצב ההתקדמות של הכנת התשקיף.

ככל שההנפקה אכן תצא לפועל לפי השווי המדובר, דונה נדל"ן תתברג בצמרת יזמיות הנדל"ן בכל הנוגע לשווי שוק (ראו תרשים). לפי ההערכות, השווי המדובר נמוך במעט מההון העצמי של דונה נדל"ן. חברה נוספת שנערכת להנפקה לפי שווי גבוה היא תדהר של גיל גבע, שאותה מנהל כיום אורי לוין, מנכ"ל בנק דיסקונט לשעבר.

ההחזקות בכלל והפועלים

דונה נדל"ן הפכה לשם מוכר יחסית בשוק ההון לאחר שהפכה ב־2020 לבעלת עניין בכלל החזקות, החברה־האם של כלל ביטוח. באותה עת רכשה החברה 5.07% ממניות כלל החזקות בתמורה ל־110 מיליון שקל. כיום שווי השוק של מניות כלל ביטוח שבידי דונה עומד על 231 מיליון שקל, וחברת הנדל"ן היא בעלת המניות השנייה בגודלה אחרי אלרוב נדל"ן שבשליטת אלפרד אקירוב, שמחזיקה ב־14.06% ממניות כלל החזקות. אקירוב עדיין מנסה לקבל היתר שליטה בחברת הביטוח, אבל עד כה המאמצים שלו לא נחלו הצלחה.

עוד נודע כי דונה נדל"ן מחזיקה במניות של בנק הפועלים בשווי של עשרות מיליוני דולרים. ייתכן שההחזקות בכלל ביטוח ובבנק הפועלים יוצאו מהחברה ויעברו לידי חברה־אחות בטרם תבוצע ההנפקה. במקרה כזה השווי המבוקש יהיה נמוך יותר.

פועלת בעיקר בפריפריה

דונה היא חברת נדל"ן ותיקה שהוקמה לפני 33 שנה ובמשך כל השנים האלו התרחקה משוק ההון. ככל הנראה, אחד התמריצים להנפקתה בעתיד הקרוב הוא הרצון של שי בן ה־70 להעביר את העסק שהקים בצורה מסודרת לדור הבא. לשי יש ארבעה ילדים ורק בת אחת מהם מועסקת בחברה.

דונה נדל"ן, שהוקמה ב־1991, היא חברה יזמית שפועלת בעיקר בפריפריה. היא בונה דירות למגורים ודירות להשכרה, וכן גם בונה ומחזיקה בנכסים מניבים. לחברה יש גם זרוע ביצוע שבונה עבור הזרוע היזמית את הפרויקטים.

האם דונה נדל"ן תזנק לצמרת?

עד היום החברה בנתה 16 אלף דירות בעפולה וחריש בצפון הארץ (2,113 דירות לפי אתר החברה); ירושלים, בית שמש ומעלה אדומים (1,876 דירות); מודיעין (3,969 דירות); אשדוד, אשקלון, באר שבע, קריית גת ויבנה בדרום הארץ (3,084 דירות); אלקנה ואריאל (168 דירות); וראש העין, פתח תקווה, לוד, רמלה וצור יצחק במרכז הארץ (1,746 דירות). בימים אלו החברה בונה 4,500 דירות, כש־2,000 מהדירות האלו הן בפרויקטים להשכרה, בעיקר בשכונת כרמי גת, הסמוכה לקריית גת, ושוהם. דונה נדל"ן פעילה גם בתחום ההתחדשות העירונית.

דונה נדל"ן מחזיקה גם במגדל דונה בשכונת גבעת שאול בירושלים. במגדל בן 15 הקומות שוכן גם מטה החברה והיא מפעילה בו שטחים מסחריים. לחברה יש פרויקטים מסחריים נוספים במודיעין, חריש, קריית גת וצריפין.

שי עלה לארץ מגיאורגיה בשנת 1978, כשהיה בן 24. באותה עת כבר היה נשוי ואב לילד אחד. בעבר סיפר שאת התמריץ להיכנס לעולם העסקים קיבל לאחר שהגיע לישראל עם 500 דולר בכיס, שאותם הפקיד בבנק, ושלאחר כמה חודשים, במקום לקבל את הסכום שהפקיד בתוספת ריבית, הוא קיבל 480 דולר בלבד. הוא החל לעבוד כמהנדס ובלילות עבד בשמירה כדי להשלים הכנסה, ואח"כ החליט לפנות לדרך עצמאית בתחום קבלנות השיפוצים, וזאת באמצעות התואר שלו בהנדסת בניין.

את דונה, כאמור, הקים ב־1991. הוא הצליח לזכות בפרויקט להקמת 2,000 דירות בפסגת זאב בירושלים, שיצא לדרך כדי לתת מענה לצורכי הדיור של העלייה הגדולה ממדינות ברית המועצות לשעבר שהתרחשה באותן שנים. בשנים 2010-2005 החליט שי למקד את דונה בייזום ולנטוש את תחום הביצוע. שי עבר לעבוד עם חברות חיצוניות, בהן מליבו, אבל בסופו של דבר החברה חזרה לעסוק בתחום הביצוע בסוף 2010.

רק הנפקה בודדת ב־2023

שוק ההנפקות בישראל מצוי במצב של קיפאון, הן על רקע הריבית הגבוהה שמפחיתה את התיאבון לנכסי סיכון, והן בשל המלחמה בעזה שעתידה לא ידוע. הריבית הגבוהה הביאה לפגיעה משמעותית בשוק ההנפקות בכל רחבי העולם. כך, ב־2023 כולה בוצעה הנפקה אחת בלבד של חברה חדשה בבורסה שבתל אביב — זפירוס, חברת אנרגיה מתחדשת שפועלת בפולין ושנמצאת בשליטת קרן תש"י גייסה 145 מיליון שקל. ב־2022, שהיתה שנה לא פשוטה גם כן, בוצעו 13 הנפקות שבהן גייסו החברות 2.3 מיליארד שקל. ב־2021, שנת הגאות הגדולה, בוצעו 94 הנפקות — שיא של כל הזמנים — שבמסגרתן גויסו מהציבור 10.5 מיליארד שקל.

ההנפקה הגדולה ביותר בשנת 2022 הייתה זו של חברת הנדל"ן אקרו שבשליטת צחי ארבוב. אקרו הונפקה לפי שווי של 3.5 מיליארד שקל, בדומה לשווי שאליו שואפת דונה נדל"ן, וגייסה 500 מיליון שקל, כך שהיא החלה להיסחר לפי שווי של 4 מיליארד שקל. זמן קצר אחרי ההנפקה השווי שלה עוד עלה מעט, אך כיום, על רקע הריבית הגבוהה שגובה מחיר מענף הנדל"ן, שווי החברה ירד והוא עומד על 2.4 מיליארד שקל.