מה גרם להראל להציע למשקיעי קרן הנדל"ן לפדות את כספם?

בגלל סכסוך עם השותף בארה"ב: המשקיעים בקרן הנדל"ן של הראל פיננסים שמשקיעה בארה"ב קיבלו בימים האחרונים הודעה מפתיעה - מנהל הקרן קורא להם למשוך את כספיהם שמסתכמים ב־50 מיליון דולר.

זהו מהלך חריג מאוד בעולמות ההשקעה האלטרנטיביים, והוא מגיע על רקע סכסוך בין הראל פיננסים לשותף שלה בקרן, יזם שפועל בארה"ב ושאותו הראל מאשימה בהונאה.

בשל המחלוקת החריפה בין הצדדים, שמציבה סימן שאלה סביב עתיד הפרויקטים שבהם הקרן משקיעה, החליטה הראל פיננסים בניהולה של חגית ציטיאט־לוין לנקוט צעד יוצא דופן ולאפשר למשקיעים למשוך את הכספים שהפקידו בקרן. לפי הראל פיננסים, לאחר שהמשקיעים שיחפצו בכך ימשכו את כספם, החברה תמשיך לנהל את הקרן עד למיצוי הפוטנציאל שלה.

הקרן, שנושאת את השם הראל אלטרנטיב נדל"ן, הוקמה בסוף 2018 והחלה לפעול בתחילת 2019. הקרן, שמשווקת למשקיעים כשירים (כלומר, משקיעים המוגדרים כשירים להשתתף גם בהשקעות שבדרך כלל שמורות לגופים מוסדיים בלבד), שמה לה למטרה להשקיע בנכסים מניבים בארה"ב, בדגש על בנייני מגורים להשכרה בניו יורק, בעיקר בברוקלין. המודל שהקרן שמה לנגד עיניה הוא רכישת נכסים בעלי תפוסה נמוכה שניתנים לשדרוג באמצעות שיפוץ, שיפור שיעורי התפוסה והעלאת שכר הדירה.

השבחת נכסים מניבים בניו יורק: מבחינה פורמלית, הקרן מנוהלת על ידי השותף הכללי הראל פיננסים אלטרנטיב נדל"ן, חברה־בת של הראל פיננסים, שהיא חברה־בת של הראל השקעות. מנכ"ל הקרן הוא רו"ח גבי מושייב, שאחראי על הפעילות האלטרנטיבית בהראל פיננסים. הראל פיננסים אף הקימה ועדת השקעות שתייעץ לקרן, שכללה אנשים כמו דוד לב, ששימש בעבר כיועץ להראל בתחום הנדל"ן וכיהן כמנכ"ל אזורים ונכסים ובניין.

הקרן יצרה שיתוף פעולה עם היזם יהודה כהן, הבעלים של חברת All Brooklyn, שהיה אמור לאתר נכסים ולפעול להשבחתם, וזאת בתמורה לנתח של 10% בכל פרויקט שמסתיים. מאז הקמת הקרן ועד 2022 היא ביצעה 10 עסקאות, כשהיקף כל עסקה הוא 10-2 מיליון דולר.

המחלוקות בין כהן להראל התגלעו כבר בשנה שעברה, בין היתר נוכח נכסים שבהם טרם בוצעה השבחה. בספטמבר 2022 הראל הגישה תביעה נגד כהן בניו יורק, ובה טענה כי הוא פועל תוך הונאה של גורמי המימון של הקרן. לפי התביעה, במטרה לקבל מימון מחדש לחלק מהנכסים כהן הציג את הנכסים של הקרן כנמצאים בבעלותו המלאה בעוד הוא מחזיק בהם רק 10%. לפי כתב התביעה, הדברים התרחשו בעיקר מול בנק ספנסר.

החשד של הראל הוא שכך כהן ביקש להעביר חובות שלו לכתפי הקרן. לכן הראל אלטרנטיב נדל"ן ביקשה צו מניעה שימנע מכהן לשעבד 12 נכסים שעליהם החלו לעבוד יחד וכן ביקשה לקבל גישה לכל הספרים של כהן. בהראל הביעו חשש שהוא יצליח למכור או לשעבד נכסים ששייכים ברובם לקרן.

השותף: "פעלתי על דעתה של הראל": כהן טען בתגובה כי ההאשמות נוגעות לחברות שבבעלותו ולא נגדו אישית. כמו כן טען שהראל לא יכולה להאשימו בהונאה מפני שהיא אינה צד למגעים שלו מול הבנקים.

עוד טען כהן כי על פי ההסכמים מול הראל, אם הפרויקטים יושלמו, הוא אמור לקבל את הבעלות המלאה עליהם. לדבריו, הראל מעולם לא הציגה ראיות לכך שהיא הביעה התנגדות כלשהי שהוא יציג את עצמו כבעלים היחיד של הנכסים.

עוד טען כהן כי בשתי עסקאות המימון מחדש הראשונות הוא עשה את הדברים על דעתה של הראל.

בית המשפט בניו יורק הסכים עם כהן וקבע שהראל לא יכולה לתבוע אישית את כהן שכן המעילה הנטענת לא מיוחסת לו אלא לחברות שבבעלותו. בית המשפט אף קיבל את הטענה שהפעולות של כהן מול הבנקים נעשו, לפחות בעבר, על דעת הראל.

מדובר בהחלטת ביניים של בית המשפט ובהראל החליטו להגיש תביעה נגד כהן בערכאות נוספות.

על רקע כל זאת, הראל מאפשרת למשקיעים למשוך את כספם, הגם שנקודת היציאה בהסכם ההשקעה המקורי נקבעה ל־2025. ככל הידוע, המשקיעים לא ספגו הפסדי הון נכון להיום. עם זאת, ככל הנראה הם גם לא נהנו מתשואה. מאז תחילת הפעילות ב־2019 עלה מדד המחירים לצרכן ב־10%, ומדד דאו ג'ונס נדל"ן, שמאגד חברות שפועלות בתחומים דומים לאלה שבהם פועלת הקרן, עלה ב־12% במונחים דולריים. לכן, במונחים ריאליים נרשם הפסד של 5 מיליון דולר.

מהראל פיננסים נמסר בתגובה: "לאחר שניסיונות ליישב מחלוקות שהתגלעו מול היזם המקומי ולהגיע להסדרים עמו לא צלחו, פנתה הקרן לערכאות משפטיות כנגד היזם על מנת למצות את זכויות הקרן. מכיוון שאין באפשרותה של הקרן להעריך איך ומתי ייגמרו ההליכים המשפטיים, החלטנו להשיב למשקיעים החפצים בכך את כספי השקעתם. נמשיך לנהל את הקרן באופן המיטבי לטובת משקיעי הקרן עד למיצוי פוטנציאל ההשקעה הגלום בנכסי הקרן".