חוק חדש יחלץ בעלי בתים מיזמים שמעכבים פינוי־בינוי

הרשות להתחדשות עירונית מקדמת חקיקה חדשה שתספק מענה למתחמי פינוי בינוי תקועים שבהם פועל יותר מיזם אחד. החקיקה החדשה צפויה להיכנס לחוק ההסדרים הקרוב, והיא מקודמת בשיתוף משרד האוצר.

המהלך של הרשות מכוון למקרים שבהם למתחם אחד נכנסו שני יזמים שכל אחד מהם החתים בעלי דירות שונים. במקרים שבהם היזמים לא מגיעים להבנות, מתנהלת מלחמת התשה ביניהם שלא מאפשרת את קידום הפרויקט, וכל זה קורה על גב בעלי הדירות. המנגנון שבאמצעותו תפעל החקיקה יהיה וולנטרי: הוא יחייב פנייה של נציגות בעלי הדירות או של כ־10% מבעלי הדירות אל ועדת הסדרה שתוקם ותבחן את הפרויקטים המעוכבים ועל חבריה צפויים להימנות, בין היתר, היועצת המשפטית של הרשות וכן השמאי הממשלתי או נציג מטעמו. הרשות תדון בפניות שבהן לפחות אחד מהיזמים החתים כ־25% מתושבי המתחם.

במקרה שבו הרשות תיכנס לפעולה היא תשאיר את "נשק יום הדין" של "הפקעת" הפרויקט מידי היזמים — לסוף, ובשלב ראשון תאפשר ליזמים 60 יום להגיע להסדר ביניהם: שותפות או מכירת הפרויקט לאחד מהם.

לדברי אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ההערכה היא שעצם קיום התהליך יניע יזמים להגיע להסדרה מאחר שחרב ההפקעה מתנופפת מעל העסקה. "ועדת ההסדרה תבחן את הפרויקט ותבדוק מי מהיזמים החתים, איזה שיעור של חתימות ולמי יש רוב של חותמים, כן ייבדק מה הבטיח היזם לדיירים ואם יימצאו הבטחות מופרזות זה יפעל כשיקול נגדו. נבחן גם את הרקורד של היזמים, ולאחר מכן נמליץ על הסדר מכירה מאחד לשני, או על חלוקה פיזית של המתחם".

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית | צילום: ברונו שרביט לע"מ

גם לאחר שהרשות תמליץ על הסדר מסוג שהוא, כדי שיקבל תוקף הוא חייב לקבל הסכמה של לפחות 50% מבעלי הדירות, וכמובן של היזמים.

בהמשך, לאחר שנקבע מתווה שיחלץ את הפרויקט מהקיפאון שבו הוא נמצא, יינתנו ליזמים כ־60 ימים נוספים להוציא את המתווה לפועל. במידה שהיזמים לא הגיעו להבנות או לא קידמו את מתווה הפשרה שעליו המליצה הוועדה — זו תפעל להפקיע את העסקאות, החוזים מול היזמים יבוטלו, ויתנהל הליך תחרותי חדש שכולל מכרז יזמים בשם בעלי הדירות. על ההליך התחרותי כל יזם יוכל להתחרות כולל היזמים שנדחקו מהעסקה.

"יש הרבה מתחמים שבהם נחתמו חוזים עם כמה יזמים, אנחנו מכירים מקרים שבהם במשך 10 שנים בעלי הדירות נקרעים בין שני יזמים והפרויקט לא מצליח לצאת לפועל. יש יזמים שיוצאים לקרב עסקי על חשבון בעלי הדירות, והם מחכים לראות מי הראשון מביניהם שישבר ואת המחיר משלמים בעלי הדירות", מסביר במברגר.

מהלך נוסף בהקשר זה התקבל במסגרת חוק ההסדרים האחרון שפורסם בסוף 2021, ומאפשר לבעלי דירות להפקיע חד צדדית את ההסכם עם היזם במידה שלא התקיימו אבני הדרך שנקבעו בחוק.

ישי איציקוביץ, מנהלת מחלקת נדל"ן במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות' המלווה בשנים האחרונות את הרגולציה בהתחדשות העירונית אמר כי מדובר בצעד מבורך שיכול בהחלט לסייע בשחרור מתחמים תקועים, יחד עם זאת, איצקוביץ הסביר, כי "מאחר ומדובר בחקיקה יש לוודא כי במסגרתה ינתן מענה למכלול הסוגיות הרלוונטיות. כך למשל יש לוודא שרשות המסים לא תטיל מסים על ביטול העסקאות, לוודא שניתן יהיה להסיר הערות אזהרה שנרשמו, הסדרת החזר ההצאות במקרים מוצדקים וכיו"ב".