הקנאביס התאדה: אינטליקנה מתמזגת עם חברת הנדל"ן ריי

לאחר שבמהלך שלוש וחצי השנים שבהן היא פועלת מנייתה איבדה 95% משווייה, ומתחילת השנה צנחה ביותר מ־50%, זינקה אתמול מניית שלד הקנאביס הרפואי אינטליקנה ב־14.7%, וזאת בתגובה להודעת החברה על כוונתה לחדול מפעילות בתחום הקנאביס ולהתמזג עם חברת הנדל"ן ריי (RAY TLV).

במסגרת עסקת המיזוג תמכור אינטליקנה את כל פעילות הקנאביס שלה לבעל השליטה הנוכחי אורי וויס (31%) או לרוכש אחר, כשהתמורה מעסקה זו, שהיקפה לא נמסר, תשמש בין היתר לפירעון התחייבויותיה של אינטליקנה המגיעות לכ־20 מיליון שקל. בהמשך לכך, יוקצו בשלב הראשון 80% ממניות אינטליקנה לבעלי השליטה בריי — אבי רומנו, זיו פופלבסקי ואון גולדשטיין — והחברה תחל לפעול בתחום הנדל"ן. 8% נוספים יוקצו אם בטווח של חמש שנים יושלם אחד מכמה תנאים שנקבעו בהסכם הנוגעים להתקדמות בפעילותה העסקית בתחום הנדל"ן, או להגעה להערכת שווי של 200 מיליון שקל לחברה הממוזגת.

ריי היא חברה פרטית שהתאגדה ביולי 2020 על ידי רומנו ופופלבסקי ופועלת בתחום השבחת נדל"ן בתל אביב. פופלבסקי הוא מבעלי משרד הפרסום "לעומק התודעה" מקבוצת TBWA העולמית, והוא שותף בו יחד עם גולדשטיין. שניהם חברו בהקמת ריי לרומנו, שהיה פעיל עוד קודם לכן בתחום הנדל"ן בתל אביב. בבעלותה של ריי שישה פרויקטים בהיקף זכויות של 250 אלף מ"ר לשימושים מעורבים של מגורים ותעסוקה, כשמהיווסדה ועד היום היא רכשה ביחד עם שותפים נכסים וביצעה עסקאות בהיקף של 200 מיליון שקל, כולל רכישה של שני בניינים ברמת החייל באפריל האחרון ב־86 מיליון שקל.

בשיחה עם "כלכליסט" אמר פופלבסקי, אחד ממייסדי ריי, כי "החברה מאתרת קרקעות פוטנציאליות לקידום זכויות בנייה בהתאם לתוכנית המתאר של תל אביב, ופועלת לרכוש את המגרשים הרלבנטיים על מנת לאפשר תכנון על המתחם כולו. לאחר השלמת השלבים הללו בכוונתה למכור את המתחם הלאה ליזמי הבנייה הגדולים. מכיוון שאורך החיים של פרויקטים שכאלה עומד על כ־3—4 שנים בממוצע, ריי עדיין לא השלימה מכירה של אחד או יותר מהפרויקטים שהיא מקדמת, אך אנחנו מעריכים שנמכור אותם ברווח. מטרת העסקה הנוכחית היא להיכנס לשוק ההון על מנת לאפשר גיוס כספים לפרויקטים עתידיים." פופלבסקי הוסיף כי "ריי מתמקדת בפעילות בתל אביב בלבד כיוון שהיא מזהה בעיר יתרון יחסי, הן מבחינת ההיכרות של החברה ובעליה עם העיר והעירייה, הן מבחינת הקרקעות הרלבנטיות ותוכנית המתאר, והן מבחינת רמת המקצועיות של העירייה. יתרון נוסף של תל אביב הוא כמובן רמת הביקושים הגבוהה שמאפשרת ביטחון גם בתקופות של חוסר יציבות בשווקים".

פופלבסקי ציין כי חלק מההון שריי השקיעה בעסקאות שביצעה הוא הון בעלים וחלק מגיע משותפים שיש לה בפרויקטים השונים. הוא סירב לפרט בנוגע לרמת המינוף של החברה. בכל הנוגע להשפעת העלאות הריבית של בנק ישראל על שוק הנדל"ן אמר פופלבסקי: "סביבת הריבית הנמוכה היתה לא נורמלית ולא נכונה. העלאת הריבית תוביל, להערכתי, להתייצבות של המחירים ולא לירידה משמעותית בהם. עם זאת, בתוכניותיה העסקיות ריי מביאה בחשבון גם תרחיש של ירידת מחירים".

אינטליקנה, שנסחרה ערב ההודעה על המיזוג לפי שווי שוק של 21 מיליון שקל, עוסקת החל ממרץ 2019 בגידול, ריבוי ייצור, אחסון והפצה של מוצרים רפואיים על בסיס צמח הקנאביס. במהלך 2020 החלה בייצור תפרחות קנאביס ובמהלך 2020—2021 קיבלה אישורים רגולטוריים שונים לפעילות הייצור שלה. ביוני 2021 החלה למכור את תוצריה, ואלה הניבו לה הכנסות של כ־3.5 מיליון שקל בשנה זו. בניסיון לקדם את פעילותה החברה התקשרה בתחילת דרכה עם הזמר אביב גפן לקבלת שירותי פרסום וייעוץ שיווקי ותדמיתי, אך גם זה לא הועיל לה כשבסיכום שנת 2021 הפסידה 14.6 מיליון שקל ובמחצית הראשונה של 2022 הפסידה 7 מיליון שקל נוספים. לדו"חותיה הכספיים האחרונים שפורסמו ביוני האחרון אף צורפה הערת עסק חי לאור העובדה כי אין לה מקורות מימון מספקים למימוש תוכניותיה העסקיות, כמו גם בשל חוסר ודאות בנוגע להיבטים רגולטוריים הנוגעים לפעילותה.

בחודש אפריל, לאור מצבה של החברה, החליט הדירקטוריון על בחינת חלופות להכנסת פעילויות נוספות לחברה לצד תחום הקנאביס. עסקת המיזוג הנוכחית למעשה מסיימת את פעילותה בתחום זה. יונה לוי, אחד ממייסדי החברה שכיהן עד לפברואר 2021 כיו"ר אינטליקנה, מסוכסך עם שותפו להקמתה ובעל השליטה הנוכחי, וויס. לוי מחזיק כיום ב־22% מאינטליקנה וחדל ביולי הקודם מלהיות בעל שליטה בה. בשבועות האחרונים הוא מכר בשורה של עסקאות 1.5% מאחזקתו. נכון לסוף יוני השנה, החזיק ביתרת הלוואת בעלים בהיקף של 8.6 מיליון שקל, והוא עשוי לפיכך להיות אחד הנהנים מהשלמת עסקת המיזוג. הלוואה דומה שהעמיד וויס הומרה במהלך 2021 למניות אינטליקנה.