דוד רפאל | יח"צ
קבוצת רפאל: "לפרויקטים גדולים של פינוי בינוי יש ערך פרטי וציבורי"
פרויקט פינוי בינוי הוא דרך מצוינת לגרום להתחדשות עירונית. בישראל נוצר מצב ייחודי בו לוקיישנים מצוינים במרכז הארץ מכילים בניינים ישנים ומוזנחים - אבל זה מתחיל להשתנות. פינוי בינוי מעלה את איכות החיים והביטחון של התושבים ומעלה את ערך הנכס. אז מה כדאי לדעת על הליך פינוי בינוי? מהם השלבים שלו ומה זה דורש מאיתנו? הזמנו לשיחה את דוד רפאל, בעלים ומנכ"ל של קבוצת רפאל, אשר עובדת בימים אלו על פרויקטי ענק ברמת גן ותל אביב.
פינוי בינוי היא עסקה בה חוברים דיירי הבניין לקבלן בניה אשר משדרג ומשביח את ערך הדירה שלהם על ידי הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו. ברוב המקרים, מדובר בשיכונים ובניינים ישנים באזורים מרכזיים עם פוטנציאל השבחה גבוה. הדיירים מוותרים על הדירה הישנה בתמורה לדירה חדשה, והיזם מקבל מספר דירות חדשות בבניין חדש ומשודרג. לקבוצת רפאל, אשר בבעלותו של יזם הנדל"ן דוד רפאל יש מחלקת פינוי גדולה שאחראית על מספר פרויקטים כאלו כאשר הבולט שבהם הוא מתחם פינוי בינוי גדול הנמצא על ציר ז'בוטינסקי - הדר ברמת גן.
פינוי בינוי- להמשיך את חזון המייסדים
תהליך פינוי בינוי הוא המושג החם בעולם הנדל"ן הישראלי כרגע. אנו מסתובבים בתל אביב, רמת גן, גבעתיים וערים אחרות ורואים בניינים, קומפלקסים ואפילו שכונות שלמות שנבנו במקום בניינים ישנים. זוהי המטרה של תהליך פינוי בינוי- ליצור סביבה נעימה לדיירי הבניין ותושבי העיר. "בתקופת קום המדינה, בנו מהר ובצורה פחות איכותית ואסתטית. זה לא שחברות הבניה היו לא מקצועיות, נהפוכו. יש לי הרבה כבוד לחברות הבניה האלו, שיצרו יש מאין בישראל המתפתחת. פשוט, היה צורך לבנות מהר והרבה כדי לאכלס הרבה עולים", אומר דוד רפאל, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רפאל. "היום המצב שונה. לישראל יש מספיק פנאי, ממון וחברות בניה בסטנדרט עולמי על מנת להשקיע במדינה שלנו. ניתן לומר שחברות הנדל"ן העוסקות בפינוי בינוי ממשיכות את החזון של מדינת ישראל".
מה זה בדיוק תהליך- פינוי בינוי?
דוד רפאל: "תהליך פינוי בינוי כשמו הוא. אנו הורסים בניין ישן, שלרוב לא מנצל את מירב השטח הפוטנציאלי שלו, ובונים במקומו בניין חדש שמכיל יותר יחידות דיור. פרויקטים של פינוי בינוי, יחד עם תמ"א 38, מבוצעים ע"י הרשות המקומית אך אם מדובר בבניין אחד או שניים גם הדיירים יכולים ליצור קשר עם חברה יזמית, כמו "קבוצת רפאל", ולתכנן יחד איתה את התהליך".
איך מתחילים? מהם הצעדים הראשונים לתהליך פינוי בינוי?
דוד רפאל: "קודם כל צריך לקבל אישור ותוקף משפטי מוועדת התכנון והבניה. יש תקנות וחוקים אשר מטרתם היא להסדיר את התנאים לפרויקט כגון זכויות בניה, היטלי השבחה לבעלי הדירות, הקלות מס וכמובן התמודדות עם דיירים סרבנים שזו תופעה נפוצה מאוד. מי שמטפלת בכל זה היא הוועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית המורכבת מנציגים של משרד השיכון, משרד הפנים, משרד איכות הסביבה, רשות מקרקעי ישראל, משרד האוצר ועוד. הוועדה בוחנת אם הפרויקט בכלל אפשרי וכדאי ברמה העירונית".
מה עושים במקרה של דיירים סרבנים?
דוד רפאל: "ככלל, כל הדיירים של הבניין או הקומפלקס צריכים להסכים להליך הפינוי בינוי- כלומר, דרושה הסכמה של כ-100% מכלל הדיירים, אך לעיתים גם 80% מספיקים. סרבנים יכולים לגרום לדחייה או לעיכוב של הפרויקט במידה והסירוב שלהם נגרם בשל סיבה סבירה, לדוגמא אם הקבלן מציע מגורים חלופיים שאינם ראויים או מתאימים לקשישים ובעלי מוגבלויות, פיצוי לא הוגן, בטחונות לא מתאימים או נסיבות מיוחדות אחרות. חשוב לי להבהיר שאצלנו בקבוצת רפאל אנו מקפידים מאוד על יחס שהוא יותר מהוגן כלפי הדיירים של הדירות בהם אנו עושים את הליך הפינוי בינוי, ובסופו של דבר כולם יוצאים נשכרים".
פינוי בינוי למען הציבור
אבל עם כל הכבוד לפרויקטים קטנים - קבוצת רפאל אוהבת לחשוב בגדול. "מה שמעניין אותי באופן אישי הוא כל מה שקשור לצרכי הציבור, וזו הסיבה שהחלטנו לעבוד על מתחמים גדולים יותר ולא על תמ"א 38 לבניין אחד בודד. כשעובדים על בניינים גדולים, הפרויקטים הופכים למאתגרים יותר וכוללים גם הרחבת כבישים על מנת לתת מענה לדיירים. גם העיריות הבינו את זה לאחרונה, ופחות דוגלות בפינוי בינוי של בניינים בודדים. עניינים של נגישות הם הכי חשובים בעינינו. שדייר שלנו יוצא מהבית בבוקר, יהיה לו מתחת לבית כל מה שצריך ויותר. אנחנו מתעסקים במיקרו, באיך לשפר את היום יום של הדייר" אומר דוד רפאל.
איך אתם עושים את זה? איך גורמים למתחם להיות נוח יותר עבור התושבים שלו?
דוד רפאל: "אז שוב- כבישים תקינים זו התחלה מצוינת, בעיקר ברמת גן ותל אביב שהמצוקה שם בנושא זה היא גדולה. בנוסף, אנחנו אוהבים לתת לבניינים שלנו איזה "טוויסט" בכך שאנו מתמקדים בעיקר בקומות התחתונות שמוקדשות למסחר בדרך כלל. גם הנוף חשוב. לבנות פארק מתחת לבניין, לדוגמא, משפר לא רק את איכות החיים של הדייר אלא של פני העיר כולה".
קבוצת רפאל עובדת בימים אלו על פרויקטים בדרום תל אביב, וכן פרויקט גדול ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן העתיד לכלול כשמונה בניינים בני 13-35 קומות, שיכילו כ- 1,200 יחידות דיור. התכנית, כראוי לחזון של דוד רפאל, תכלול גם בניית מוסדות ציבור, בתי קפה, בנקים, רצועת מסחר ענקית שתתפרש על פני כשלוש קומות, ושלושה גני ילדים.
לבסוף, מסכם דוד כי "פינוי בינוי הוא עסקה כדאית מאוד לדיירי הבניין וצאצאיהם הקיימים והעתידיים. אנו מזמינים את כל בעלי הנכסים הגדולים והישנים לפנות אלינו ישירות על מנת לקבל הערכה ולבדוק אם הנכס שלכם מתאים לפרויקט פינוי בינוי. קבוצת רפאל מספקת בניה איכותית, ואתם מוזמנים להיכנס אל האתר שלנו ולהתרשם מהפרויקטים הרבים שלנו".
קבוצת רפאל היא קבוצה היוזמת, מקדמת ומתכננת פרויקטים גדולים בתחום הפינוי בינוי, השבחת הקרקע והנדל"ן המסחרי. היא מתמחה במציאת עסקאות בעלות תשואה גבוהה, שינויי ייעוד קרקעות, השבחת נדל"ן ועוד. צרו קשר עם קבוצת רפאל.