בנק ישראל מזהיר: עלייה בסיכון באשראי לנדל"ן ומשכנתאות - הענף צמח באופן חריג

דו״ח היציבות הפיננסית של בנק ישראל כולל שתי בשורות עיקריות, האחת טובה והאחרת מדאיגה. הבשורה הטובה היא הפחתת רמת סיכון המאקרו למשק הישראלי, זאת בגלל הצמיחה החזקה בישראל, העמידות שגילה המשק בתקופת הקורונה, שוק העבודה ההדוק, והאינפלציה הנמוכה יחסית לשאר המדינות.

הבשורה המדאיגה היא, כי בבנק ישראל מוטרדים מרמות האשראי בישראל, ובמיוחד, מקצב גידול האשראי הגבוה לענף הבינוי במגזר הבנקאי. ומזהירים כי המשך מגמה זו ׳עלול להעלות את הסיכונים למערכת הפיננסית״. ולכן, העלו את רמת הסיכון לאדום, רמה אחת מתחת לרמה הגבוהה ביותר.

דו״ח היציבות הפיננסית שפורסם היום, סוקר את המחצית הראשונה של שנת 2022, והוא יוצא על ידי האגף הפיננסי בחטיבת המחקר של בנק ישראל. חשוב לא לבלבל את הדו״ח הזה עם ׳הוועדה ליציבות פיננסית׳, הוועדה ליציבות פיננסית שהוקמה ב-2018 ומופקדת להתריע על סיכונים ממשיים למערכת הפיננסית, לא מפרסמת את הדיונים שלה לציבור בעקבות התעקשות של בנק ישראל לקבוע בחוק כי הדיונים יהיו חסויים. החשיבות של דו״ח זה היא פחותה, והיא בעיקר מלמדת על הלך הרוחות במסדרונות הבנק המרכזי.

גולת הכותרת של הדו״ח היא ללא ספק העיסוק בעליית הסיכון באשראי לענף הבינוי ולמשכנתאות. השנה האחרונה מאופיינת בצמיחה גבוהה באשראי בכלל הענפים, האשראי העסקי צמח ב-15.5% (אגב, הצמיחה באשראי הבנקאי עמדה על 21%, והצמיחה באשראי העסקי החוץ בנקאי על 9.5% בלבד, לתשומת לב ועדת שטרום) שיעור גבוה בהשוואה לשנים קודמות, אך האשראי לענף הבינוי צמח בשיעורים חדים בהרבה, מעל 40% מאז תחילת 2021, וכיום מהווה האשראי לענף הבינוי כ-37.5% מסך האשראי הבנקאי.

החוב העסקי

איתי קדמי, כלכלן בבנק ישראל, שכתב את הפרק העוסק באשראי החריג שקיים בענף הבינוי מציג מדד הממחיש היטב את ההבדל בין ענף הבינוי לשאר הענפים, ואת מה שקרה בענף הבינוי בשנים האחרונות. הוא משווה בין החלק של הסקטור בתוצר העסקי, לבין החלק של הסקטור מכלל החוב העסקי. ניתן לראות כי ענף הבינוי עומד על כ-8% מהתוצר, אך על כ-2% מסך החוב העסקי הבנקאי.

נתון זה מלמד כי העלייה באשראי לענף הבינוי לא נובעת מעלייה מקבילה בפעילות הכלכלית של הענף. קדמי עורך ניתוח נוסף המלמד כי גם אם לוקחים בחשבון את עליית מחירי הדירות, הרי שיש כאן גידול חריג באשראי לענף.

בבנק ישראל ביצעו גם מבחני רגישות, והראו כי הסיכון הגדול למערכת יהיה במקרה של תרחיש משולש, ירידת מחירי הדירות, האטה במכירות, ועלייה בסביבת הריבית ובהוצאות המימון.

הגידול המואץ באשראי נוגע גם למשקי הבית, ולא רק לחברות העסקיות. בשנה האחרונה (ממאי 21 ועד מאי 22) צמח האשראי של משקי הבית ב-16% לרמה של 739 מיליארד שקל. גם כאן – שלא במפתיע – את העלייה הוביל מגזר המשכנתאות, שרשם עלייה של 18% והגיע ל-512 מיליארד שקל (69% מסך האשראי של משקי הבית). בבנק ישראל לא מתבשמים מהירידות הנקודתיות של שוק המשכנתאות (11.9 מיליארד שקל ביוני לעומת 13.4 במרץ, שהיה חודש השיא) ומפנים את המבט לרמת הסיכון.

שיעור המשכנתאות שבהם המימון ניתן על יותר מ-60% על הערך הנכס (ltv) עלה לרמה של 46%. והמשכנתאות שבהם שיעור ההחזר מההכנסה (pti) עמד על למעלה מ-30% הגיע ל-44%. מדובר ברמות גבוהות מאוד היסטורית. כך לדוגמה במאי 2017 רק 30% מהמשכנתאות היו עם pti גבוה מ-30%. ורק 25% עם ltv גבוה מ-60%.

התפלגות משכנתאות חדשות

בחלק אחר בדו״ח, כלכלני בנק ישראל הציגו את תפיסת העומק שלהם לגבי שוק הדיור בישראל. להערכתם, יש עלייה חדה בביקושים ׳לבעלות על דירה׳, ועלייה זו היא חדה בהרבה מהעליה בביקוש ל׳שירותי דיור׳. ולכן העלייה של מחירי הדירות גבוהה בהרבה מהעלייה במחירי השכירות, בנק ישראל העריך בדו"ח היציבות הקודם שלו שתהיה עליית מחירי שכירות קיצונית, אך כעת – כשלדעתו התחזית לא התממשה – הוא מעריך כי כל העת יש עלייה בביקוש לבעלות על דירות. זו הפעם השניה – אחרי דו"ח בנק ישראל - שבה בנק ישראל רומז כי הבעיה בשוק הדיור איננה רק בצד ההיצע, כי אם גם בצד הביקוש.

בנוסף, לשוק האשראי שנכנס כעת לרשימה המפוקפקת של מקור סיכון גבוה, הבנק השאיר את שוק הנכסים ואת רמת הנזילות כוגרמי סיכון גבוהים. אך מנגד, הבנק מעריך כי הגופים הפיננסיים בישראל נשארו באותה רמת יציבות, וזאת למרות עליית תשואות האג״ח של הבנקים וחברות הביטוח.

ישראל, היא משק קטן ופתוח, וממילא מושפע מאוד מההתרחשויות בעולם, ולכן כלכלני הבנק הקדישו את החלק האחרון של הדו"ח לסיכונים כלכליים גלובליים שעשויים להשפיע גם על ישראל. תרחיש הסיכון העיקרי של הדו"ח הנוכחי הוא החששות למיתון ברקע ההידוק המוניטרי ברחבי העולם, גם כאן הנימה של הבנק המרכזי אופטימית למדי, זאת בגלל שלישראל יש מאגרי גז משלה, בגלל שהמטבע הישראלי חזק, ובגלל העובדה שהייצוא הישראלי מבוסס על הייטק ונשק. עם זאת, ירידה דרמטית בשוי חברות הטכנולוגיה יכולה לגרום להאטה.

כלכלני הבנק מציינים גם את חוסר היציבות הפוליטי בישראל שעשוי להיתדרדר לשורה של מערכות בחירות חוזרות ונשנות שיפגעו בפעילות הכלכלית וביכולת לקדם רפורמות חיוניות.