למרות האטה ברבעון השני: שיא במספר התחלות הבנייה

שיא היסטורי במספר הדירות שבנייתן החלה - 72,540 ב-12 החודשים שבין יולי 2021 ליוני השנה, גבוה ב-24% לעומת 12 החודשים קודם לכן (יולי 2020-יוני 2021) שבהם החלה בניית כ-58 אלף דירות.

מספר הדירות שבנייתן החלה בתקופה הנסקרת זהה לשיא שנרשם בשנת 1995 בתקופה שבה נקלטו במדינה מאות אלפי עולים מחבר העמים. על פי הלמ"ס, מספר הדירות בהיתרי בנייה שהוצאו בתקופה הנסקרת גבוה אף יותר -80,670. הנתון הזה גבוה ב-30% לעומת מספר הדירות בהיתרים שהונפקו בתקופה המקבילה שנה קודם לכן - 62 אלף דירות. בדרך כלל לאחר הוצאת היתר בנייה חולפים שבועות או כמה חודשים בודדים עד שהקבלן מתחיל בפועל את הבנייה.

הנתונים האלה הם סיבה טובה לאופטימיות בקרב מי שמצפה לירידת מחירים. עם זאת חרף העלייה השנתית, ניכר כי ברבעון השני של שנת 2022 קצב התחלות הבנייה הואט. בעוד שבחודשים ינואר עד מרץ החלה בניית כמעט 20 אלף דירות, באפריל עד יוני החלה בניית 17,712 דירות - ירידה של 11%. אף על פי כן, גם הנתון הרבעוני הזה גבוה ביחס לנתונים בכל אחד מהרבעונים שעד הרבעון האחרון לשנת 2021, לפחות משנת 2014

בחודשים הבאים נוכל לדעת אם קצב התחלות הבנייה הגיע השנה לשיא רגעי והוא במגמת ירידה או מתייצב על כ-80-70 אלף דירות בשנה.

מנתוני הלמ"ס עולה כי כמעט מחצית התחלות הבנייה ומטבע הדברים גם היתרי הבנייה הוצאו במחוזות מרכז ותל אביב. במחוזות אלה הוצאו בתקופה הנסקרת היתרים לבניית 38,362 דירות - 47% מסך הדירות בהיתרי בנייה ברחבי הארץ. בהתאם לכך, במחוזות האלה החלה בניית 46% מהדירות. בכל אחד מהמחוזות בארץ נרשמה עלייה במספר היתרי הבנייה בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (יולי 2020 עד יוני 2021), למעט מחוז חיפה שבו דווקא הייתה ירידה קלה: מ-6442 דירות ל-5988.

14% שהם כ-10,330 מתוך סך הדירות שהחלה בנייתן ב-12 החודשים שבסקירה, הם בפרויקטים של מחיר מטרה או מחיר למשתכן, נמוך ב-19% לעומת 12 החודשים הקודמים.

הישובים המובילים במספר התחלות הבנייה ב-12 החודשים שבסקירה הם תל אביב-יפו (5,432), ירושלים (4,514), בת ים (3,431), אשקלון (3,338), ראשון לציון (3,004), בית שמש (2,979) נתניה (2,716) ורמת גן (2,007).

הבעיה החמורה שעולה מין הנתונים היא משך זמן הבנייה. בממוצע משך בניית דירה הגיע ל-32.2 חודשים לעומת 25 חודשים לפני עשור. משך זמן הבנייה של דירה בבניין מתקצר לכ-27 חודשים בממוצע. מהסיבה הזאת נתוני גמר הבנייה לא מדביקים את התחלות הבנייה. למרות שהתחלות הבנייה צמחו נתוני גמר בנייה מדשדשים. ב-12 החודשים שבסקירה הסתיימה בניית 49,650 דירות, בדיוק כמו בשנת 2020 ופחות מכל אחת מהשנים 2019-2017 שבהן הסתיימה בניית 52-50 אלף דירות. בשנת 1997 שנתיים לאחר אותו שיא היסטורי הושלמה בניית 68,447 דירות. 25 שנה אחרי אנחנו עוד רחוקים מקצב הבנייה הזה.

בלמ"ס הוסיפו לסקירה פיסקה קצרה אך רבת משמעות, שצריכה לטלטל את שר השיכון זאב אלקין. על פי הבדיקה של הלמ"ס המאפיין שנמצא כבעל ההשפעה הגדולה ביותר על משך זמן הבנייה הוא בנייה במסגרת תוכנית הדיור הממשלתית (מחיר מטרה או מחיר למשתכן). בשנים האחרונות פרסמנו עשרות כתבות על עיכובים בבנייה של פרויקטים של מחיר למשתכן ודירה בהנחה, וכעת מתקבל מידע סטטיסטי שמבסס את הטענה ומחייב בדיקה מעמיקה. גורמים נוספים שמשפיעים לרעה על משך הבנייה הם הליכי התחדשות עירונית, מספר הקומות, והיקף הבנייה התת קרקעית. אך כל הגורמים האלה לא מזיקים לקצב הבנייה ולמאמצים להגדלת היצע הדירות כפי שמזיקה לו התוכנית הממשלתית.