מניבים לא הסתמכה על שוכרי הייטק: רשמה שיפור בהכנסות וברווח המתואם ברבעון

מניבים הציגה ברבעון השלישי שיפור במדדים התפעוליים העיקריים – ההכנסות המתואמות והרווח המתואם, ולצידו גם עלייה בהוצאות המימון בשל האינפלציה, זאת בדומה למתחרותיה הוותיקות יותר, ריט 1 וסלע נדל"ן. מניבים היא קרן הריט השלישית בגודלה בישראל מבין אלו שעוסקות בנדל"ן מניב והצעירה מבין השלוש שהונפקה למסחר באחוזת בית ב-2017.

מהדוחות של הקרן שבראשה עומדים המנכ"ל עופר אברם, היו"ר שרון שוופי וסגן היו"ר איתי מל, עולה כי את הרבעון השלישי היא סיימה עם NOI (הכנסות מהשכרת נכסים בניכוי עלות האחזקה והתפעול) של 38 מיליון שקל, עלייה של 33% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ה-NOI מהנכסים הזהים, אלו שפעלו באופן מלא לאורך שתי התקופות, הגיע ל-33 מיליון שקל, 16% יותר מאשר ברבעון המקביל. ה-FFO (רווח כולל בנטרול סעיפים שונים דוגמת שערוכים והתאמות לא תזרימיות), שהוא המדד המקובל למדידת רווחיות בקרב חברות נדל"ן מניב, הגיע ל-29 מיליון שקל, שיפור של 45% לעומת הרבעון המקביל.

בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה הגיע ה-NOI ל-110 מיליון שקל, גבוה ב-33% מאשר בתקופה המקבילה. ב-NOI מנכסים זהים נרשם שיפור של 16% כשהגיע ל-96 מיליון שקל וה-FFO התייצב על 81 מיליון שקל ורשם בכך שיפור של 43%.

מניבים העלתה את תחזיתה לשנת 2022 ומעריכה כי ה-NOI יגיע ל-147-150 מיליון שקל וה-FFO ל-109-110 מיליון שקל. זאת, חרף תחזית של 138-143 מיליון שקל ב-NOI ו-101-105 מיליון שקל ב-FFO שהציגה בסיכום השנה שעברה, ולעומת NOI של 112 מיליון שקל ו-FFO של 78 מיליון שקל ב-2021. חוזים חדשים שחתמה אך שהשוכרים טרם החלו לשלם את דמי השכירות צפויים להערכתה להעלות בהמשך את ה-NOI ל-170 מיליון שקל ואת ה-FFO ל-125 מיליון שקל בשנה.

ההכנסות מדמי שכירות וניהול ברבעון השלישי הגיעו ל-43 מיליון שקל, שיפור של 35% ביחס לרבעון המקביל. שערוך הנדל"ן להשקעה הניב 14 מיליון שקל ברבעון, לעומת 10 מיליון שקל בזה המקביל, כשהעלייה נובעת מהפרשי ההצמדה למדד ומאכלוס נכס חדש. בעקבות זאת הרווח התפעולי הרבעוני יותר מהוכפל כשהגיע ל-46 מיליון שקל. הוצאות המימון קפצו ב-56% ברבעון ל-18 מיליון שקל, בעיקר מכיוון שההלוואות שנטלה צמודות למדד שעלה. הרווח הנקי ניצב עלה מ-11 מיליון שקל ל-28 מיליון שקל.

במהלך ינואר-ספטמבר הגיעו ההכנסות מדמי שכירות וניהול ל-121 מיליון שקל, שיפור של 33% לעומת התקופה המקבילה. העלייה נובעת מנכסים חדשים שנרכשו או אוכלסו והחלו להניב הכנסות ומעלייה בהכנסות בנכסים הזהים, חלקה בשל עליית המדד. עליית ערך הנדל"ן להשקעה הניבה הכנסה של 20 מיליון שקל לעומת 10 מיליון בתקופה המקבילה, תוצאה של עליית המדד ונכסים שהוערכו במהלך התקופה. הרווח התפעולי עלה ב-44% והגיע ל-110 מיליון שקל. הוצאות המימון קפצו בעקבות עליית המדד ב-122% כשהתייצבו על 58 מיליון שקל, ובעקבות זאת עלה הרווח הנקי רק ב-3% ל-52 מיליון שקל.

נכון לסוף ספטמבר החזיקה מניבים ב-20 נכסים מניבים בשטח של כ-244 אלף מ"ר. שווי הנכסים מגיע ל-2.6 מיליארד שקל ושיעור התפוסה בהם מגיע ל-95.3%. תמהיל השימושים בנכסים כולל 143 אלף מ"ר תעשייה ולוגיסטיקה - 51% מכלל השטחים ו-89 אלף מ"ר שטחי משרדים, 44%. שטח המסחר מצומצם יחסית ועומד על 12 אלף מ"ר. נכסי התעשייה והלוגיסטיקה הניבו 55% מה-NOI הכולל, כ-61 מיליון שקל ושטחי המשרדים 33% ממנו, כ-36 מיליון שקל. מתחילת השנה ועד לנובמבר מניבים רכשה 4 נכסים, קרקע לייזום וקומת מסחר במגדל מניבים בכפר סבא (מגדל בן 19 קומות ו-25 אלף מ"ר משרדים שבו היא מחזיקה מ-2020 וקומת המסחר בו הייתה בבעלות צד שלישי) בשטח של 33 אלף מ"ר תמורת 438 מיליון שקל.

היקף החוב של מניבים עומד על כ-1.2 מיליארד שקל. עלות החוב הגיעה בסוף ספטמבר ל-1.6% ולעומתה שיעור התשואה המשוקלל הוא 6.85%, כך שהמרווח עומד על .5.25%. רמת המינוף היא 40% וההון העצמי הגיע ל-1.5 מיליארד שקל.

עופר אברם מנכ"ל מניבים ציין בשיחה עם "כלכליסט" כי: "תמהיל הנכסים שלנו שנכסי תעשייה ולוגיסטיקה הם חלק חשוב בו מלמד על פרופיל סיכון נמוך יחסית כי היצע שטחי התעשייה והלוגיסטיקה בארץ מצומצם, שיעורי התפוסה בהם גבוהים והביקוש להם גבוה. מעבר לכך הנכסים שלנו ממוקמים בפיזור גיאוגרפי רחב, ולא תלויים במצב היחסי של אזור כזה או אחר. בתחום המשרדים אין לנו הרבה שוכרים מקרב חברות ההיי-טק, אלא פיזור די רחב של חברות וגופים ציבוריים, וגם עובדה זו שומרת עלינו מפני סיכונים בתקופה הנוכחית. לא קיבלנו פניות משוכרים שנתקלו בקשיים אלא להיפך, יש שוכרים שביקשו להרחיב את שטחיהם. אנחנו כן מזהים ירידה משיא הביקושים שאליו השוק הגיע לפני כמה חודשים, אבל השוק עדיין בריא ומתפקד ויש ביקושים. אנחנו מגיעים לתקופה הנוכחית יציבים ונסמכים על התמהיל הרחב של השוכרים, על כך שחוזי השכירות שלנו צמודים למדד ומספקים בכך הגנה אינפלציונית ועל רמת מינוף נמוכה. כשאנחנו לא שוללים אפשרות שנעלה אותה אם נזהה הזדמנויות רכישה והתרחבות".

מניבים צפויה לחלק בדצמבר דיבידנד של 19 מיליון שקל לאחר שמתחילת השנה חילקה 67 מיליון שקל.

מניבים נסחרת כיום לפי שווי 1.2 מיליארד שקל ומתחילת השנה שווי המניה ירד ב-18%. ריט 1 וסלע נדל"ן נסחרות לפי שווי של 3.65 מיליארד שקל ו-1.96 מיליארד שקל, שתיהן ירדו מתחילת השנה ב-13% וב-16%.