ניצחון לתושבים - פרויקט תמ"א 38 במלחה שבירושלים בוטל: "לא מתכתב עם הבינוי ההיסטורי"

ועדת הערר המחוזית ירושלים קיבלה שלשום (ב') את העררים שהוגשו נגד הוועדה המקומית, שאישרה בקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38 בשכונת מלחה (מנחת) בירושלים.

מדובר בתוכנית להריסה של מבנה בן קומה וחצי ברחוב הפטריה 23, שבמקומו יוקם מבנה חדש בגובה 4 קומות עם 8 דירות. החשש של המתנגדים, 21 תושבי השכונה, בגיבוי המועצה לשימור אתרים, היה שהתוכנית תחבל באופי הפסטורלי של השכונה, שמשמרת עדיין את מרקם הכפר הערבי מלחה שננטש ב-1948 ע"י תושביו המקוריים.

המתנגדים, שיוצגו ע"י עו"ד דקלה מוסרי טל, חזרו על טענות שהעלו בפני הוועדה המקומית ונדחו. לדבריהם, במקום חלה תוכנית מתאר שסימנה את השטח בו נמצא המבנה בתוך "תחום העיר ההיסטורית ואזורי שימור". עוד טענו המתנגדים כי מתכננת המחוז, שאמורה לאשר בקשות להתחדשות נקודתית בתחום העיר ההיסטורית, דחתה את הבקשה בנימוק כי "אין לחרוג מהיקפי הבינוי, גובה הקומות, קווי הבניין והוראות השימור", ויש להתאים את הבקשה להוראות תב"ע משנת 1996 (תוכנית 3718) שמגבילה לשתיים את מספר הקומות שניתן לבנות במקום. עוד נטען כי המבנה לא זכאי לתמ"א 38 כי מרביתו נבנה אחרי שנות ה-80 ולחלקו כלל אין היתר בנייה.

עו"ד דקלה מוסרי טל, שייצגה את התושבים | צילום: דקלה שי

מבקש ההיתר, אהרון עופר, הגיש אף הוא ערר על החלטת הוועדה המקומית, שצמצמה את אחוזי הבנייה של הפרוייקט מ-184% ל-130%. הוא טען כי הנכס שלו נמצא בשולי הכפר ואינו חלק מהגרעין ההיסטורי שלו, גם אם הבינוי הקיים נבנה בשנות ה-30 של המאה הקודמת. לדבריו, הבינוי הקיים בנכס נכון להיום לא ממצה את הבינוי המותר לפי תוכנית 3718 מבחינת מספר קומות וגובה סופי. עוד הוא טען כי לא היה מקום לצמצם את היקף הבינוי ואחוזי הבינוי כפי שנקבעו בהחלטת הוועדה המקומית. לעמדתו, מדובר בתכנון ראוי ומיטבי שאף מרחיב ומשפר את כביש הגישה למבנה עצמו ולבתי השכנים.

ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד שרית אריאלי בן שמחון החליטה כאמור לקבל את העררים שהוגשו. לוועדה היתה ביקורת גורפת על התנהלות הוועדה המקומית ירושלים: "בהיבט העקרוני, מתקבלת גם עמדת מבקש ההיתר כי החלטת הוועדה המקומית לא נומקה כנדרש. ועדת הערר הגיע לכלל מסקנה כי החלטת הוועדה המקומית לצמצום היקף אחוזי הבינוי (מ-184% ל-130%) התקבלה ללא שעמדה לפניה תשתית עובדתית מלאה באשר למוצר התכנוני שיתקבל".

עוד הוסיפה הוועדה כי "אישור הבקשה להיתר נעשה ללא שהתקיים דיון מהותי ועקרוני באשר ליישום ומימוש תוכניות החיזוק בכפר מנחת", שמהווה את אחד מאזורי השימור שסומנו בתוכנית 10083, שאושרה ב-2014 וקובעת את דרך יישומה של תמ"א 38 בירושלים.

יו"ר ועדת הערר ירושלים, עו"ד שרית אריאלי בן שמחון | צילום: יח"צ

עוד נכתב בהחלטה כי "אנו סבורים כי מלכתחילה לא היה מקום לקידום בקשה להיתר הכוללת 212% בנייה ואף לא 184% המתאימים לבנייה רוויה במבנים בני 5-4 קומות במרקם עירוני. שוכנענו כי נפח בינוי משמעותי כאמור, על רקע הטופוגרפיה ובשים לב לנצפות החלקה, אינו מתכתב עם הבינוי ההיסטורי הקיים. עם זאת, ככל שהוועדה המקומית סבורה כי יש מקום לבחון ולאשר בינוי בהיקף מופחת העומד על 130%, ומבקש ההיתר מבקש להגיש תוכנית חלופית כאמור, כפי שציין בדיון בפנינו, הרי שאין בהחלטה כאמור לקבוע מסמרות או להביע עמדה באשר לסבירותה שכן תכנון כאמור לא הוצג בפנינו".

עו"ד דקלה מוסרי טל, שייצגה את התושבים, טוענת כי הגשת הערר שינתה את גישת העירייה לנושא: "ועדת הערר אומרת פה שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה צריכה להכין מסמך מדיניות תכנוני עקרוני שיסביר איך צריכה להתנהל הבנייה במתחם ההיסטורי של הכפר. אני יודעת היטב שבעקבות הערר, הוציאה מחלקת השימור של ירושלים מסמכי מדיניות חדשים גם למלחה, וגם לעין כרם (כפרים ערביים שהפכו אחרי קום המדינה לשכונות יהודיות - ג"נ). הרעיון הוא שלא יהיו תמריצי חיזוק מעבר לתב"עות קיימות".

מעיריית ירושלים נמסר כי "החלטת הועדה המקומית לאישור הבנייה מכוח תמ"א 38 בשכונת מנחת ההיסטורית (מלחה הישנה) ניתנה לנוכח החשיבות שבחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה והוספת ממ"דים שחשיבותם ברורה לכל. בסופו של דיון, ועדת הערר אפשרה למבקש ההיתר להגיש לעירייה את הבקשה בשנית, בצירוף השלמות שונות, וזאת לצורך דיון בוועדה המקומית. החלטת ועדת הערר התקבלה היום. אנו נלמד את ההחלטה ונבחן את משמעותה".