ישי רוט סמנכ"ל חברת שובל מתחמי מגורים | קרדיט: יח"צ
כיצד ניתן להקל על הדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית
פרויקט התחדשות עירונית כרוך בהרבה מאד חששות מצד הדיירים. כך תשמרו על האינטרס שלכם
פרויקט התחדשות עירונית כרוך בהרבה מאד חששות מצד הדיירים. האם התמורות שמוצעות להם מספקות. מה יהיה בתקופת הבניה- היכן יגורו והאם התשלום שיקבלו מהיזם יכסה את שכר הדירה, האם היזם יכול לעמוד בהתחייבויותיו הכספיות, החוזיות ובלוחות הזמנים, איך יראו החיים במגדל חדש עם עוד כפליים דיירים ויותר משהורגלו להם ועוד. אחת הדאגות הגדולות של דיירים בבניינים ישנים המתאימים להתחדשות עירונית היא עלויות האחזקה הגבוהות הכרוכות בתחזוקת מגדל מגורים שאמור לעמוד במקום הבניין הישן. הדירה החדשה שמגיעה בסוף תהליך ההתחדשות העירונית מלווה גם בהתייקרות משמעותית של דמי התחזוקה. מתשלום דמי וועד בית של 150-100 שקל בחודש לתשלום שיכול להגיע גם למאות שקלים ויותר.
חשש אחר של הדיירים הוא שלא יסחרו בחתימה שלהם ויעבירו את החתימות בין יזמי נדלן שונים ומשונים.
בהסכם המדף שפורסם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לפני כשנתיים הוטמע מנגנון קרן התחזוקה. מנגנון זה אף קיבל ביטוי בהחלטת מיסוי שפורסמה על ידי מיסוי מקרקעין, וכיום לא מעט יזמים מטמיעים אותו בהסכם עם הדיירים תוך התחייבות לממן לדיירים הוותיקים שיגורו בדירות החדשות סכום מסוים לתקופה של בין 5-10 שנים. לרוב מדובר על סכום שמשקף את ההפרש בין ועד הבית שמשולם כיום על ידם לבין דמי הניהול שייגבו בגין הדירות החדשות (בהתאמה לנוסח הוראת הביצוע של רשות המיסים). בפרויקטים שלנו אנחנו אף יוזמים לדיירים מימון שבמסגרתו במשך 5 שנים ראשונות יהיו פטורים מ-90% מתשלומי האחזקה.
אנחנו לא מסתפקים בכך ושואפים להוריד את דמי האחזקה גם באמצעות ייעול הבניה כך שהתחזוקה השוטפת לא תהיה יקרה כל כך. כך למשל אנחנו מקפידים שכל פרויקט שלנו יהיה בעל תקן בניה ירוקה להפחתת עלויות.
מומלץ לחתום רק עם חברת יזמות ותיקה עם עדיפות לכך שהיא תהיה גם הקבלן המבצע שיש לו כמובן סיווג קבלני הולם וכך תימנע העברת הפרויקט בין כל מיני ידיים.
בנוסף, ההון העצמי (אחוז המימון וההון העצמי) הנדרש בפרויקט פינוי בינוי הוא גבוה משמעותית מפרויקטים רגילים מכיוון שהיזם צריך להעמיד ערבויות לדיירים טרם הריסת הבניין ולכן על הדיירים לבדוק מראש שהיזמים מסוגלים להעמיד את ההון העצמי לצורך הפרויקט המדובר. לסיכום, בדקו האם יש ליזם איתנות פיננסית מתאימה.
ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת שובל
d&b – לדעת להחליט