הסיכון עולה? היזמים נוהרים לחברות האשראי החוץ־בנקאי

האינפלציה שהרימה את ראשה במדינות רבות בעולם היא ללא ספק הסיפור הכלכלי הגדול של השנה הנוכחית. העלייה באינפלציה הובילה את הבנקים המרכזיים ברחבי העולם להעלות את שיעורי הריבית במטרה לצנן אותה, והדבר חולל מהומה של ממש בשווקים. בנוסף, הריבית העולה הפכה את עולם הנדל"ן על שלל נגזרותיו ליקר יותר למימון, הן עבור הצרכנים הפרטיים והן עבור החברות והיזמים. בכל הנוגע לשוק המשכנתאות בישראל ולרכישת דירות חדשות, הריבית העולה כבר עושה את שלה.

ניתן היה לצפות שהדבר יבוא לידי ביטוי גם בקרב חברות האשראי החוץ־בנקאי שמתמחות במימון נדל"ן לסוגיו, אולם כפי שעולה מהדו"חות של שתיים מהחברות לרבעון השלישי ותשעת החודשים הראשונים של השנה, הן דווקא נהנות מעלייה בפעילות העסקית. זאת, גם על רקע סלקטיביות גוברת בבנקים, שממילא חשופים בצורה ניכרת לנדל"ן, ביחס לאשראי שהם מעמידים לתחום.

מניף פיננסים וגמלא הראל , המספקות אשראי חוץ בנקאי ליזמי נדל"ן למגורים, נהנו בסיכום תשעת החודשים של השנה מזינוק בהכנסות שנובע בעיקר מעלייה בהיקפי האשראי שהן מספקות ללקוחותיהן. בתגובה לפרסום התוצאות הרבעוניות זינקה אתמול מניית מניף ב־10% ומנית גמלא הראל עלתה ב־3.5%.

תיק האשראי של מניף, שבשליטת מאיר שמיר (באמצעות מבטח שמיר, 49%) ובניהולו של מאור דואק הגיע בסוף ספטמבר להיקף של 1.89 מיליארד שקל, 56% יותר מהיקפו בסוף 2021, אז הוא עמד על 1.2 מיליארד שקל. הכנסותיה של מניף בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה זינקו בעקבות זאת ב־38% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ל־121 מיליון שקל, והיו אף גבוהות מאלו שנרשמו בכל שנת 2021, שנה שאותה סיכמה החברה עם הכנסות של 120.5 מיליון שקל. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של מניף הגיע ל־66 מיליון שקל, שיפור של 65% לעומת התקופה המקבילה.

ברבעון השלישי רשמה מניף הכנסות של 48 מיליון שקל לעומת 32 מיליון ברבעון המקביל, עלייה של 50%. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הגיע ל־21 מיליון שקל, בעוד שברבעון המקביל הוא הגיע ל־14 מיליון שקל - עלייה של 50% גם כן.

היקף תיק האשראי של גמלא הראל, המנוהלת על ידי היו"ר ובעל השליטה אפי שפיטלני והמנכ"ל טל תפוחי, הגיע בסוף ספטמבר ל־983 מיליון שקל, קפיצה של 92% ביחס להיקפו בסוף שנת 2021. בהתאם לכך, הכנסותיה בחודשים ינואר-ספטמבר השנה הגיעו ל־51 מיליון שקל, שיפור של 42% ביחס לתקופה המקבילה, והן אף גבוהות מסך ההכנסות שרשמה בכל שנת 2021, שנה שאותה סיכמה החברה עם הכנסות של 48 מיליון שקל. הרווח הנקי בסיכום תשעת החודשים הראשונים הגיע ל־22 מיליון שקל, שיפור של 42% לעומת התקופה המקבילה.

ברבעון השלישי הסתכמו הכנסותיה של גמלא הראל ב־22 מיליון שקל לעומת 12 ברבעון המקביל (זינוק של 83%), כשהרווח עלה ל־9 מיליון שקל לעומת 5 מיליון ברבעון המקביל, עלייה של 80%.

מניף מספקת פתרונות מימון להשלמת ההון הנדרש מיזמי נדל"ן והיא מממנת לרוב 70%-50% מההון העצמי הנדרש מהיזמים. תיק ההלוואות של החברה הגיע, כאמור, ל־1.89 מיליארד שקל, ממנו ניתן כבר אשראי בהיקף של 1.4 מיליארד שקל. התיק כולל 124 פרויקטים שונים המבוצעים על ידי 90 יזמים.

החשיפה הממוצעת של מניף בכל עסקה מגיעה ל־15 מיליון שקל, כשב־80% מהפרויקטים החשיפה נמוכה מ־20 מיליון שקל. 98% מהאשראי שהחברה מספקת הוא בריבית משתנה וכ־2% בלבד בריבית קבועה. זאת, בעוד רק 80% מהאשראי שגייסה למימון תיק האשראי גויס בריבית משתנה, ומכך מניף נהנית מהעלייה בשיעורי הריבית במשק. מניף גייסה באפריל השנה 149 מיליון שקל וביוני 68 מיליון שקל בהנפקות אג"ח שביצעה. בסוף יוני הצליחה גם להגדיל את מסגרות האשראי שלה ל־1.28 מיליארד שקל, שמהן ניצלה עד כה 1.04 מיליארד שקל.

ביולי האחרון שינתה מניף את מדיניות ההפרשה שלה להפסדי אשראי וצמצמה אותה משיעור שעשוי להגיע ל־2.5% ל־0.4% מהיקף ההלוואות שלה. שינוי זה הביא להפחתה חד פעמית של 20 מיליון שקל ברבעון השני של השנה שתרמה 15 מיליון שקל לשורת הרווח ברבעון השלישי. בהתאם לכך, בתקופה שבין ינואר לספטמבר רשמה מניף הפחתה של 11.7 מיליון שקל בהפרשות להפסדי אשראי וסכום ההפרשה הסופית היה אף חיובי והגיע ל־7 מיליון שקל.

דואק התייחס בשיחה עם "כלכליסט" למצבה של מניף ואמר כי "מצבה של מניף טוב, למרות האתגרים בשוק הנדל"ן שהתקרר בחודשים האחרונים, אבל הוא ממשיך לעבוד. אני מעריך שלאורך זמן לא נראה דרמות בשוק, לא עליות מחירים חדות ולא ירידות חדות. במצב הנתון הריבית מצננת את ביקושי הצרכנים וגם את היזמים שמתקשים להשיג מימון. הבנקים מצמצמים את המימון שהם מספקים ליזמים ומעלים את הדרישות שלהם מהם, ובעקבות זאת היזמים פונים יותר למניף, שיכולה בהתאם לדרוש מהם מרווחים ובטחונות טובים יותר. העלייה בהכנסות וברווח של מניף מגיעה בעיקר בגלל הצמיחה בהיקפי האשראי שמניף מספקת, יחד עם עלייה במרווחים, כשבנוסף נובעת גם מהעלייה הטכנית בשיעורי הריבית".

גמלא הראל מספקת אשראי ומימון ליזמים בתחום הנדל"ן למגורים לשם השלמת ההון העצמי שנדרש מהם לקידום פרויקטי בנייה. היא מממנת לרוב 80%-50% מההון העצמי הנדרש ליזם, ובהתאם לכך כ־20%-12.5% מסך ההון שנדרש לפרויקט. נכון לסוף ספטמבר היא החזיקה ב־106 הלוואות חתומות בהיקף של 1.1 מיליארד שקל, מהם 930 מיליון שקל כאשראי שכבר ניתן ו־178 מיליון שקל שטרם הועמד. בנוסף, היא נמצאת במגעים להעמדת הלוואות ל־4 פרויקטים נוספים בהיקף של 88 מיליון שקל. 93% מההלוואות שהעמידה הן בריבית משתנה ששיעורה האפקטיבי היה 14.5%-7.9%, והשאר בריבית קבועה של 15%-7.25%. 29% מההלוואות שהעמידה היו בהיקף של כ־10 מיליון שקל, 23% בהיקף של 10-20 מיליון שקל ו־18% בהיקף של 20-30 מיליון.

מהקמתה לפני 16 שנה ועד היום כל ההלוואות שהעניקה גמלא הראל הוחזרו במלואן, ובמהלך ינואר־ספטמבר לא נדרשה לבצע הפרשה בגין פרויקט ספציפי, אך לאור עליית האינפלציה והריבית שערערו את היציבות בשווקים הפרישה 4 מיליון שקל כהפרשה כללית, שהם 0.4% מתיק האשראי שלה. נכון לסוף ספטמבר היא החזיקה במסגרות אשראי של 890 מיליון שקל, שמהן ניצלה 712 מיליון שקל, בעלות מימון ממוצעת של 4%-2.4%.

מניף הונפקה באחוזת בית בסוף 2020 לפי שווי של 665 מיליון שקל ולאחר הזינוק אתמול היא נסחרת לפי שווי של 612 מיליון שקל שנמוך ב־8% מהשווי שלפיו הונפקה לראשונה. מתחילת השנה המניה עלתה ב־16%, זאץ בעוד מדד ת"א פיננסים שבו היא נכללת נסחר כיום ללא שינוי מרמתו בתחילת השנה. בחודש הבא מניף תחלק 12.5 מיליון שקל כדיבידנד לבעלי המניות שלה, לאחר שחילקה כבר 34.7 מיליון שקל מתחילת השנה.

גמלא הראל הונפקה בסוף מאי 2021 לפי שווי של 410 מיליון שקל ונסחרת כיום לפי שווי שוק של 302 מיליון שקל שנמוך ב־26% מהשווי בהנפקה. מתחילת השנה עלתה המניה ב־2.2%.