היצע הדירות להשכרה הולך ומתרחב | צילום: שאול גולן
לקראת התקופה החמה של חידוש החוזים: כוח המיקוח עובר לשוכרים?
עלייה שנתית ארצית של 14.8% נרשמה בחודש יוני במספר הדירות שהשתחררו לשוק השכירות, נתון שעשוי לבשר על ירידת מחירים קרובה. על פי הערכות, אחת הסיבות לכך היא הקיפאון במכירת דירות שמותיר דירות רבות יותר להשכרה
ברקע לפתיחת העונה החמה של שוק השכירות, עם חידוש של חוזים רבים ביולי־אוגוסט, נתונים חדשים מלמדים על סיבה אפשרית לאופטימיות זהירה בקרב השוכרים: היצע הדירות להשכרה הולך ומתרחב, מה שעשוי לחזק את קלף המיקוח של השוכר מול בעל הנכס.
חברת WeCheck (וויצ'ק), שבדקה היצע של דירות להשכרה בערים מרכזיות ברחבי הארץ מצאה כי בחודש יוני, שמתחיל את העונה הבוערת של חוזי השכירות, חלה עלייה ארצית ממוצעת של 14.8% בהשוואה ליוני אשתקד בהיצע דירות בנות חדר אחד עד חמישה חדרים, בטווח מחירים של 1,000־15,000 שקל בחודש. בחודש יוני עמד היצע הדירות על כ־24 אלף, זאת בהשוואה לכ־20 אלף דירות ביוני אשתקד. שלוש ערים בולטות שבהן חל זינוק בהיצע הן תל אביב (35.5%), ראשון לציון (30.7%) ואשקלון (60.6%). על פי הערכות, אחת הסיבות לכך היא הקיפאון במכירת דירות שמותיר דירות רבות יותר להשכרה.
הנתונים מצביעים על כך שגם בהשוואה לחודש הקודם (מאי) יש עלייה בהיצע בכל הערים. בתל אביב למשל עלה היצע הדירות מ־1,801 במאי ל־2,273 ביוני, זינוק של כ־26%. בבאר שבע עלה ההיצע בשיעור של 34% בהשוואה לחודש מאי, ובירושלים ב־28%.
עם זאת הנתונים של WeCheck מצביעים על כך שבדומה לחודשים הקודמים, גם ביוני חלה עלייה במחירי השכירות, בשיעור של 0.9% ברמה הכלל־ארצית. הנתונים מצביעים על כך שבתשע מתוך 11 הערים שבמדד עלו מחירי השכירות בהשוואה לחודש מאי. בבאר שבע ובאשקלון נרשמו ירידות קלות של 0.2% ו־0.5% בהתאמה, ומנגד העליות החדות ביותר נרשמו בערים נתניה וחולון, 2.6% ו־1.9% בהתאמה. תל אביב רשמה את העלייה השלישית בגובהה מבין הערים עם 1.6%.
ב־12 החודשים האחרונים (יוני 2022 עד יוני 2023) נרשמה התייקרות ברוב הערים, למעט אשקלון שבה ירדו מחירי השכירות ב־0.8%. העליות השנתיות החדות ביותר נרשמו בערים נתניה (7.4%), ירושלים (7.1%) וחיפה (6.2%). בתל אביב עלו מחירי השכירות בשיעור של כ־2% בלבד ב־12 החודשים האחרונים.
רמי רונן, מנכ"ל WeCheck, מסביר כי שוק ההשכרה מושפע משני משתנים, האחד הוא מחיר הנכסים, והשני הוא גודל ההיצע. בנוגע למחיר הנכסים הוא אמר: "לפני שנה הדירות נרכשו במחירים גבוהים, ואלה הדירות שמושכרות היום. לרובן יש רגישות יתר לנושא הריבית, כי זה שוק ממומן. שני שלישים מהדירות שמוצעות להשכרה יש מאחוריהן משכנתא, וברגע שהריבית עולה העלות עולה. בעלי דירות צריכים להבין שיש לדירה שתי עלויות, אחת זה מחיר הרכישה והשנייה כמה שילמת עליה בסוף הדרך כולל המימון. בריביות של היום עליית הריבית לא זניחה וזה משפיע על הרוכשים שמשכירים אותן".
בנוגע להיצע הדירות אמר רונן: "במאי ויוני ראינו עלייה משמעותית בהיצע, ויהיה מעניין לראות מה קורה בחודשים יולי ואוגוסט. אם המגמה תימשך וההיצע יגדל משמעותית העליות במחירי השכירות אמורות להיעצר. זאת לאחר שבחודשים הקודמים חלה ירידה הדרגתית בהיצע. בינתיים מוקדם לקבוע כי מדובר במגמה של התרחבות ההיצע".
רונן גם התייחס לנתוני הלמ"ס שאינם תואמים את נתוני WeCheck. נתוני חודש יוני אמנם טרם פורסמו, אך ניתן לראות כי בחודש מאי לפי הלמ"ס עלו מחירי השכירות ב־0.5% ובאפריל ב־0.3%, זאת לעומת עלייה מינורית בחודש מאי ואפריל לפי נתוני WeCheck של פחות מ־0.1%. לצד נתונים אלה הלמ"ס גם מפרסמת נתונים על עליות מחירי השכירות בעת חידוש חוזה שכירות ובעת החלפת שוכר, ובשני המקרים העליות חדות משמעותית.
"הלמ"ס עושה סלט", אמר רונן. "אם אתה שוכר שמחפש דירה להשכרה בשכונה מסוימת מה שמעניין אותך זה בכמה משכירים את הדירות עכשיו, לא בכמה העלו בעקבות חידוש חוזה. חידוש חוזה לא מייצג את השוק, הוא מייצג הסכם בינך לבין בעל הדירה. יכול להיות שחתמת על חוזה טוב ואני על חוזה גרוע, יכול להיות שלי העלו את המחיר ולך לא, מה אני לומד מזה? כלום. זה לא עוזר לי להתנהל כלכלית. המידע שאנחנו מספקים הוא כמה רוצים וכמה מקבלים עבור הדירות שמוצעות היום להשכרה לעומת כמה קיבלו בעבר. המידע שלנו סוקר את השוק כמו שהוא".