אספן תקים בנמל אשדוד את המרכז הלוגיסטי האוטומטי הגדול בישראל

אספן חברת הנדל"ן המניב שבשליטת רוני צארום (45%) דיווחה על רכישת קרקע עם שותפים שעליה היא מתכוונת להקים את המרכז הלוגיסטי האוטומטי הגדול בישראל.

אספן ביחד עם כלל ביטוח וחברת איוויב תרכוש קרקע של 42 דונם בעורף נמל אשדוד בתמורה ל-350 מיליון שקל, כשחלקה של אספן יגיע ל-117 מיליון שקל. בכוונת השותפות להשקיע 550 מיליון שקל נוספים בבניית המרלו"ג, כך שעלות ההקמה הכוללת מוערכת ב-900 מיליון שקל. לפי התוכנית בתוך חמש שנים ייבנו במתחם שני מחסנים אוטומטיים בשטח כולל של 20 אלף מ"ר ומבנה תפעולי נוסף בשטח של כ-13 אלף מ"ר, כך שהמרלו"ג ישתרע על 33 אלף מ"ר, ויוכל להכיל 130 אלף משטחים.

חלקה של אספן בעסקה הוא שליש, ובמונחי עלות זהו הנכס הגדול ביותר שלה בישראל, שכן חלקה בו עומד על 300 מיליון שקל. אספן מחזיקה כיום בישראל ב-15 נכסי נדל"ן מניב בשטח של 84 אלף מ"ר ובשווי כולל של 622 מיליון שקל, מהם 7 נכסי לוגיסטיקה ותעשייה בשטח של 35 אלף מ"ר. בהולנד, שם אספן מחזיקה ב-20 נכסים מניבים ובהם שני מרלו"גים, יש לה נכס אחד ששוויו גבוה יותר, 304 מיליון שקל (100%, כשחלקה של אספן בו הוא כ-95 מיליון שקל).

לפי ההערכות של גורמים בשוק, מכיוון שהמרלו"ג מיועד להיות אוטומטי ולכן מאפשר פריסה לגובה (42 מ'), את 130 אלף המשטחים במרלו"ג ניתן יהיה להשכיר, לפי תחשיבים שמרניים, בכ-60-70 שקל לחודש, מה שייצר הכנסות של כ-100 מיליון שקל בשנה שמשקפות תשואה של 10%. עם זאת, גורמים בשוק הלוגיסטיקה מעריכים שמדובר בהנחות עבודה אופטימיות, וזאת משום שהמחיר הממוצע למ"ר בסביבה עומד על כ-50 שקל למ"ר בחודש למחסן רגיל וכ-100 שקל למ"ר בחודש למחסן רובוטי משוכלל ורב קומות.

אספן תממן 30% מחלקה בעסקה, 35 מיליון שקל, ממקורות עצמיים, והשאר באמצעות הלוואה מבנק הפועלים של 82 מיליון שקל למשך שנתיים בריבית משתנה של פריים+1.25%, מה שמביא את הרבית הנוכחית ל-4.75%.

צופית הראל, מנכ"לית אספן, אמרה בשיחה עם כלכליסט כי: "לאור הביקושים הרבים בתחום הלוגיסטיקה אספן מתמקדת בתחום זה ופועלת להרחיב את פעילותה בו בישראל. אספן בוחנת גם המשך התרחבותה בתחום הלוגיסטיקה גם בהולנד, במחירים המתאימים. עלות הקרקע בעסקה הנוכחית מגיעה לכ-8 מיליון שקל לדונם אך זו אינה חריגה בהתייחס למיקום וגודל המגרש, שטח הפרויקט שיוקם ובהשוואה למחירי הקרקע בעסקאות דומות שבוצעו לאחרונה באזור״.

בינואר האחרון רכשה אספן שטח של 15 דונם בפתח תקווה שבו מרלו"ג ומבנה משרדים וזכויות בנייה נוספות של כ-35 אלף מ"ר בתמורה ל-126 מיליון שקל.

בנוסף לפעילותה בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובהולנד אספן פועלת גם בתחום המלונאות, באמצעות חברת הבת פאי סיאם (50%) שאותה רכשה בתחילת שנת 2021, המחזיקה ב-9 נכסים מלונאים בשווי של 1.6 מיליארד שקל, מהם 3 מלונות פעילים, 2 נוספים בהקמה ו-4 קרקעות לייזום ופיתוח.

במחצית הראשונה של 2022 נהנתה אספן משיפור במדדים התפעוליים: ה-NOI שמודד את ההכנסות התפעוליות נטו הגיע ל-75 מיליון שקל וה-FFO שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית הגיע ל-41 מיליון שקל, לעומת 68 מיליון ו-35 מיליון שקל בהתאמה במחצית המקבילה אשתקד. הכנסותיה של אספן מדמי שכירות ושירותי ניהול בתחום הנדל"ן המניב וללא חלק המלונאות הגיעו ל-95 מיליון שקל לעומת 88 מיליון שקל במחצית המקבילה בשנה שעברה. עיקר הגידול נבע מרכישת נכסים. אספן נהנתה במהלך המחצית גם משערוכי נדל"ן בהיקף של 74 מיליון שקל, לעומת 38 מיליון במחצית המקבילה, בעיקר כתוצאה משערוך נכסים בהולנד. הרווח התפעולי במחצית הראשונה הגיע ל-138 והרווח הנקי ל-56 מיליון שקל, לעומת 96 מיליון ו-48 מיליון שקל בהתאמה במחצית המקבילה ב-2021.

אספן נסחרת כיום לפי שווי של 624 מיליון שקל. מתחילת השנה ירדה מנית אספן בפחות מ-2%, בעוד מדד ת"א נדל"ן שבו היא נסחרת ירד ב-11%. ב-12 החודשים האחרונים עלתה ב-38% לעומת 7% שעלה המדד.