אתגר רב–חזיתי: האם ריט 1 באמת ערוכה לסערה?

הדו"חות של קרן הנדל"ן המניב ריט 1 לרבעון הראשון של 2023 שפורסמו אתמול מציגים שילוב מעניין. מצד אחד, המילים מתארות השפעה שלילית של הסביבה העסקית על ענף הנדל"ן המניב בישראל. מצד שני, המספרים מציגים שיפור בתוצאות. נראה שהעננים אמנם מתחילים להתכנס מעל שמי הנדל"ן המניב בישראל, אולם הגשם עדיין לא הגיע לנכסים של ריט 1

תיאור הסביבה העסקית של ריט 1 מצייר תמונה די עגומה. החודשים הראשונים של 2023 התאפיינו בהמשך צעדי הריסון והצמצום המוניטרי של רוב הבנקים המרכזיים בעולם, ובישראל המהלכים האלו באו לידי ביטוי בכך שבנק ישראל העלה את הריבית ב־1.25% לרמה הנוכחית של 4.5%. מהדו"ח של ריט 1 עולה כי "קיימות אינדיקציות שזמינות ההון למגזר העסקי, ולענף ההייטק בפרט, נמוכה ביחס לשנים קודמות". זאת דרך יפה לומר "רבותיי, החגיגה נגמרה". ענף ההייטק, שעד לפני שנה לא ידע מה לעשות עם הכסף שנשפך עליו, חווה ירידה משמעותית בגיוסי ההון.

החגיגה בהייטק נגמרה

מדו"ח הדירקטוריון של ריט 1 עולה שהשפעות העלייה בריבית והירידה בצמיחה לא פוסחות על ענף הנדל"ן המניב בישראל שבו החברה פועלת. בתחום המשרדים, שמהווה 51% מתיק הנכסים של ריט 1, מורגשת בחודשים האחרונים התמתנות בביקוש ועלייה בהיצע של שטחים להשכרה למשרדים, וזאת בעיקר על רקע צמצום כוח האדם וגלי הפיטורים בענף ההייטק. כל זה קורה כשבמקביל נמשכת העלייה בהיצע השטחים להשכרה כתוצאה מהקמת פרויקטים חדשים. ירידה בביקוש לצד עלייה בהיצע היא שילוב שלא מבשר טובות.

בתחום המסחר, שמהווה 24% מתיק הנכסים של ריט 1, רמת הפדיונות והפעילות העסקית במהלך הרבעון הראשון של שנת 2023 הייתה גבוהה, אך עם זאת, לאחרונה פורסמו אינדיקטורים ראשוניים שמצביעים על ירידה בצריכה הפרטית במשק. שחיקה בכוח הקנייה של משקי הבית עלולה להוביל לירידה ברמת הפדיונות במרכזים המסחריים.

העננים מתקדרים, אבל ריט 1 עדיין לא נרטבה

בתחום התעשייה והלוגיסטיקה ריט 1 מדווחת שהביקוש הגבוה לשטחים להשכרה נמשך, לצד יציבות בדמי השכירות, ובתחום החניונים נרשמו רמת פעילות גבוהה ועלייה בהכנסות מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדו"ח.

השפעות הסביבה העסקית והאינדיקציות המטרידות שמגיעות לעבר ענף הנדל"ן המניב עדיין לא באות לידי ביטוי בתוצאות העסקיות של ריט 1, למעט בסעיף המימון. חברות הנדל"ן המניב יכולות להתמודד עם האינפלציה באמצעות הצמדת חוזי השכירות למדד, אך ממלתעות הריבית הרבה יותר קשה לחמוק.

הוצאות המימון של ריט 1 ברבעון הראשון של 2023 הסתכמו ב־60.8 מיליון שקל, עלייה של 22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. העלייה נובעת מעלייה בהוצאות ריבית אשראי שקלי בריבית משתנה ושיערוך שלילי של נכסים פיננסיים. עלות החוב המשוקללת של ריט 1 עדיין נמוכה והיא עומדת על 1.74% (צמוד למדד), אולם היא נמצאת במגמת עלייה משפל של 1.66% שנרשם בשנת 2021, ונכון להיום עלות החוב הצמוד בגיוסים חדשים כבר גבוהה יותר ומגיעה ל־2.6%.

בשורה התחתונה, ריט 1 מציגה ברבעון הראשון צמיחה של 10.4% ב־FFO (רווח נקי בנטרול אירועים חד־פעמיים ואירועים שאינם תזרימיים) ל־78.4 מיליון שקל. ה־FFO לפי גישת רשות ני"ע (ללא נטרול הוצאות למימון הפרשי הצמדה ותשלום מבוסס מניות) עלה ב־8.3%, ל־34 מיליון שקל.

ה־NOI של ריט 1 צמח ב־13.3% והסתכם ב־108.2 מיליון שקל הודות להנבה של שטחים שהושכרו בתקופה, משיפור בתוצאות החניונים, ומנכסים שנרכשו במהלך 2022, וזאת על אף פינוי חלקי של שטחים שהיו מושכרים לאמדוקס במתחם אינפיניטי בפארק רעננה. ה־NOI מנכסים זהים רשם עלייה של 11.7%. שיעור התפוסה בנכסים של ריט 1 נותר גבוה ובסוף הרבעון הראשון הוא עמד על 97.6%, שיפור קל לעומת הנתון בסוף 2022 שעמד על 97.4%.

יהיו גם הזדמנויות

הסביבה העסקית מציבה בפני חברות הנדל"ן המניב אתגרים שהן יידרשו להתמודד איתם במוקדם או במאוחר. אבל כשהגלים מתחזקים, החזקים מתגלים. אותו אתגר שעלול לאיים על חברות חלשות שרכשו נכסים סוג ב', עשוי להתגלות כהזדמנות לחברות חזקות. לאורך העשור האחרון ריט 1 זוכה לתמחור לפי מכפיל נדיב ביחס למתחרות בטענה שיש לה נכסים איכותיים יותר, שיגלו עמידות גבוהה יותר בתרחיש של האטה או מיתון. התקופה הקרובה תחשוף אם זה היה מוצדק, או שמא הכל יתברר כמגדלים באוויר.