אמיר כהן, מבורך כהן, שייקה נפחא | צילום: אפרת מזור, צילום עצמי, תמר מצאפי, יצחק קריספל ומרכז להבה אופקים, ויקימדיה
המשקיעים מסתערים: "מחירים שלא קיימים בארץ. 13-14 אלף ש"ח למטר"
47 מתושבי אופקים נרצחו במתקפת הטרור הרצחנית של חמאס בבוקר ה-7 באוקטובר, אבל כעת, כמעט שלושה חודשים אחרי - היא חוזרת לשגרה הנדל"נית. עם משקיעים שמחפשים דירות ב-700-800 אלף ש"ח, ומשפרי דיור שמגיעים בעקבות הטבות המס - המתווכים והיזמים צופים דווקא עלייה במחירים
את בוקר ה-7 באוקטובר מדינת ישראל כולה תתקשה לשכוח, אבל תושבי אופקים - יתקשו אפילו יותר. 47 מתושבי העיר נרצחו במתקפה האכזרית של חמאס, והטראומה, הכאב, והבהלה ישארו כנראה שנים קדימה.
באופן מעט מפתיע, וכפי שקרה גם בשדרות, אופקים הפכה בשבועות האחרונים למוקד עניין מרכזי בעבור משקיעי נדל"ן, שמחכים להתפתחות המגמה אחרי המלחמה. לפי נתוני רשות המסים, למעלה ממאה עסקאות לרכישת דירות נחתמו בעיר מאז בוקר ה-7 באוקטובר, ובאופן מפתיע, 60 מתוכן בחודש נובמבר. אבל המשקיעים לא לבד. גם משפרי הדיור של הערים הדרומיות בישראל מגלים עניין רב באופקים, ולדברי אנשי נדל"ן באזור - הקרבה לבאר שבע והטבות המס נמצאים בין השיקולים העיקריים שמביאים את תושבי הדרום לאופקים.
"בחודשיים הראשונים למלחמה היה שיממון מוחלט", מספר מבורך כהן, מתווך שעובד בנתיבות, אופקים והסביבה. "עכשיו, חודשיים אחרי, רוכשים רבים מבינים שמיליארדי דולרים ייכנסו לאיזור - שייכנס למגמת פיתוח משמעותית. המדינה תפרוס באזור נתיבות ואופקים 20 אלף יח"ד, ורק בחודש האחרון הטלפונים גדלו ב-300%".
יש גם עסקאות ממשיות, או בעיקר עניין?
"בדצמבר נחתמו 5 חוזים ובינואר ארבעה. השוק רגוע יותר מלפני שנה, אבל בחודש האחרון המצב אפילו טוב יותר מלפני המלחמה. זה גם בגלל המצב והצפי להשקעה מצד המדינה, אבל גם בזכות פרויקטים חדשים של קבלנים שיצאו לשיווק אחרי ה-7 באוקטובר, כמו דמרי, ארז אלון, ואחרים".
אנחנו רואים את זה גם בשוק היד-שנייה?
"דירות יד-שנייה נמכרות פה בטווחים של 700-800 אלף ש"ח - שאלו בדיוק הטווחים שהמשקיעים מחפשים. את הדירות האלו אפשר למצוא בעיקר בשכונות וותיקות, כמו משה הרצוג ומשה שרת, וגם שם כבר יש לנו כמה טיוטות וחוזים שיצאו לביצוע בימים הקרובים. מה שכן, לא נשאר הרבה היצע".
מאילו סקטורים מגיע רוב העניין?
"70% מהפניות מגיעות ממשקיעים מכל רחבי הארץ. חוץ מהם יש גם משפרי דיור, בעיקר מב"ש, שמגיעים בגלל הכביש שמחבר בין הערים ומקצר את הנסיעה לשמונה דקות ובגלל הטבות המס, ויש התעניינות גם של קבוצת רוכשים מחו"ל, אבל עדיין לא בוצע עסקה".
מה יקרה בשוק חצי שנה מעכשיו?
"הרבה אנשים מאמינים שלא יקרה יותר מה שקרה ב-7 באוקטובר, ושמדינת ישראל תצליח למוטט את החמאס. לכן אני צופה עלייה של 12%-15% במחירים".
"15 דירות מאז תחילת ינואר"
חברה נוספת הפעילה באופקים היא חברת "בראל סלעית". בימים אלו היא בונה 18 בניינים בני 780 יח"ד בשכונת אפיקי נחל שבעיר, אשר תכלול סך של 8,000 יחידות דיור. "התחלנו למכור בחודש אוגוסט, ועד היום מכרנו 120 דירות", מספר מנכ"ל החברה, שייקה נפחא. "אחרי ה-7 באוקטובר עצרנו את המכירות, אבל מחודש נובמבר עד סוף חודש דצמבר מכרנו עוד 50 דירות, ומאז אנחנו מוכרים 5 דרות בשבוע. מאז תחילת ינואר, למשל, מכרנו כבר 15 דירות".
איך אתה מסביר את הקצב? הורדתם מחירים?
"ירידה בטוח אין, אולי יש עלייה. אם באוגוסט מכרנו ב-1.6 מיליון, היום המחירים כבר עומדים על 1.7 מיליון".
ומי הם הרוכשים?
"הייתי אומר ששני שליש הם משפרי דיור, הרבה מהם משדרות, ב"ש ואיזור העוטף. אנחנו רואים עלייה של 25% בביקוש מאז תחילת נובמבר, בעיקר מהעוטף אם מתסכלים על ההתרעות, מאז תחילת המלחמה ועד אמצע דצמבר היו 22 אזעקות באופקים, לעומת 300 באשקלון. שאר הקונים הם משקיעים, שבאים בגלל מחירים שלא קיימים היום בארץ: 14-15 אלף ש"ח למ"ר. משקיעים רבים הבינו שאופקים היא הדבר הבא, בעיקר כי בונים שם עיר שהיא ממש צמודה לבאר שבע, ובעיקר עכשיו עם הכביש שנפתח".
ובאמת יש הזדמנויות בעיר?
"אופקים הופכת מעיירה - לעיר, ואני מאוד מאמין בה. אין סיבה שהיא לא תגיע למחירים של עיר היין באשקלון, אבל אין הזדמנויות של ירידת מחירים. אני בהליך מול בעלי קרקע בעסקת רכישה ובעסקת קומבינציה, ואחד הקשיח עמדות ואחר העלה את המחירים. הם רואים את המחיר ואת הביקוש - ופועלים בהתאם. בהנחה שהשוק נשאר בסטגנציה, אופקים תהיה חייבת לתקן את עצמה. אי אפשר שדירות פה יימכרו ב-50 אחוזים פחות מבאר שבע או מסיגליות. אנחנו 8 דקות מכביש 6, צריך להיות פער של 10 אחוזים".
יש גם משקיעים מחו"ל?
"יש קבוצה מצרפת שאנחנו בדין ודברים איתה, קנו אומנם רק בודדים אבל הביקושים גבוהים, אנחנו בשיחות גם עם צרפתים וגם עם אמריקאים. רוב החבר'ה שאנחנו משוחחים איתם מחפשים בית ליום שחור. המשקיעים מהארץ מגיעים מכל הארץ, אבל יותר מיבנה ודרומה".
"רוצים לגור קרוב לקרקע"
באופקים פועלת גם חברת דמרי, אחת החברות הגדולות הפועלות כיום בעיר, שבנתה ואיכלסה עד כה כאלף יחידות דיור בעיר. לפני שנה הופקדה התוכנית של החברה לבניית כ-300 יח"ד בשכונת הפארק, מתוכן 68 יחידות להשכרה. בימים אלו היא בונה ומשווקת 950 דירות בשכונת אפיקי נחל, והיא מחזיקה 200 מגרשים נוספים לבנייה עצמית בעיר.אחת החברות הגדולות הפועלות כיום באופקים היא דמרי. לפני שנה הופקדה תוכנית שלה לכ-300 יחידות דיור בשכונת הפארק, מתוכן 68 יחידות דיור להשכרה. כמו כן היא משווקת ובונה 950 דירות באפיקי נחל, ויש לה גם עוד 200 מגרשים לבנייה עצמית (בנה ביתך) בעיר.
"בשנתיים האחרונות רואים באופקים התעוררות מרשימה, עם המון אנשים שמגיעים לשכונות הפארק ואפיקי נחל החדשות", אומר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברה. "אופקים חזרה די מהר לביקושים שהיו לפני המלחמה, שזה בין 7-10 דירות בחודש. אפילו באוקטובר היו 3 מכירות באופקים".
מי הרוכשים?
"משקיעים, אנשים מב"ש שעוברים לשכונות החדשות, וקונים מהשפלה, מיבנה, וממקומות שפחות ראינו בעבר. בחודש וחצי האחרונים יש גם ביקוש מהקיבוצים והמושבים שבסביבה, שבעבר היו קונים בעיקר לילדים, אבל עכשיו הם קונים כדי להישאר באיזור - ולא בקו הראשון. הם מחפשים בעיקר דירות גן כדי להישאר קרובים לקרקע, ויכול להיות שהעירוניים מחפשים יותר דירות גבוהות".
איך ניתן להסביר את זה שהמלחמה כמעט לא השפיעה על המכירות?
"לפני המלחמה הייתה שנה מורכבת, שכבר גילמה את המחירים. כבר היו ירידות מחירים שבאו לידי ביטוי בהטבות של הצמדה ובלי הצמדה, ולא עשינו שינויים בעקבות המלחמה. אופקים ספגה אבידות קשות, אבל מעבר לזה די שקט בה - לפני המלחמה וגם אחרי. אופקים היא מהערים שספגו הכי פחות התרעות, ולכן הרבה אנשים שהיו בלופ מוצאים בה אלטרנטיבה שפויה ברמת התמחוקים, השכונות החדשות והחינוך המפותח".
נכתב על ידי מרכז הנדל"ן