בעקבות המלחמה: הממשלה תדון בהאצת היתרי הבנייה ושיווק הקרקעות

הממשלה צפויה לדון בישיבתה הקרובה בהצעת מחליטים שהתפרסמה היום ומספקת שינויים שנדרשים בשוק הנדל"ן בעקבות מלחמת "חרבות ברזל". נקודת המוצא להצעות השונות, היא שבניגוד למגמה שקדמה למלחמה, הענף נעצר. בדיקה מעלה שבכל מה שקשור לקידום היתרים ושיווק קרקעות רמ"י (רשות מנהל מקרקעי ישראל), מדובר בפתרונות מוכרים ושנויים במחלוקת לבעיות ישנות.

כדי לעודד האצת בנייה בטווח הקצר מוצע לתקן את חוק התכנון והבנייה שיאפשר תוספת שטח למבנה, כלומר, אחוזי בנייה ליזמים שיגישו עד סוף שנת 2024 בקשה להיתר בנייה של תוכניות פינוי בינוי. ההצעה מדברת גם על מענקים לרשויות מקומיות שהנפיקו בשנת 2023, וינפיקו בשנת 2024 היתרי בנייה ל-500 יח"ד בכל אחת מהשנים. ההצעה מסבירה כי מהירות הנפקת ההיתר על ידי רשות הרישוי המקומית תיבחן כתבחין נוסף להקצאת המענק.

ברקע הדברים, דו"ח מבקר המדינה מ-2019 שמצא שמשך הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה בישראל הוא 319 ימים. לצורך קבלת היתרים, שכללו מתן הקלות או קבלת היתר לשימושים חורגים, צריך היה לחכות 407 ימים בממוצע. על פי הבנק העולמי, משכי הזמן לקבלת היתר בנייה בישראל ארוכים מממוצע של 114 ימים לקבלת היתר בנייה במדינות שמפעילות כמו ישראל מערכות מקוונות להגשת הבקשות להיתר הבנייה.

הצעדים שעושה הממשלה בשנים האחרונות, בהם גם מנגנון הרישוי העצמי, יאפשר לאדריכלים לחתום על היתרים לתוכניות בנייה וכך לקצר את תהליך מימוש התוכניות, אלא שהבעיה העיקרית בקידום ההיתרים עדיין לא נפתרה, ועל כך אין מחלוקת. ברשויות המקומיות, ובעיקר בפריפריה, יש מחסור אדיר בכח אדם מקצועי ואיכותי. דו"ח הוצאות השכר של הגופים הציבוריים לשנת 2020, אשר פרסם הממונה על השכר במשרד האוצר בחודש יולי 2022 מצביע על ועדות תכנון מצומצמות ועל שחיקה בשכרם של העובדים.

בהצעת המחליטים מוצע רעיון לפיו ניתן יהיה להגיש היתרים של מעל 80 יח"ד לרשות רישוי ארצית ללא המתנה של 8 חודשים. הבעיה היא שרשות רישוי ארצית התחילה את עבודתה אך לאחרונה, ורק ביולי הקרוב תוכל לעסוק בהיתרי בנייה למגורים. בדיון שנערך בוועדת הפנים, באפריל 2023, אמרו נציגי מנהל התכנון שרשות הרישוי תתחיל לפעול באופן מלא רק עוד 4 שנים. כמו כן, למהלך העברת תוכניות לרשות רישוי ארצית יש התנגדות מכיוונם של הרשויות המקומיות. עו"ד מירה סולומון, נציגת מרכז השלטון המקומי, התבטאה בנושא בדיון בוועדת הפנים: "אנחנו מתנגדים לפרק הזה מכל וכל. התיקון הזה מנותק מיחסי שלטון מרכזי ושלטון מקומי. מה שקורה עכשיו זה שמנסים לעקוף את הוועדה המקומית. זה רחוק מביזור סמכויות והעצמה של השלטון המקומי".

על פי הצעת המחליטים, הפתרון להאצת פעילות ענף הנדל"ן בטווח הבינוני-ארוך קשור להגברת פעילות שיווק הקרקע למגורים. קשה להתווכח עם תוצאות המכרזים לשיווק קרקעות לבנייה רוויה למגורים במסגרת תוכנית "מחיר מטרה", דיור להשכרה או דיור מוגן, שמעידות על כישלון, בעיקר בפריפריה. העובדה היא שהיזמים לא ממהרים, או אפילו נמנעים לגשת למכרזים האלה. הטענה שעולה מצידם היא שעלות הבנייה במרכז ובפריפריה דומה מאד וכדי שלמכרזים יהיה היגיון כלכלי צריך שרמ"י יורידו את עלויות הפיתוח.

במשרד האוצר מודעים לכך ולכן מציעים סיבסוד של הוצאות הפיתוח בישובים שמרוחקים עד 10 ק"מ מגבול הצפון או רצועת עזה, למקומות שבהם הניסיון לשווק מגרשים לבנייה למגורים, בהיקפים של 35%-50% מיחידות הדיור, נכשל, בשנה עד השנה וחצי האחרונות, ולאתרים שבהם הטופוגרפיה של המגרש משופעת.

ראול סרוגו, יו"ר התאחדות הקבלנים בוני הארץ, סבור שסיבסוד הוצאות פיתוח הוא דבר מצויין, אך יש לו ספק באשר לאפקטיביות שלו: "מה שמעניין את היזמים זה הביקוש לדירות. המדינה חייבת לעודד את הביקוש ע"י שיפור איכות החיים והקלות במס הכנסה. בכל מקרה, אני לא רואה איך במצב הבטחוני הנוכחי יש סיכוי למכרז בשדרות". שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד מחזק את דבריו: "סיבסוד של הוצאות הפיתוח זה לתת דגים במקום חכה. בלי אזורי תעסוקה והנגשה של דרכי תחבורה, הפריפריה לא תתפתח. אנשים לא יבואו לגור בקריית שמונה בגלל מחירי דירות זולים".

יש לציין שנוסח הצעת המחליטים שיובא לדיון הממשלה נמנע מלנקוב במספרים. סרוגו סבור שההימנעות מלנקוב בסכומים מעידה על פער בין המוטיבציה של משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר: "אגף תקציבים מקצץ את תקציב המדינה בצורה דרמטית. לדעתי, ההצעה לא עברה עדיין את אישור משרד האוצר".