60% ממכרזי רמ"י חסומים בפועל ליזמים

ינקי קוינט, מנכ"ל רשות מינהל מקרקעי ישראל (רמ"י), התגאה בחודש שעבר בכנס באילת בהיקף שיווקי הקרקע לבנייה למגורים בתקופת כהונתו. לדבריו, רמ"י שיווקה קרקע ל־63 אלף דירות ב־2021, וקרקע ל־50 אלף יחידות דיור עד למועד שבו דיבר בכנס. אלא שבדיקת "כלכליסט" מגלה שיש פער ניכר בין כמות המכרזים שמתפרסמים באתר רמ"י, ובין אלה שאכן ניתן להגיש להם הצעות.

מתוך 149 מכרזים שמפורסמים באתר רמ"י וניתן להגיש להם הצעות עד סוף השנה, רק ל־58 יש חוברת מכרז, ובה מידע חיוני לצורך גיבוש הצעת המחיר: פרטי המתחם, מסלול המכרז, תשלומים, אופן הגשת ההצעות ועוד. המשמעות היא שלכל שאר 91 המכרזים שרמ"י פתחה כלל לא ניתן להגיש הצעת מחיר. עיון ברשימת המכרזים הפתוחים באתר רמ"י מאפשר להבחין במספר רב של כוכביות המופיעות לצד חלק ניכר מהמכרזים. הכוכביות מסמנות כי המכרז עודכן, וברוב המקרים העדכון הוא דחיית המועד של המכרז שוב ושוב.

שמאית המקרקעין נחמה בוגין מסבירה שחלק ניכר משיווקי הקרקעות במסגרת המכרזים המפורסמים באתר רמ"י אינם בשלים וחסרים את המידע הדרוש כדי שקבלנים יוכלו לגשת אליהם. כך למשל, מכרז לשיווק קרקע לבניית 897 יח"ד בהרצליה (227/2022) יצא לפרסום ב־19.7.2022 ומאז נדחה 3 פעמים. המכרז עתיד להיסגר בעוד כשבוע ב־5.12, ועדיין נמצא ללא חוברת מכרז, כלומר לקבלנים אין מספיק מידע כדי להגיש עבורו הצעת מחיר.

מכרז נוסף לשיווק קרקע לבניית 550 יח"ד בירושלים (285/2022) יצא לפרסום ב־18.8.2022, עתיד להיסגר גם הוא בעוד כשבוע ועדיין מפורסם ללא חוברת מכרז. "העוסקים במלאכה מתהדרים בשיווק של יח"ד אבל לפרסם מכרז בלי מידע זה לא שיווק. זה לא בר ביצוע", אומרת בוגין.

קוינט הסביר ל"כלכליסט" כי מדובר בתהליך, וכי המודעה עצמה "מייצרת הליך עבודה. תוך פרק זמן יש חוברת ותוך 30 יום יש פרסום זכייה", הוא טוען, "אנחנו נמצאים היום ב־55 אלף יחידות דיור משווקות. זה שיא של כל הזמנים. מה זה מעניין בכלל החוברות? יש הרבה יותר מודעות, הרבה עסקאות, ובדרך יש גם הודעות בלי חוברות. אבל יש היצע מטורף".

עופר שגיב, מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ מתלונן על אי־הוודאות שעולה כתוצאה מההתנהלות של רמ"י: "כולנו חברות שאמורות לייצר אסטרטגיה עיסקית. עלינו להכין ערבויות בנקאיות, לשלם. בענף שהוא בלתי ניתן לתכנון זה ברור לכולם מה המשמעויות ומה הנגזרות". לדבריו של שגיב, בתקופה האחרונה יש התדרדרות באיכות ניסוח המכרזים של רמ"י, כך שגם אם יוצאת חוברת, לא ניתן להגיש למכרז הצעה: "בארבעה החודשים האחרונים יש תופעה שלא היתה בעבר, שיוצאים מכרזים שכביכול יש חוברת, אבל כשאתה פותח אותה אתה מגלה שהאינפורמציה חסרה-למשל, אין חלוקה למתחמים. עניין אחר זה אי־פירסום של לוחות זמנים. מבחינתנו, זה אומר שכאילו אין חוברת. אין לנו שום יכולת לתכנן. היזמים נפגעים, אבל בסופו של דבר מי שנפגע זה הלקוח הסופי, כי אין מכרז. הדרך הזאת של פרסום המכרזים היא דרך לסמא את העיניים. צריך להוציא לשוק רק מכרזים שבשלים במאה אחוז".

רז שרייבר, מחברת שיווק הפרויקטים אינהאוס, מבהיר שהמשמעות של אי הוודאות מתגלגלת הלאה: "בסוף היום, כולנו רוצים לאזן את השוק מבחינת ביקוש והיצע. כשרמ"י והממשלה מספרים שהם משווקים ומשווקים זה לא עוזר לאף אחד. אני יכול לתת דוגמאות בלי סוף למכרזים בני כמה חודשים שלא ניתן להגיש להם הצעות. מכרז כזה הוא בכלל לא אמיתי. הוא לא קיים. בנוסף, זה שכתוב "שווקו", זה כותרת שאין בה שום דבר. אז בנתונים של רמ"י כתוב שהם שיווקו. למי? זה לא מה שיאזן את הביקוש. מי יכול לתת הצעת מחיר למכרז כזה? עד שלא נתחיל לספור התחלות בנייה בפועל אין משמעות לפרסום מכרזים. אנחנו צריכים היתרים והתחלות בנייה".

ניב רום, מנכ"ל חברת כנען התחדשות עירונית, מעיד אף הוא על הבעיה: "רמ"י מנסים לייצר כותרות. הם צריכים למלא את האקסל. בפועל, יש פער עצום בין כמות יחידות הדיור ששווקו לפגישה שלנו היזמים עם קרקע זמינה לבנייה. אז יש כמות אדירה של מכרזים, אבל אז מגלים שאין חוברת למכרז, או שחסרים נתונים. מכרז שיצא לפני חודש מתגלגל שנה במערכת עד שאתה יכול לגשת אליו. גם אם מפרסמים שיווק של 60 אלף יח"ד, בפועל, מתחילים לבנות רק 10,000. אז מה עשינו?".

מדוברות רמ"י ביקשו להוסיף כי: "אין שחר לטענות. החוברות יתפרסמו בשבועות הקרובים. עד סוף השנה צפויים להיסגר מכרזים בהם עוד כ־25 אלף יח"ד, ויערכו עסקאות בפטור ממכרז של כ־5,000 יחידות נוספות. קרי, תוספת של כ־30 אלף ל־55 אלף יח"ד לגביהן נערכו כבר עסקאות. מדובר בשיא של כל הזמנים. עד סוף נובמבר יפורסמו כ־20-15 חוברות. להערכתנו, בדצמבר יתווספו כ־30 נוספות".