השעיר לעזאזל של משבר הדיור

כבר שנים שאנחנו עדים למשבר שרק הולך ומחמיר בתחום הדיור. הפתרונות שיושמו בשטח הראו שאפשר אחרת אם באמת רוצים. הרי למה דירת 5 חדרים צריכה לעלות מיליוני שקלים? מחיר דירת 5 חדרים יכול להיות כ- 1.5 מיליון שקל בממוצע. פתיחת השוק לדירות במחירים שפויים, כמו בפרוייקטי המחיר למשתכן, הראתה שאפשר לשווק דירות במחיר שפוי ועדיין להרוויח במקביל לאפשר לזוגות צעירים לקנות דירה ראשונה ולהמשיך לחיות בכבוד.

המצב שנוצר היום בשוק הוא בלתי אפשרי ובעל השלכות הרסניות לזוגות צעירים ולשוק הדיור. במקום לעזור לקבלנים לבנות, מדינת ישראל נלחמת בהם ישירות באמצעות הגברת בירוקרטיה ומחסור בהקצאת שטחים לבנייה. בכל פעם שמדברים על עליית מחירי הדירות, החשודים המיידיים שעולים הם הקבלנים שלא בונים מספיק מהר ושגורפים רווחים מוגזמים מכל דירה חדשה. אבל המציאות מראה אחרת.

כידוע, הקרקע היא המרכיב המרכזי לעלות דירה בישראל, ורשות מקרקעי ישראל היא האחראית הבלעדית על הקצאת רוב הקרקעות, והגוף המנהל על פי חוק את קרקעות המדינה כאשר קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח המהוות כ-90% משטח מדינת ישראל. מדובר במונופול שמוכר מעט יחידות וביוקר. נוצר מצב לפיו רשות מקרקעי ישראל מספקת פחות מדי קרקע לבנייה, וכך שומרת את מחיר הקרקע גבוה באופן מלאכותי. המרוויחה העיקרית היא, כמובן, המדינה - שנהנית מתזרים מיסים גבוהים, בעקבות המחירים הגבוהים של הדיור.

בנוסף, לא רק שהמדינה מחזיקה במונופול על הקרקעות ובכך חונקת את השוק, היא גם זו שמעכבת במרבית המקרים את הבנייה. ההתנהלות מול הבירוקרטיה השלטונית היא הגורם הבעייתי בענף. כשלוקחים מדינה קטנה עם אוכלוסייה גדולה שצומחת מידי שנה והתנהלות בירוקרטית מסועפת וקשה - קשה שלא לקבל עליית מחירים בשוק הדיור.

הפתרונות למצב הרבה יותר פשוטים מהסברים של פוליטיקאים למשבר הדיור. אם מדינת ישראל באמת תרצה להעלות את ההיצע לדירות ולהוריד את המחירים יש כמה פעולות שניתן לעשות שיבטיחו פתרון למצב הקיים. אחת מהן היא חלוקת את הארץ ל-5 אזורים עם מחירון קבוע לדירה שהקבלן הבונה יתחייב לעמוד בו. למשל, באזור גוש דן יתומחרו דירות 5 חדרים ב- 1.5 מיליון שקל. מבדיקות שנעשו נמצאו שגם בית במרכז הארץ ב-1.5 מיליון שקל יוכל להשאיר רווח לקבלן ומדינה.

המדינה נהנית ממס של 500 אלף שקל לדירה, אם היא תוזיל את הרווח שלה על הקרקע נוכל לחסוך הרבה כסף ולפתור את המשבר שרק הולך ומחמיר. במדינת ישראל קיימים שטחים ריקים, שעם תכנון נכון ורצון להשקיע ולפתח ניתן יהיה ליישב אותם כערים חדשות או פרוורים ובכך להגדיל ערים וותיקות עם יעדי אוכלוסייה חדשים.

הבעיה בענף הבנייה תלויה במידה רבה במדינת ישראל ובנכונות להביא לפתרון. ענף הבנייה זקוק לשינוי תפיסה וניהול שונה על מנת להביא להורדת מחירים. הדרך לפתרון המשבר היא באמצעות הגדלת ההיצע לשטחי בנייה ועצירת עליות מחירי הקרקעות. עד שזה יקרה כדאי לזכור מי האחראי העיקרי למצב ולמי יש את הכוח לשנות ותקן את המצב. עד אז הגיע הזמן להפסיק להאשים את הקבלנים כשעיר לעזאזל של המשבר.

עו"ד אריק מגל הוא סמנכ"ל השיווק בכרמית מסטר פיקס