המשקיעים מחפשים אלטרנטיבות להשקעה בנדל"ן

לאחר שנים של עלייה עקבית בכמות עסקאות רכישת נדל"ן למגורים בישראל, נרשמת לראשונה ירידה של ממש בקצב העסקאות. על פי נתוני דו"ח הכלכלנית הראשית במשרד האוצר אשר פורסם לאחרונה (חודש יולי) עלה כי חודש מאי האחרון נסגר עם

ירידה של 16% ברכישת דירות, נתון המבטא ירידה חודשית שלישית רצופה בכמות העסקאות לעומת מרץ- מאי 2021. בדו"ח נמצא כי הירידה ברכישות הדירות הקיפה את כלל האזורים ובמיוחד אזורי רחובות עם ירידה של 44%, תל אביב עם ירידה של 42% והמרכז עם ירידה של 34%.

שוק הנדל"ן רושם אפוא סוג של התקררות והסיבה נעוצה, כפי הנראה, בהעלאת מס הרכישה שנכנסה לתוקף בסוף שנת 2021, כשלפני כן משקיעים מיהרו לרכוש דירות בקצב גבוה על מנת להקדים את כניסת העלאת המס לתוקף, וכעת הם יוצאים בהדרגה מהשוק. על פי החוק החדש שנכנס לתוקף בנובמבר 2021, מדרגות מס הקנייה על משקיעים שונו משלוש לשתיים, ושיעור המס עלה מ-5% ל-8%. מס לרוכשי דירה בשווי של עד 5.348 מיליון שקל עלה ל- 8%, מ- 5%-7% (רוכשי דירות להשקעה בשווי גבוה יותר ישלמו 10% כפי ששילמו עד עתה).

הירידה בהיקף עסקאות הרכישה מצד משקיעי נדל"ן מראה כי תגובות המשקיעים להעלאת מס הרכישה השנה, היו דרמטיות יותר השנה מאשר בשנים קודמות בהן מס הרכישה הועלה. עם זאת, נתונים משנים קודמות הראו כי גם בשנים אלו, כאשר המס היה גבוה, משקיעים הקטינו בהתאמה את מלאי הדירות שהיו ברשותם. העלאת הריבית על ידי בנק ישראל שהעלתה בתורה את הריבית על המשכנתאות, תורמת אף היא לבריחת המשקיעים מהשקעות נדל"ן ישירות באמצעות רכישה ישירה ובעלות על נכס.

אורן מסקלצ'י מנכ"ל קרתא | צילום: נתנאל פנישל

האינפלציה, העלאת מס הרכישה ועליית ריבית הפריים על המשכנתאות, כל אלו מרחיקות את המשקיעים משוק ההשקעות הישירות בנדל"ן (קרי: רכישת דירה בבעלותם). ומנגד, פוטנציאל הרווח האדיר המושג בהשקעות נדל"ן לצד יתרונות נוספות שמגלם שוק יציב שמחיריו עולים בהתמדה, דוחפים אותם לחפש אלטרנטיבות קונקרטיות. ניתן בהחלט לראות כי השקעות בנדל"ן היו ויהיו תמיד אופציה מבוקשת, אולם זה הזמן שבו המשקיעים בוחנים אפשרויות השקעה אלטרנטיביות, להשקעות בנדל"ן, כאלו שיאפשרו להם ליהנות מהתשואות הגבוהות ומהיציבות ארוכת הטווח, ללא מיסוי גבוה שיקטין את התשואה.

אחת האלטרנטיבות שמושכת יותר ויותר משקיעי נדל"ן בשל האטרקטיביות הרבה שלה, היא השקעה בנדל"ן באמצעות קרן השקעות. קרן השקעות בנדל"ן מעניקה למשקיעים את אותם יתרונות של השקעה בנדל"ן: יציבות, תשואות גבוהות לאורך שנים, תשואה חודשית מדמי השכירות ולבסוף, החזר ההשקעה עם מכירת הדירה, אך ללא מיסוי או ריבית על משכנתא שמכניסים את המשקיעים להוצאות גבוהות שנוגסות מהתשואה.

השקעה בנדל"ן באמצעות קרן ייעודית דוגמת קרן קרתא נדל"ן פוטרת את המשקיעים מהשעבוד למשכנתא ומתשלומי מס גבוהים, כגון מס רכישה ומס שבח. מעבר לכך, היא פותחת אפשרויות גם בפני משקיעים בסכומים קטנים יותר – וכך השקעה של כ-300 או 400 אלף שקל מאפשרת להם להיכנס לשוק וליהנות מתשואה גבוהה ועקבית.

גל ההשקעות בנדל"ן באמצעות קרנות להשקעה בנדל"ן בשנים האחרונות, מוכיח כי משקיעי נדל"ן למדים את מלוא היתרונות המופקים מאפיק ההשקעה הזה, ופונים יותר ויותר לכיוון. הדבר מתחזק אף יותר ככל שמצוקת הקרקעות הפנויות לבנייה בישראל עולה, לצד הביקוש התמידי לדיור כך שהמגמה צפויה להתגבר בעוצמה גם בעתיד.

מאת אורן מסקלצ'י, מנכ"ל קבוצת קרתא