מחפשים דירה? חפשו במתחמי פינוי בינוי – שם יש עדיין הזדמנויות

אושרי יאיר סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת צפריר וזוהר שרבט ממליץ לבחון את אפשרות רכישת דירה במתחמים הנמצאים בהליכי פינוי בינוי. "שם מסתתרות עסקאות טובות מבחינת מחיר ופוטנציאל עליית הערך. כמובן שככל שהרכישה מתבצעת בשלב מקדם יותר של התהליך פוטנציאל הרווח גדול יותר, אך גם אי הוודאות והסיכונים גדולים יותר".

אז איך מבצעים רכישת נכונה של דירה במתחם פינוי בינוי?

לעיתים מתווכים ובעלי דירות עשויים להציג את הדירה שהם מציעים למכירה כדירה שנמצאת בעיצומו של תהליך פינוי בינוי אשר נמצאת ממש רגע לפני הריסה והקמת הבניין החדש. בהקשר זה חשוב להבין שתהליך פינוי בינוי הינו תהליך מורכב ומתמשך וישנה חשיבות גדולה בהכרת השלבים העיקריים והמהותיים בתהליך.

ראשית, האם ישנה תב"ע בתוקף?

במתחמי פינוי בינוי בהם יש תכנית בתוקף רמת הודאות גבוהה הרבה יותר בהשוואה לפרויקטים בהם אין תכנית בתוקף. כמו כן, סביר כי במתחמים בהם קיימת תב"ע תקפה לוחות הזמנים למימוש הפרוייקט יהיו קצרים באופן משמעותי.

האם גובשו הסכמות בקרב רוב בעלי הדירות?

ללא השגת חתימות של הרוב הדרוש על פי דין (67% במתחמי פינוי בינוי ו- 80% בתמ"א 38) לא ניתן לצאת לדרך. באופן עקרוני פרויקט יכול להיתקע בשלב החתמת הדיירים לתקופה לא מוגבלת בזמן, לכן במידה ויש הסכם חתום ע"י הרוב הדרוש של בעלי הדירות הדבר מקנה ודאות גבוה יותר למימוש הפרויקט.

זהות היזם / הקבלן בפרוייקט.

האם החברה היזמית היא בעלת ניסיון ביזמות ובניה? האם מדובר בחברה פעילה שדוחפת לקידום תכנית והיתר בניה? או שמדובר בפרויקט אחד מיני רבים הקיימים בחברה המעלה אבק שנים עד למימוש. האם מדובר בחברה שהינה גם יזמית וגם קבלן מבצע? במתחמי פינוי בינוי בהם בעלי הדירות חתמו כבר על הסכם פינוי בינוי עם חברה יזמית/קבלן – מומלץ לבדוק את הניסיון והאמינות של החברה עמה נחתם ההסכם.

חשוב לזכור כי בכל פרויקט קיימים משתנים בלתי צפויים שעלולים לעכב פרויקטים עד כדי ביטולם ומכאן החשיבות לחקור ולגלות אם יש בעיה כלשהי ומה הסיכויים להתמודד איתה בהצלחה.

רו"ח אושרי יאיר | צילום: יח"צ

לסיכום, כאמור ישנם מספר אינדיקטורים שעשויים לסייע בבחינת מצב הפרויקט המסייעים לאמוד את הסיכונים והסיכויים בעסקת הרכישה. כאשר אנחנו שוקלים לרכוש דירה המיועדת לעבור תהליך פינוי בינוי, מומלץ לבקש מבעל הדירה וגם משכנים במתחם מידע אודות סטטוס הפרויקט. בנוסף, כדאי להכיר את מנהלת התחדשות עירונית הפועלות מטעם העיריות. פניה למנהלות אלו לצורך קבלת פרטים אובייקטיבים אודות סטטוס הפרוייקט עשויה לגלות נתונים חשובים שיסייעו לכם בבחינת כדאיות רכישת הדירה אותה שוקלים לרכוש.

מאת אושרי יאיר (רו"ח), סמנכ"ל התחדשות עירונית, צפריר וזוהר שרבט

d&b – לדעת להחליט