אחרי הצניחה ברכישת דירות: שלוש סיבות להאמין שמחירי הדיור יירדו

הירידה בהיקף העסקאות לרכישת דירה היא עוד אינדיקציה לכך שמגפת הקורונה מאחורינו. ביולי 2022 הביקוש לדירות חזר לעידן שבו סגר היה סצנה בסרט מדע בדיוני. לכן הירידה בביקוש היא כשלעצמה עדיין לא רמז מקדים לירידת מחירים. אבל כשמוסיפים לכך משתנה חדש שלא הכרנו בעידן שלפני הקורונה — עלייה בריבית, ותחזית כי היא תמשיך לעלות - יש סיבה לצפות לירידת מחירים או לפחות לבלימה. גם עלייה חדה במספר התחלות הבנייה מספקת סיבה להאמין כי סוף-סוף הכף נוטה לטובת רוכשי הדירות.

מחר יפורסם מדד המחירים לצרכן ולצדו מדד מחירי הדיור, אך כנראה שעדיין לא נראה בו בלימת מחירים. אבל יש כמה סיבות לצפות כי המגמה הזו תשתנה בחודשים הקרובים.

1. נבנות הרבה יותר דירות

השנה שחלפה היתה יוצאת דופן. דעיכת המגפה וקיפאון ממשלתי הובילו בשנת 2021 להתפרצות של ביקושים כבושים. אנשים שדחו את קניית הדירה בצל המגפה וחוסר הוודאות שהיא יצרה חזרו לשוק. לתקופה קצרה חזרו לשוק גם משקיעים בעקבות הקלות במס הרכישה (שבינתיים בוטלו), וכן זכאי מחיר למשתכן שהסיקו מהמשבר הפוליטי כי אין עוד סיבה לחכות לדירה בהנחה. לכן היקף העסקאות לרכישת דירה הגיע בשנת 2021 לשיא היסטורי: נמכרו 150 אלף דירות חדשות ויד שנייה, קצב של כ־12 אלף דירות בחודש, לעומת כ־101 אלף בשנת 2019, כלומר כ־8,500 דירות בממוצע מדי חודש. על פי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, ביולי 2022 בוצעו 9,400 עסקאות, שזו בערך הכמות בכל אחד מהחודשים מאי ויוני 2019. כאמור, השוק חזר לרמת העסקאות ערב הקורונה.

אלא שעכשיו יש בשוק הרבה יותר דירות. ב־2019 החלה בנייה של 56 אלף דירות, לעומת זאת ב־2021 החלה בנייה של 63 אלף דירות. לפי הדיווח האחרון של הלמ"ס, ב־12 החודשים שעד מרץ 2022 החלה כבר בניית 70 אלף דירות. במקביל מספר החודשים שחולפים עד שדירה נמכרת עלה ל־14.8, הנתון הגבוה ביותר בשנתיים האחרונות לפחות, כלומר לקבלנים קצת יותר קשה למכור דירה. אם התופעה הזו תימשך ותחמיר, חברות בנייה ייאלצו לצאת במבצעי הנחות. בעיקר משום שאת הפרויקטים מלווה בנק שרוצה לראות עמידה בהיקף המכירות החזוי.

2. עליית הריבית מכבידה על הרוכשים

ביולי 2022 הביקוש חזר לרמה שבה היה בשנת 2019, אבל אפשר להעריך כי תהיה עוד ירידה בביקוש בעקבות הכבדה בהחזר המשכנתא. שילוב של התייקרות הריבית ועליית מחירי הדירות גרם לעלייה בגובה ההחזר החודשי הממוצע בכ־1,000 שקל בתוך רבעון. אבל זו הבעיה הקטנה של רוכשי הדירות, ובמיוחד הצעירים שבהם. הבעיה שבאמת תכביד עליהם היא הדרישה להון עצמי. רוכש ממוצע צריך להביא מהבית כיום 1.2 מיליון שקל, לעומת כ־980 אלף שקל לפני רבעון. כלומר בתוך רבעון רוכשים צריכים למצוא מקור לכ־220 אלף שקל נוספים.

3. יש הרבה לאן לרדת

בשנתיים האחרונות המחירים עלו בכ־26% בסך הכל, ורק בשנה האחרונה הם עלו ב־18%. מי שקנה דירה או מגרש לבנייה לפני שנתיים ויותר יכול להתפשר, למכור בהנחה ביחס למחירים היום, ועדיין לרשום רווח נאה. צריך לזכור שאפילו ירידה חדה (שנשמעת בדיונית כיום) בשיעור של 18% תחזיר את השוק בסך הכל לרמת המחירים שבה הוא היה בתקופת הקורונה.