התחלות בנייה לפני המלחמה | צילום: שאטרסטוק
שיא חדש בדצמבר: כמעט 20% מהמשכנתאות נלקחו כהלוואת בלון
מדובר בהלוואות לטווח קצר בהן מתבצע תשלום הריבית בלבד, ובסוף התקופה - של כל הסכום; ההערכות הן כי הזינוק בשיעורן לעומת 11.5% בנובמבר נובע מההאטה בשוק באופן שגרם לעלייה בהלוואות בתיווך הקבלנים; כך הם יכולים להיפטר מהדירות, והבנקים מפזרים סיכונים
שיעור חסר תקדים של הלוואות בלון מסך המשכנתאות: למעלה ממיליארד שקל - כ-18.5% מהמשכנתאות שנלקחו בדצמבר, כך לפי נתוני בנק ישראל. מדובר בנתון חריג מאוד: בעת תחילת תהליך העלאת הריבית לפני כשנה וחצי, שיעור הלוואות הבלון עמד על 4.7% בלבד, מאז טיפס בהדרגה ובנובמבר האחרון הגיע לשיא של 11.5%. החודש, במפתיע, הוא קפץ ל-18.5%.
הלוואת בלון היא הלוואה לתקופה קצרה, לרוב לשנתיים-שלוש, שבמהלכה משלמים בכל חודש את תשלומי הריבית בלבד, ללא תשלומי הקרן, ובסוף תקופת ההלוואה משלמים בבת אחת את סכום ההלוואה.
לפי גורמים בשוק, העלייה הדרמטית בשיעורן נובעת מהלוואות קבלן: משכנתאות בתיווך הקבלנים, שגם משלמים מראש את הריבית לתקופה מסוימת, ובכך יוצרים הלוואת בלון מסובסדת. מאז תחילת העלאות הריבית באפריל 2022, הפעילות בשוק המשכנתאות פחתה בעשרות אחוזים, והתפרצות המלחמה הביאה לפגיעה נוספת בפעילות. ההאטה דוחפת את הקבלנים ואת המערכת הבנקאית לצאת במבצעים שונים ולמצוא פתרונות אשראי יצירתיים, בהם הלוואות בלון מסובסדות - רוכש הדירה לוקח משכנתא והקבלן משלם עבורו את הריבית תקופה מסוימת. זו למעשה הדרך של הקבלנים להיפטר מדירות, ושל הבנקים לפזר סיכונים.
"הלוואות קבלן הן סוג של הנחה", אומר יונתן ברלינר, יו״ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות. "ברוב הפרויקטים, רוכשי הדירות לוקחים משכנתא רק בשלב מתקדם, ועד אז הקבלן משלם לבנק את עלויות הליווי לפרויקט. בגלל הריביות הגבוהות, הליווי הבנקאי לקבלנים הפך ליקר, ובמקביל חשיפת הבנקים לענף הנדל"ן מאוד עלתה. הפתרון הוא להציע לרוכשים פוטנציאליים שלא מעוניינים להיכנס לשוק כרגע לקנות דירה בתנאי מימון מועדפים".
"בנוסף, ההלוואות רלוונטיות גם לרוכשים שכבר חתמו על דירה אך אמורים לקחת בגינה משכנתא בנקודת זמן עתידית: הלוואת הקבלן תגרום להם להקדים את לקיחת המשכנתא מבלי לשלם על כך כעת ריבית וכך גם לחסוך את ההתייקרות הצפויה במדד תשומות הבנייה. מבחינת הקבלן, הוא אמנם משלם מראש לבנק את הריבית של הלוואת הבלון, אך הוא חוסך לעצמו את עלויות הליווי ונפטר מדירות. בפועל, בהנחה שסכום הריבית המהוונת בהלוואת בלון של מיליון שקל הוא 100 אלף שקל ועלות הדירה היא מיליון, היזם יקבל 900 אלף כיום במקום מיליון שקל בעוד שנתיים. גם מבחינת הבנק יש פה יתרון כי הסיכון מתפזר ובמקום קבלן אחד עם הלוואות בסך מאה מיליון, הוא מקבל 100 רוכשי דירות".
הלוואות הבלון אמנם יכולות להיראות כפתרון יעיל של שוק המשכנתאות, אך מנגד, שיעורן החריג מעלה את השאלה המתבקשת האם בעוד שנתיים או שלוש שנים, כשהבלון יסתיים, משקי הבית יוכלו לקחת משכנתא בתנאים נוחים יותר ולעמוד בהחזרים שלהן, ומהי הנקודה שבה שיעור הלוואות הבלון הוא פשוט גבוה מדי ועלול לסכן את יציבות השוק?
בנק ישראל קובע מגבלות שונות בשוק המשכנתאות, ביניהן יחס המימון של כל לווה וחשיפת הבנקים לשוק הנדל"ן, אך הוא לא קבע הגבלה מיוחדת על הלוואות בלון.
פרט לנתון על הלוואות הבלון, שאר הנתונים לחודש דצמבר בשוק המשכנתאות היו סבירים : היקף המשכנתאות החדשות הסתכם ב-5.6 מיליארד שקל, בדומה להיקפן בנובמבר - 5.5 מיליארד. אמנם מדובר בירידה של 25% בהשוואה לדצמבר אשתקד, אך מנגד זו התאוששות ביחס לממוצע של 5.2 מיליארד בשלושת החודשים האחרונים, שהושפעו מהמלחמה ומחגי ישראל.
כמו כן, במרבית המסלולים נרשמה ירידה קלה בשיעור הריבית ובמשך תקופת הפירעון. כך לדוגמה, במסלול בריבית קבועה ולא צמודה, תקופת הפירעון ירדה מ-21.7 שנים ל-17.5 שנים, והריבית ירדה מ-5.3% ל-5.1%, זאת בהשפעת הירידה באינפלציה והציפיות לירידות ריבית.
לאחר פרוץ המלחמה, בנק ישראל פרסם מתווה להקפאת הלוואות. לצד פרסום הנתונים הקבועים, בבנק פרסמו גם נתונים על היקף ההלוואות שהוקפאו מאז פרוץ המלחמה. לפי הנתונים, בסך הכל מתחילת המלחמה ועד סוף דצמבר 2023 הוקפאו משכנתאות בסך 1.44 מיליארד שקל - עלייה מתונה יחסית לנובמבר, שבו הנתון עמד על 1.26 מיליארד. סך הכל, כולל הלוואות צרכניות והלוואות לעסקים קטנים ובינוניים, נדחו תשלומי 307,880 הלוואות בהיקף של 5.6 מיליארד.