האוצר ייקח על עצמו את הסיכון של הקבלנים הפרטיים ויספק לבנקים ערבויות חלקיות

שוק הנדל"ן חווה תזזיתיות רבה בשנה האחרונה: העלייה היציבה במחירים התחלפה בבלימתם ואולי בירידתם והשוק הרותח מפעילות התחלף בשוק ללא עסקאות. גם היקף המשכנתאות ששבר כל חודש שיא חדש ירד לרמות מטרידות. התזזיתיות הזו מציבה בפני מעצבי המדיניות אתגר לא פשוט. אם בעבר "ירידת מחירי הנדל"ן" היתה המטרה העיקרית והיחידה, הרי שכעת "השמירה על הפעילות בענף" הופכת להיות מטרה מרכזית, ולשמה ניתן לראות את קובעי המדיניות מציעים הצעות לא שגרתיות.

כך, סעיף 12 בתוכנית הממשלה לשוק הדיור ממחיש בצורה טובה את ההתערבות הממשלתית בשוק. כיום גורמים שמממנים את הקבלנים דורשים היקף מכירות של 30% בטרם תתחיל הבנייה (פריסייל) כדי לממן את הפרויקט. בצירוף הריבית הגבוהה, יש לא מעט יזמים שלא יוכלו להתקדם לבנייה, עלויות המימון יהיו כה גבוהות עבורם שהפרויקט יהפוך להיות בלתי רווחי עבורם. ולכן, הודיעו החשכ"ל והממונה על התקציבים באוצר, והודעתם קיבלה תוקף של החלטת ממשלה, כי הם יעמידו לקבלנים ערבות מדינה. כלומר, אם יזם כלשהו לא הצליח למכור 30% מהדירות ברכישה מוקדמת, המדינה תיקח ערבות חלקית על הפרויקט. נכון לעכשיו הוקצו לסעיף זה רק 50 מיליון שקל, אך מה שחשוב כאן הוא שינוי הפרידגמה. האוצר ייקח על עצמו את הסיכון של הקבלנים מהשוק הפרטי, במקום לתת להם לפשוט רגל.

נכון לעכשיו הוקצו לסעיף זה רק 50 מיליון שקל, אך מה שחשוב כאן הוא שינוי הפרידגמה. האוצר ייקח על עצמו את הסיכון של הקבלנים מהשוק הפרטי, במקום לתת להם לפשוט רגל

סעיפים אחרים שראויים לתשומת לב הם סעיפי המיסוי. הראשון הוא ההחלטה להמשיך ולקדם את חובת הדיווח על כל אלו שנהנים מפטור ממס על הכנסות משכר דירה. לצד חובת הדיווח, גם תבוטל ההצמדה למדד של תקרת הפטור – שכיום עומדת על 5,654 שקל בחודש לפטור מלא - וכך הפטור יישחק עם השנים. שני המהלכים הללו צפויים להגדיל את הכנסות המדינה בהבשלה מלאה ב־300 מיליון שקל, ב־2026. מהלך זה הונח על שולחנה של הכנסת כבר בחוק ההסדרים הקודם, אך ועדת הכספים סירבה לקדם את הסעיפים הללו. ספק רב אם יו"ר ועדת הכספים גפני יסכים למהלך הזה, מכיוון שמדובר במהלך שעשוי לפגוע גם בציבור בוחריו, שכן רבים מהחרדים בוחרים להפנות את חסכונותיהם לרכישת דירה להשקעה, ורבים מהם לא מחויבים בהגשת דו"ח למס הכנסה.

הטלת חובת הדיווח על משכירי דירות ושחיקת הטבת המס נועדה לשרת את המדינה למטרה נוספת, והיא הרחקת המשקיעים משוק הדיור. המנגנון העיקרי שבאמצעותו המדינה מרחיקה את המשקיעים משוק הדיור הוא הטלת מס קנייה ייחודי על רוכשי דירות להשקעה. מס הרכישה על משקיעים הועלה ב־2022 לרמה של 8%. מס הרכישה הועלה רק בהוראת שעה שאמורה לפוג בנובמבר 2024, ובאוצר חוששים כי חלק מהקיפאון בשוק הנדל"ן קשור לכך שהמשקיעים ממתינים לירידת המס יחד עם ירידת הריבית ולכן, החליטו באוצר להפוך את הוראת השעה להוראת קבע, לנפץ את הציפיות של המשקיעים כי המס עתיד לרדת בנובמבר, ובכך אולי אפילו לגרום למשקיעים להקדים את רכישותיהם.

מהלך נוסף שהאוצר מנסה שוב ושוב לבצע, הוא הטלה של מס רכוש על בעלי קרקעות פנויות שמיועדות למגורים. לפי החלטת הממשלה כעת תוקם ועדה ממשלתית בראשות הכלכלן הראשי באוצר, לצד מנהל רשות המסים, הממונה על התקציבים, מנכ"ל משרד השיכון, והיועמשי"ת שתוך 100 ימים תגיש מתווה למס רכוש על "מקרקעין לא בנויים". הצוות יערוך השוואה בינלאומית של צעדים מסוג זה, יבחן את הסיבות שהביאו לביטול מס הרכוש ב־1999, ויחליט האם להטיל מס רכוש מחדש ובאיזה אופן. הצורך במיסוי זה נועד מבחינת קובעי מדיניות הנדל"ן כדי לעודד בעלי קרקעות לתכנן ולבנות בהן, שכן עתודות הבנייה במרכז נמצאות בידיים פרטיות. אך ייתכן כי מיסוי כזה יוכל לתרום גם לקופת המדינה מבחינה פיסקלית.